【大紀元4月17日訊】(大紀元記者超然編譯紐約報導)財政困難的房主不但要面臨個人困境，還必須考慮稅收和信用情況。最近，加州房地產經紀人協會（CAR）發佈了一份題為「止贖/破產/短售之後的信用問題」備忘錄，對想了解信用如何被影響而導致失去房屋的人來講，該備忘錄有絕對參考價值。只是該備忘錄大部分是以2008年8月更新的房利美標準為基礎，現在不具完全代表性，也有不適用部分。

止贖（Foreclosure） 　　

借款人獲得住房貸款資格根據不同的止贖權屆滿期限分以下幾種情況：

— 止贖滿5年：獲得貸款時要求至少10%預付款，及680分的最低信用評分；不允許貸款用於購買二套住宅或用於投資財產。

— 止贖滿3年：指止贖情況是因為「情有可原」事件導致的。「情有可原」事件指「非借款人所能控制的非經常性事件，包括由突然的、重大的、拖延的收入減少或負債大幅增加。」

此外，提交回贖權取消契約（deed-in-lieu of foreclosure）滿4年，消費者可獲得貸款資格；如果出現「情有可原」的特殊情況，則期限降為滿2年。

短售（short-sale）

為獲得住房貸款資格，借款人在過去12個月中不得有60天或以上的按揭貸款拖欠，借款人也不能有與任何短售貸款人簽署的用以償還短售貸款（包括短額裁定）的短售交易協議。分以下兩種情形：

— 有短售交易且拖欠按揭貸款，則借款人在完成短售交易2年後才能獲得住房貸款資格。此種情況下不存在「情有可原」例外。

— 有短售交易但無拖欠按揭貸款，則不受2年規定的限制。

破產(bankruptcy)

對於破產情況，原來第13章要求借款人償清債務日或解雇日期滿2年後才能獲得住房貸款資格，而現在要求的期限是4年。

當然，大多數貸款人都願意向房利美和房地美出售貸款，但對於若干年不具貸款資格的借款人，也存在從組合貸款人（portfolio lender）或其他機構取得貸款的可能。通常人們認為短售對信用的不良影響小於止贖。

也許在重新獲得貸款的時間上來看這種說法可能是對的，但在「情有可原」特殊情況下，短售的影響就不及回贖權取消契約。而且以此推斷的個人FICO（美國信用評級公司）評分不一定正確。

就FICO而言，回贖權取消契約或短售對信用評分的影響都是一樣的，可以上FICO網站查詢相關問題。 (//www.dajiyuan.com)