消費活在當下,投資想像未來
「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較,不再累敘。而都市更新區、都市重劃區,則可視為「未來的居住區位」;未來,也許這些房子的居住品質令人嚮往,但未來可能遲到,可能走樣,甚至也可能不會來,購屋者不必進行賭注。
好比建商在重劃區裡推出新產品,總愛以「百年大鎮」為廣告詞;實際上,這些百年大鎮,說穿了就是「經過百年後,才會成為大鎮」,工期非常漫長,甚至可能超過十年,住戶彷彿住在工地裡,根本沒有生活品質可言!
至於「未來的投資區位」,自住型購屋者不宜,投資型購屋者也要考慮。例如,不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子,只是以居住而言,日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞,很少人能忍受;以投資而言,捷運完工日期動輒拖延經年,不少人因買屋而套牢,難以脫身。
爛區位的好房子vs.好區位的爛房子
至於第四點,可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。但先要釐清的是,在「寧可買好區位的爛房子,也不要買爛區位的好房子」說法中,所指的好區位、爛區位,其實是好的投資區位、爛的投資區位,而非好的居住區位、爛的居住區位。
對大多數購屋者而言,房子品質比投資獲利重要,因此好房子比「好的投資區位」重要,所謂「爛的投資區位」,大多指交通比較不便利的地方,住戶只要改變交通方式,缺點便可大幅改善。
即使以投資角度而言,「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險,一來,如果沒有在低點買進、在高點賣出,根本不可能獲利;二來,為了賣個好價錢,購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢,但不見得真的可回收。
所以,我才認為購屋者的信念應改為:「寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子!」
最後,我要強調的是,人各有志也各有所好,消費是基於喜好、需要,而不是算術與投資報酬率,買房子亦然;所有區位的分類,都僅供購屋者選擇時作參考,不是真理,也不是鐵律,區位之好壞,存乎消費者一心。
【小辭典】
*REITs
REITs是Real Estate Investment Trusts 不動產投資信託基金的簡稱,是一種不動產證券化商品,主要投資標的為不動產,其特色之一,就是每年強制分配股息。
購買不動產投資信託基金之優點,是以小額資金投資不動產,在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式,每單位金額為新台幣十元,最小申購金額一萬元,而交易方式像股票投資一樣,由於投資標的目前僅有已開發並有穩定現金流量的不動產,投資風險相對較低。
而另一項優點是投資者以間接方式參與不動產市場,投資標的所有權乃信託給受託機構,而投資標的經營權委由專業不動產管理公司管理,在所有權與經營權分離的架構下,非具不動產專業知識的投資人也可以小額資金方式參與經營,獲取不動產市場的投資利益。
*房地產景氣循環
房地產景氣循環是綜合衡量房地產投資、生產、交易、使用各階段經濟活動的波動,一個循環是指許多經濟活動大約同時發生擴張,隨後發生收縮、衰退,然後又開始復甦的情形,一個景氣循環週期包含一個擴張期(景氣谷底至景氣高峰之期間),及一個收縮期(景氣高峰至景氣谷底之期間)。
*購屋時機
是指房價相對低點,反之,賣屋時機是指房價相對高點,但投資購屋者與消費購屋者的購屋(或賣屋)時機未必相同。有人將購屋時機與房市景氣相同看待,未必適當,景氣主要說明產業活動的多寡盛衰,其中不只價格還包括數量,相關產業活動不只交易還有投資、生產與使用。
*公設比
每一個住宅單元的產權都登記有一筆建號,每筆建號的產權登記面積包含主建物面積、附屬建物面積和共用部分面積等三部分,前兩者是區分所有權人的專有部分,後者「共用部分」即所謂公共設施。
所謂「公設比」是指共用部分面積與產權登記面積之比,但由於地政機關於登記產權時,對公共設施的名稱、歸屬與權利歸屬並沒有明確規定,而由起造人自行協議分配劃分,所以目前在討論公設比的大小時,必須對於包含的公共設施內涵先加以釐清,才能有相同的比較基礎。
*鄰里環境價值
鄰里環境好壞對於房價(提升或下降)的影響即為鄰里環境創造的價值,鄰里環境包括環境品質因素(如交通、噪音、空氣污染等),以及公共設施提供(包括郵局、醫院、市場、休閒場所、中小學校距離等),根據過去學者研究,發現環境品質變數方面,以交通便利程度對房價影響最大,其次是空氣品質,公共設施提供影響最大是學校距離,顯示國人對學區有相當份量的考量。
不論是國中或國小,明星學區房價通常相對較高,進一步研究明星學區到底的邊際價值有多少?依據學者對台北市明星學區的研究發現,若與普通學區相較,同時擁有國中小明星學區邊際價值為每坪二點二四萬元,僅擁有明星國中學區的邊際價值為每坪一點八三萬元,僅擁有明星國小學區的邊際價值則為每坪零點七九萬元,顯示受到升學主義影響,明星國中學區對於房價提升的影響大於明星國小。 @(本文結束)
摘編自 《張金鶚的房產七堂課 》 方智出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)