〈04 只注意「區位」就可以了嗎？〉

不要一窩蜂搶進

古有孟母三遷，現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母，即使負擔再沉重的房貸，也甘願搶進明星學區內居住；除了明星學區周遭，公園、捷運、交通幹線旁的房子，也是房地產的熱門區位。不少人更打從心裡相信，沒住在這些熱門區位（或稱地段），就彷彿矮人一截！

幾個靠房地產致富的大亨，總愛像傳教般宣揚：「購買房地產時，只需要注意三件事：『區位、區位、區位』。」也不斷有所謂的財經名嘴、作家，斬釘截鐵的說：「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子！」

如果以投資來論投資，「有土斯有財」「不景氣時投資房地產，最為穩當」「高通膨或低利率時，租不如買」等三個神話，在邏輯面、實務面上都站不住腳，但區位好壞，仍是決定房地產獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一。

那麼，為何我也將「購買房地產，只需注意『區位、區位、區位』」的說法，視作另一個房地產神話呢？

原因有以下五個：其一，買房子需要考慮的因素很多，而區位只是其中一個；其二，購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」，一窩蜂搶進「投資區位」，造成房地產泡沫；其三，如果把買房子當消費，應當重視「現在的區位」，如果把買房子當投資，應當重視「未來的區位」，購屋者常將兩者混為一談；其四，大多數人購屋是為了消費，所以應該是：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後一個原因：由於每個人對好區位的定義不同，因此「你的好區位，不一定是我的好區位」，更重要的是，「建商的好區位，不一定是消費者的好區位」。

小心未獲利先受害

首先，我一再重申，大多數人買房子，百分之七十（主要）的目的是為了消費自住，只有百分之三十（次要）的目的是為了投資，所以必需考慮的因素極多，包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等，如果只重視區位一個因素，可謂見樹忘林，通常還未享受到投資之利，已先嘗到諸多苦果。

其次，為了讓購屋者不致混淆，我將區位分為兩種：第一種稱為「投資區位」，即適合投資的區位，例如明星學校、公園、捷運、交通幹線旁；第二種稱為「消費區位」，即適合居家生活的區位，通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」，一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱，但房價昂貴、環境嘈雜，居住品質並不佳，並非購屋首選。以學校為例，大多數購屋者先入為主的看法是，學校周遭的環境十分清幽、寧靜；但可能未曾考慮到，如果生活作息與學生不一樣，光是上下課的鐘聲，與學生上學、放學的交談嘻笑聲，就會讓人受不了！

公園也是如此，從清晨五、六點起，就有各種團體進行不同活動，有些人打太極拳，有些人跳韻律舞，更有些人將音響放得震天價響，就算周遭住戶抗議，恐怕也不得安寧；捷運、交通幹線附近的房子也不例外，時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍，住戶根本難以入睡。

而近年來，一直有建商推出與捷運站共構的大樓，若就「投資區位」而言，這個區位無可挑剔，但居住品質卻堪憂；住在這種大樓的住戶，除了無一日可安寧過生活，捷運站來來往往的人太過複雜，則不利居家安全；對注重風水的人而言，這種建築物的底部是空的，更是大忌。@(待續)

摘編自 《張金鶚的房產七堂課 》 方智出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)