【大紀元3月16日訊】(大紀元記者張東光編譯) 標準普爾（Standard & Poor’s）席勒(Case-Shiller)房價指數顯示，由於法拍屋問市減少，去年12月美國房價稍有反彈。但房市專家卻認為，美國房貸戶違約持續增加，目前已有500~700萬戶達法拍標準的「影子庫存」(shadow inventory)扣在銀行手中，等待時機拋售，加上1,100萬房貸戶目前已屋不抵債(underwater)，房市表面看似平靜無波，實則暗潮洶湧、潛藏危機。

據《華盛頓郵報》近日報導，摩根大通2月份的報告顯示，該銀行法拍屋的數量在2008年中達到高峰，隨後下滑，但預估今年將倍增至45,000戶。標準普爾執行董事魏斯特貝克估計，需要33個月的時間才足以去化美國的「法拍影子庫存」。

房產研究網站RealtyTrac發言人認為，2月份銀行收回的房產(banks repossessed)較前月減少，但房貸戶違約持續增加，導致潛在的影子法拍庫存持續堆高。他說:「看看這些數字，我們將可預期此時銀行持有相當大比例的法拍房產。」「影子市場」(shadow market)正好說明目前房貸違約與法拍屋之間持續性的落差。

據報導，2008年金融風暴時，房貸違約戶以次級房貸為主。而房價下跌至今，過去銀行認為放款安全、稍為優質的房貸戶，由於持續失業與不景氣，反成三個月以上未繳款的違約主流，佔違約比重高達75%。

為了防止美國法拍潮蔓延，某些地方的首長甚至還一度拒發法拍通知。2008年馬里蘭州則立法，將法拍程序由15天延展為135天，希望迫使銀行多與房貸戶協調，以減緩法拍的壓力。

該州法拍屋雖於2008年短暫減少，但隨後開始激增，2009年第四季法拍數量較前年同期增加近1倍，先前的延展命令僅達到延緩的效果，並未根本解決法拍的問題。此外，該州房市成交量近期雖有增加，但房價依然不能止跌，顯示法拍影子庫存的衝擊仍持續發酵中。

根據美國房產經紀人協會資料，1月份法拍屋佔成交量僅38%，較2009年3月份的高峰49%大幅降低，也讓餘屋庫存降至7.8個月，接近正常水位，也較2008年7月的高峰11個月大幅下降。只是，法拍成交比例下降，銀行因為不願賤價拋售，手上握有的影子庫存卻大量增加。

然而，各地區影子庫存的多寡也有很大的落差。約翰本斯(John Burns)房產顧問公司估計，今年華盛頓地區將有67,000戶法拍屋問世，11個月之後才能消化完畢，但是房市受創最深的佛州奧蘭多(Orlando)與邁阿密，法拍庫存可能要2年才得以消化。摩根大通也估計，2012年底前鳳凰城39~50%的屋主將面臨法拍，洛杉磯28%的屋主也將面臨相同的命運。

為了去化手中的影子庫存，花旗銀行目前正進行一項短賣(short sales) 試驗，允許違約的房貸戶6個月免費居住，但前提是要維護好屋況，以便將來賣個好價。

花旗房屋貸款公司執行長達斯表示:「我們預期16至18個月後，法拍屋供過於求將出現。我們必須提前因應。」並認為「這樣的短賣試驗將有助於房價的維護，也可讓違約客戶的心情稍為平靜一些。」
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