【大紀元2月21日訊】（大紀元記者畢君澳洲墨爾本編譯報導）在金融風暴的侵襲下，澳洲各大退休基金都在不斷縮水，眼看著老有所養的希望就要落空。好在從2007年起，政府允許大家通過養老金買房，使得原本看得見但動不了的養老金一下子變成了可支配資產。只可惜政府並沒有具體說明涉及的步驟，也沒對可能面臨的危險發出警告，因此在現實生活中還不是那麼太普及。
當前澳洲的房價節節升，通過自營退休公積金（SMSF）投資地產，不但可以最好的節省稅款，還可以對你的退休金起到很好的保值作用。不過這項操作因為手續比較繁瑣，要做很多Paperwork，如果不小心忽略了哪一點就會使你很頭痛。澳洲物業投資雜誌總結了以下九大步驟，雖然讀起來有些枯燥，卻能在致富的路上助你一臂之力。
步驟一：向專業人士咨詢 看你是否是合格的申請人
讓你的會計師或貸款經紀人推薦一家專業公司對你進行評估，看看你的條件滿不滿足要求。如果你打算投資居民住宅，多數貸款人最多只能貸給你72%，如果你要投資商業住宅，也只能獲得65%的貸款，其中的差額部分就要從你的養老金中出了。
用退休金投資房地產，你的手上要有比較充足的資金才能周轉的過來，至少要準備好第一年的利息、律師費以及買房的相關費用。另外銀行的貸款利率會比一般的房貸款利率高不少，要計劃好自己的現金流。
步驟二：貸款的預前批准
這是非常重要的一步，特別是你還沒有設立自營公積金的時候。
通常銀行需要你的工資單、完成購買所需要的資金證明（例如僱主為你交的養老金帳戶餘額，或自營公積金的銀行憑證）
準備填一些表格，但如果你選用專業代理公司，他們會為你做很多事情。
步驟三：成立自己的自營公積金
當你獲得了預先批准，你就需要設置自營公積金帳戶，你的會計師或其他專業人士可以幫你做，但他們通常要收費的。
自營公積金只需要幾天的時間就可以設置好，下一步就是購買風險保險，要把親人都包括在內。
一定不要忘，養老金中的人壽保險是免稅的，所以你必須注意這一點。你的會計師可以安排或推薦一名好的財務規劃者照顧到你的方方面面。
如果你現在就有自營公積金，你要檢查一下你的保險條款，確保即將進行的投資也在保險的範圍之內。
現在你需要把養老金帳戶的餘額轉到自營公積金中去。這可能是非常痛苦的。有些基金不想失去你的業務，以便往往會設法拖延這一進程，你要盡量提供你所有的材料。
有時在你的養老金帳戶中留一些餘額是有好處的，這主要取決於你的養老金提供方，你可以和你的會計師和財務規劃師交談以便獲取更多的信息。
你還需要制定投資戰略，你的會計師會提供一些稅務建議，這裡就不再一一贅述。
你還需要到稅務局拿一份「角色和責任」的小冊子，瞭解一下在稅務上有哪些義務。同樣，你的會計師或專業也可提供協助。
容易產生的問題:： 你可能需要一再催促養老基金，因為他們會一再拖延。
步驟四： 信託公司
你需要設立信託公司，當你遇到心儀的物業時，不能以自己的名義簽合同，要以信託公司的名義簽。信託公司的取名沒有什麼特別規定，隨便你取，並且只花一天的時間就建立。一旦名字被接受你就有了澳洲公司的編碼（ACN ）這樣你就有權利去簽合同了。
步驟五：開始尋找
一旦完成了上述步驟，你就可以開始尋找投資物業！確保金額要在此前貸款銀行批准的數額之內，簽署任何合同都要遵守這一限制。
合同上的購買方應該是上面信託公司的名稱。
合同中應該帶有融資條款(Subject to finance)。至少允許14個工作日的審批時間，但盡量爭取再長一點，因為貸款人可能會很慢，你需要提供很多相關文件。此外，你至少需要60天的結算，除非你的代理是超人。可以以超人的速度做所有的事。
容易產生的問題:：較長的融資條款和結算期是必須的！因為四大銀行主導市場，他們手上積壓了一大堆申請。
步驟六：獲得有條件限制的批准
你需要提供額外的文件給抵押經紀人，如資產和負債情況、銀行賬單、貸款單、租賃評估，納稅申報，信用卡賬單等等。
這並不困難，如果你組織好了現存的這些東西，那將十分容易。
你還需要買賣合同、Section 32，如果是一個商業地產，你還需要租賃協議。
步驟七：不附擔保的信託 （Bare Trust）
現在你需要立刻建立Bare Trust，這可能要花1天至一個星期左右的時間
信託的名字是你購買的這套物業的實際地址。
有關文件需要簽好名並盡快交給你的貸款經紀人，他們會把這些文書連同自營公積金協議遞交銀行的法律部門審批。這可能要花幾天到兩周的時間，有時貸款拖延就是在這上面出了問題。現在你該明白為什麼融資時間長是必不可少的一個條件了
現在是指派一個過戶人的時候了，他們可以開始著手土地轉讓的有關事宜，為最後的過戶做準備。
步驟八: 等待無條件批准
銀行會對房屋進行估價，並且審批購買合同。如果它對提交的文檔滿意的話，就會正式批准貸款，並準備好貸款的各種書面文件。
現在就要跟過戶人協商其餘的款項如何到位，你可以給貸款銀行權限，讓它們從你的公積金帳戶中取款，或者過戶人會做其它的安排。
容易產生的問題: 估價可能要比預計的時間長，這取決於銀行。你的貸款經紀人跟銀行打交道應該有足夠的經驗，他們會告訴你貸款獲得批准的時間界限。
步驟九： 過戶
你應該與貸款經紀人時常保持聯繫，確保各個環節不出什麼紕漏，萬事俱備，只欠過戶了。一旦過戶，你會收到調帳說明，現在這套房子就是你的了，以後貸款機構會定期從你的賬上提取利息。現在你已經成功的購買了自營養老公積金物業。恭喜你！
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