【大紀元2月17日訊】(大紀元記者肖捷費城報導)2010年虎年即將到來，美國的房地產市場怎麼樣呢？作為誠信貸款公司（GMH Mortgage Services dba Credence Mortgage）的唯一華人資深貸款顧問，我們對Annie 王進行了專訪。誠信貸款公司成立於2000年，有10年的歷史。王小姐大學畢業以後就涉足於金融貸款領域，已有約7年的貸款經驗。以下是王小姐談話的要點。

真金不怕火煉

誠信貸款是一家總部位於賓州Newtown Square的一家貸款銀行。前幾年，當其他貸款銀行紛紛投入利潤極高的次級貸款市場時，Credence Mortgage 管理層謹慎理智，拒絕掠奪式的暴利投資，從未觸及次貸業務。因此在此次金融危機中，Credence Mortgage的資金和業務沒有受到絲毫影響，反而擴大業務，增加服務地區。Credence Mortgage立足賓州，目前受理貸款的地區包括賓州(PA)，德拉華州(DE)，南卡(SC)，康州(CT)，麻省(MA)，新澤西(NJ)和弗吉尼亞(VA)。

直接貸款銀行的優勢

誠信貸款公司是一個直接的貸款銀行，有自己的審批隊伍，同時自己直接放貸，貸款資金都是我們自己的。

我們和貸款中介是有非常大的本質的不同。貸款中介無法控制貸款的審批和放貸過程，中介一般是把客戶的文件拿來，然後包裝一下，寄到銀行去審批。所以針對現在貸款審批越來越難，中介對貸款能否成功是無法控制的，完全只能靠直接放貸的銀行。所以，對於缺少經驗的首次貸款買房者，建議他們找一個能夠自己直接放貸的金融機構，而不是去找貸款中介，這樣可以直接了解自己貸款的進程。

誠信公司最大的優勢就是我們自己是貸款銀行。我們一上來文件裡面就寫清楚什麼樣的利息、多少錢的費用，到最後房子交接的時候不會有任何費用上的疑問，完全是有保證的，都有書面的文件，這是最大的優點。所以我們80%的客人都是以前的老顧客介紹的，或是老顧客再次回來貸款，信譽一直很好。

賓州房價穩定

賓州是美國製藥業研發的集中地，幾大製藥業巨頭，比如強生(J&J)，輝瑞(Pfizer),史克（GSK）, 莫克(Merck)，還有很多其他生物化學行業都集中在此。這裡的很大一部分華人從事研發行業，大都受過高等教育，收入穩定。

相對於同屬東部的新澤西，紐約，2008-2009的金融危機沒有對賓州的房價造成太大的影響。

法拍房：天上不會掉餡餅

有些客人經常給我打電話，說現在可以買便宜的破產房子（法拍屋）。我個人的意思是天上不會掉餡餅，如果真的很便宜，要麼房子位置不怎麼好，要麼需要做很大的修繕，才可以出租或是住進去。如果這樣的房子位置不錯，是可以買的。但是買這樣的房子，基本不要考慮貸款，因為銀行不會批准貸款，所以買這種房子的人需要有實力，最好用現金一次性購買。然後花一筆錢把房子修理好，等到6個月以後，才可以申請通過Cash-out Refinance的方式用這個房子抵押拿錢出來。這樣的房子想通過貸款購買，是非常難的。華人經濟狀況還好，比較喜歡投資，很多華人覺得買房子比買股票保險，買法拍屋有可能買到比較便宜的房子，有的人也善於裝修。

如果購房者沒有辦法證明收入，或沒有銀行存款，或沒有信用，或者房屋狀況糟糕，都是沒有辦法申請到貸款的。如果不能拿現金購買法拍房，購房者一定要找可靠的貸款顧問，先了解清楚自己是否能申請到貸款。

9成以上華人貸款首付20%

我的華人客戶中，9成以上首付至少20%。他們不用支付按揭保險，大多資金雄厚。另外1成不足首付20%的客人一般都是剛就業不足兩年，存款有限，但大都受過高等教育，收入穩定。華人普遍信用良好，我的客戶家庭年收入大多在10萬到16萬。

誠信公司受理的貸款業務中，房價10萬以下的占5%、10萬-30萬的占25%、30萬-50萬的占50%、50萬-80萬的占15%、80萬-110萬的占5%。

FHA貸款特點

聯邦住房管理局(FHA)貸款適合首付不能達到20%、信用一般或較差的客戶群。對於存款較少的客人，只要有3.5%的首付，就可以申請FHA貸款買房。也就是說，只要有7千美元首付資金，就可以購買20萬的房產。

目前華人申請FHA貸款不多。我的客人裡面大部分是白領，在大公司或者大學裡面比較多，銀行有存款，信用比較好，收入比較穩定。但FHA主要是針對於信用不太好，銀行裡面沒有什麼錢的人。FHA是現在唯一的可以首付3.5%就能買房子的這樣一種貸款形式，相當於政府通過銀行貸款。我們也可以做FHA，我們貸款出去，萬一客人破產，政府可以保證我們這筆錢的回收。現在房價很低，如果客戶手頭存款足夠支付首付的3.5%，也可以通過我們申請FHA來貸款買房，我們是政府批准的FHA貸款銀行機構。比如客戶看中20萬的房子，銀行裡面有7千元的存款，就可以通過申請FHA貸款來買了。FHA貸款對房子沒有限制，它針對貸款用戶有3個要求：第一，客戶必須有能力支付3.5%的首付；第二，客戶要至少高過620分的信用分數；第三，至少要有2年或者2年以上的全職工作經驗。

資金來路問題要及早理清

我接觸的華人在申請貸款中遇到的問題一般是資金來路問題。有些客人手中大把現金卻沒有什麼銀行存款，或者從國內大額轉帳。在貸款審批中，除了工資進帳外的任何其他進帳都是要有文件可以證明其出處的。我建議讀者如果打算在近期買房申請貸款，要先把資金周轉到位以避免貸款申請審批中遇到不必要的麻煩。

房價和貸款利息已見底

目前是投資房地產的好時機，房價和貸款利息基本都已見底。這一、兩個月已經在升了，房價就不好說了，不同的州、同一州的不同區，價格都是不一樣的。房價要看位置的，比較好的區，房價基本上都穩定了，而不好的區，房價也許還有再降的趨勢。現在大家能夠負擔的房價，一般在20萬到40萬之間，這個價位的房子相對比較好賣。而比較貴的房子，比如超過50萬的房子，相對來說，比較難賣。一是因為房價高，二是因為房價高了，貸款時大額貸款審批非常嚴格，比較難辦理。目前在賓州，超過41.7萬的貸款都屬於大額貸款，當然不同州所規定大額貸款的限額也不同。

最佳投資房型

我個人建議買2到4戶型的房子（一棟大房子，可以住2-4戶人家，每家都有獨立的廚房和衛生間，可以出租多戶人家），是投資回報率比較大的房型。連體住宅（Townhouse）和公寓由於價位相對便宜，也是房地產投資者的首選。華人做房地產的很多，對於已經有一個自住房和四個投資房的客戶，如果他目前這5個房子都有貸款的話，他將不可以再申請貸款買房，現在國家有上限了，最多只能貸款買5個房子。如果你有5個房子，但是其中貸款買房的總數沒有超過5個，那樣還可以繼續貸款買房，直到手頭貸款買房的數目達到5個為止。國家不限制投資買房的數目，只是限制貸款買房的數目。

關於condo的類型，華人在購買這樣的房子時，一定要注意看這樣的服務貸款是否可以批下來。還有，買多戶型服務的華人，我認為2-4戶型的房屋的投資回報率比較大，但是如果超過4戶型的房屋，就很難拿到住房類貸款，只能拿到商業類貸款了。商業貸款完全是另外一套複雜的手續，比較麻煩。所以控制在4戶以內比較好。

這裡要特別指出的是打算購買公寓（condo）戶型的讀者，由於整個公寓管理（condo Association）情況將會作為貸款是否可以順利批准的條件之一，對於公寓的選擇一定要謹慎。最好選擇房立美(Fannie Mae)　或者FHA已經批准的公寓項目。大家可以到這兩大機構的網站直接查詢。

有些公寓（condo）雖然不在以上已批准的名單上，並不等於它們就無法申請房屋貸款。只是在貸款審批過程中，銀行會要求公寓管理公司（condo Association）提供一系列的文件予以審查，如果有不符合條件的地方，會以公寓管理公司（condo Association）條件不符而拒絕貸款。比如酒店式公寓，Timeshare，未100%建完的公寓，超過10%待售率的新建公寓，建築商依舊擁有管理權的公寓，超過25%出租率的公寓等等。

買好區差房勝於買差區好房

對華人投資房地產我建議，寧願在好區買條件比較差的房子，也不要在差的區買條件比較好的房子。這是針對長期住戶的建議，而不是針對短期投資的角度。好區是指學校好、安全好等等，比如賓州這邊，象Mainline，還有Tredyffrin-Easttown 或者Chester 郡的TE 学区 都是房价比较稳定的区，是華人比較喜歡的區，是附近最好的區。

誠信貸款（Credence Mortgage）資深貸款顧問Annie 王，電話：610-640-7415，Annie.Wang@credencemortgage.com, www.credencemortgage.com
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