【大紀元2月15日訊】我們每一個借錢買房子的人都記得自己買房時簽了一大堆文件，手都簽酸了，也顧不得看清楚自己到底簽的文件是甚麼，只知道「終於當了一回名人（因為要不停地簽名），這滋味也不好受！」
　　
在銀行需要簽署的過戶文件中有兩份重要的文件，一份是借款書，英文稱Promissory Note，裏面闡述了借款的金額、利息、年限、本金及利息的月還款額等重要的條款。另外一份文件是房產抵押書，在不同的州它的英文名稱不同。在喬治亞州，它叫Security Deed，或Deed to Secure Debt and Security Agreement，俗稱「Mortgage」，儘管二者在法律意義上並不完全等同，在普通人的眼裡它們的目的是一樣的，是把房子抵押給銀行的證明。在有的州，Security Deed被稱為Deed of Trust。
　　
甚麼是房產抵押書呢？它的大致內容主要有以下幾點：1.陳明該文件的主要目的是保證某一特定債務的償還。2.授權債權人可以在屋主不償付債務時變賣房產，並將變賣財產的錢優先用於賠償債務。3.當債務付清時，債權人要取消該抵押書並將房子的產權轉還給屋主。4.許多抵押書還詳細規定雙方的權利義務，尤其是對債權人的保護。房產抵押書的一個重要內容是，屋主同意將房子的產權轉移給債權人，比如銀行等，這樣銀行就有權利在屋主不付錢時，自動拍賣該房產，而不再需要原屋主的授權和簽字。
　　
有的屋主在房子上放置不止一個抵押書，比如說除了主要貸款外，還借了其他的貸款，那麼這些不同的貸款之間有甚麼關係呢？這些貸款之間的優先等次是根據其在縣郡法院登記的時間來決定的。登記時間越早的房屋抵押書就處於越優先的地位。一旦屋主不償付債務時，處於優先地位的債權人可以優先拍賣該房產並優先使用變賣房子所得的錢來賠償自己的債務，處於次等地位的債權人要等處於優先地位的債權人的債務賠償完畢後才可以把優先地位的債權人所剩的殘羹冷炙用來賠償自己的債務。比如說，如果某人買房子時花了二十萬美元（$200,000），找A銀行拿了第一順位貸款十六萬（$160,000），又向B銀行拿了第二順位貸款四萬（$40,000），這在前幾年的地產榮景期是常見的，這就是所謂的不花一分錢首期費也可買房的神話的起因。現在房價跌了百分之三十，只值十四萬（$140,000），如果該屋主不付其債務的話，第一順位債權人A銀行將該房子沒收拍賣，賣了十四萬美元，全部用來賠償自己的債務後還虧損兩萬元，B銀行就賠得光光的，拿不到一分錢賠償。所以現在許多銀行已經停止給予第二順位貸款，因為風險太大。
　　
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