【大紀元2月12日訊】編者按：零八年底至零九年金融海嘯時，各國強力救市，中共也在二零零八年十一月宣布四兆人民幣的經濟刺激計劃，並實施了寬鬆信貸政策。未料，大量刺激資金進入房地產和股市，催生了資產泡沫，而造成弱勢經濟體下的畸形地王頻頻出現。

在經過一百八十輪的競標之後，大陸央企中海地產一月二十一日以近三倍的地價、五十九點七億元人民幣（八點七四億美元）的天價，標得「豐台區六圈A 居住項目用地」，又改寫了北京地王的價格記錄。預料屆時這塊地上推出的建案，每平方公尺售價將超過三萬元（四千三百九十一美元）。

房地產界大佬萬科董事長王石在二零零九復旦大學EMBA 同學會年會上明確說道：「目前中國房地產市場已經產生泡沫，並且這個泡沫終將破裂，萬科為此已經提前準備。」

中國於一月二十一日公佈最新數據顯示，二零零九年中國經濟增長速度8.7％，超過官方設定的「保八」目標；第四季度經濟同比增長10.7％；去年十二月份消費者物價指數上漲1.9％，也增加了通貨膨脹預期的壓力。

央企兼差賺暴利 政府樂創收

去年中國「房市」最引人注目的是「地王」頻出，而且至少一半以上的「地王」被具有中央國有企業背景的房地產公司拿下。坊間詬病央企以雄厚資產介入地價市場，不但推高地價，也使得房價暴漲。

資料顯示，目前一百二十九家央企中，逾七成涉足房地產。除了以房地產作為主業的十六家公司，如保利、遠洋、華潤、中房等外，另有多達八十多家鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工等央企，也都加入炒房大軍，助長了房市泡沫。

零八年底至零九年金融海嘯時，各國強力救市，降低利率，力圖緩解信貸凍結的壓力。中共也在二零零八年十一月宣佈四兆人民幣的經濟刺激計畫，並實施寬鬆信貸政策。未料，大量刺激資金進入房地產和股市，催生了資產泡沫，而造成弱勢經濟體下的畸形地王頻頻出現。

據監測數據顯示，二零零九年中國土地市場火爆，地價高漲，六十個主要城市中多數城市土地出讓金收入增長超過100％，產生了一大批「地王」，市場活躍程度已經超過二零零七年。

從成交情況來看，土地市場交易活躍，房企拿地積極，住宅用地成交量同比增加一倍。二零零九年全國六十個重點城市共成交土地七千一百七十八宗，同比增加71％；成交土地面積三萬五千九百九十六萬平方米，同比增加66％。其中，住宅用地成交二千七百零三，同比增加103％；成交土地面積一萬八千七百五十五萬平方米，同比增加83％。

受益於土地市場交易火熱，地方政府土地出讓金收益大幅提高。二零零九年全國六十個城市土地出讓金收入同比增加100％，滬京杭佔據前三位。

二零零九年的最後一個月，大陸七十個大城市房價同比上漲了7.8％，創下年內最高漲幅。

瞄準政府「不能倒」房市

一位菜鳥開發商（第一次出手利潤超過40％）表示，「房價很難有實質的下降。」張姓開發商表示，那些「地王」用那麼高的代價拿到地，顯然不可能虧本賣房。「金融危機給地方財政造成了困難，賣地收入成了地方最主要的收入之一，地方政府也不願意承受房價下降帶來的殺傷力。」他強調，房地產下降的空間有限。

雖然，開發商都知道目前房價高的離譜，已經與社會脫節，但他們明白「一旦房地產垮掉，將造成巨大的災難性後果」，知道北京中央要靠房地產達到國民經濟「保八」的希望，瞭解它還關係著銀行業的整體安全，所以更摸準了房地產行業「不能倒」的軟肋，不論是哪一行業都紛紛下海「創收」。

去年底易居中國發佈報告顯示，去年以來上海商品房價高達一萬五千四百六十七元/平方米左右，地價已佔房價的46.7％。易居中國分析師薛建雄指出，在上海去年已成交的四百三十三宗土地中，七十八宗住宅土地只佔18％，但住宅土地六百五十七點一八億元（約九十六億美元）的總成交金額，卻佔全部土地約九百九十億元（一百四十五億美元）成交總額的六成多。明顯看出，上海市政府是土地出讓的最大受益者。

這更印證了中商流通生產力促進中心分析師宋亮的話：「房地產是各地經濟增長的主要動力，地方政府的直接利益已經和房地產緊密相連了」所以在地方政府的保護和推動下，房地產不會輕易垮掉。

福州大學房地產研究所所長王阿忠接受《經濟參考報》記者採訪時指出，在「地王」身上有四重危機值得警覺：強烈的地價連鎖反應、引發房價再度暴漲、資本過度向房地產業聚集、房價背離民生所引起的社會不安。

房市泡沫化

有數據顯示，目前，北京、上海、深圳、廣州等地住房空置率已經高達40％。在上海，住宅的價格甚至已是寫字樓價格的兩倍，造成了嚴重的房價扭曲和資源的浪費。深圳市出租屋綜管辦近期（一月五日）發佈的房屋租售調查指出，深圳房屋的租售比已超過1：400，部分達到了1：500，甚至更高，意味著出租一套商品房至少要四十年才能收回成本。

香港美聯物業北京公司去年的數據報告顯示：去年十一以來北京的樓市租售比再創紀錄，首次突破了1：500，達到了1：525，部分區域甚至達到了1：700。此比例在二零零八年基本在1：400左右，如今上漲幅度達到了25％。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源，空置期也在增加。

國際上通行標準認為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，二百個至三百個月（約十六年至二十五年）內能收回房款，買房就是划算的。

另外，據萬科地產作的一項調查統計，現在購房（含投資和投機）的人群中，只有10％是一次性繳款，90％的人是通過銀行貸款買房；而在二零零五年以前的購房人群中，接近70％是一次性繳款或短期貸款。央行二零零九年十二月十一日公佈的數據也顯示，十一月居民戶貸款占比高達81％。

當前國際上公認的年收入和購房款合理比例大約是1：6，中國已經達到1：20，甚至更高。1：6 的購房比例都會出現房地產泡沫，一頭栽進房市的個體戶，應冷靜思考。

這種情形和幾年前的大陸股市很像。當然專家一再警告大陸股市過熱，呼籲小心入市，然而發財夢做得正熱的股民，不但嗤之以鼻，還爭先恐後的加入股民大軍。如今「地王」頻繁再現，說明許多炒家仍預期未來房價會節節攀升。當空手入市的人佔大幅比例時，正是房市泡沫的開始！

養蚊子的地王

著眼於房市的不確定前景，許多財團看好地價的上漲趨勢，競相爭購做地王，「圈」地放著養蚊子，坐等土地起價。

在廣州亞運城地塊拍出二百五十五億元（三十七億美元）的高價後，國土部一月三日對外公開了該地塊買賣的合同：將在二零一六年十一月十日前全部竣工，一旦受讓人違約繳交土地出讓金，將按每日合同地價金額的1％，計收違約金二千五百五十萬元。而延期繳納超過半年或閒置土地超過二年的，將解除合同，無償收回土地使用權。

只廣州一地，二零零九年就一共收回十六宗用地，共三千萬元（約四百三十九萬美元）閒置費。

壓倒房市的最後一根稻草

中國社科院近日發佈的《住房綠皮書》指出，北京、上海、杭州以及廣州等二十多個城市商品住房價格出現泡沫，中國85％的家庭買不起房子。

大眾理財顧問梁昌堯認為，當前GDP 對房地產業過分依賴，已經為中國經濟埋下隱患。如今，房地產業已經占GDP的6％，25％的投資也在房地產行業，直接相關產業六十多個，與建築業增加值合計占GDP 超過10％，因此政策收緊是大勢所趨。

房地產帶動經濟過熱，早已令北京當局不得不開始考慮實施宏觀調控。一月份，中國人民銀行意外地提高銀行存款準備金五十個基本點，接連兩周提高央行票據利率，一月二十日又爆出當局不許銀行在本月餘下的數十日發放貸款。儘管這些舉措讓市場跌破眼鏡，但在西方智庫的經濟學家們看來，這些舉措都只是皮毛。華盛頓智庫彼得森國際經濟研究所著名經濟學家蓋瑞．霍夫鮑爾（GaryHafbauer）就說這些措施還遠遠不夠，只是一些延緩的措施，「他們會像以前一樣控制銀行的借貸活動，而不是大幅度提升利率。」

約翰霍普金斯大學經濟學教授、前世界銀行駐中國首席代表鮑泰利（Pieter Bottelier）對此也表示贊同，認為中國政府到目前為止採取的都是一些象徵性措施。

雖然，這些西方經濟學教授們看到了中國房地產泡沫問題，看到了提高利率是解決這個泡沫的關鍵措施，但是，用中國大陸業內人士的話說，他們卻沒有看到中國房地產市場已經是一個被催生得幫幫硬的紙老虎，任何具有實質性宏觀調控效果的措施，哪怕是些許調整，都可能像針一樣，輕輕一刺，就刺破這只紙老虎。所以說，宏觀調控調不調，中國房市都是死；調的話，死得更快。◇

本文轉自第158期《新紀元週刊》
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