2011年澳洲房地產市場展望

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【大紀元2010年12月27日訊】(大紀元記者張茹墨爾本編譯報導)2010年很快就要進入尾聲了,對於房地產市場來說,這是混亂的一年,利率、供給、市場情緒都在急劇的變化著,這些因素也將繼續影響著2011年的市場走勢。人們在思考著,帶著一些擔憂和恐懼,不知前方的路會是平穩的還是崎嶇不平。

利率

雖然人們早就知道利率要漲,畢竟金融危機時的緊急利率只是非常時期採取的非常手段,但當利率真正漲上去的時候,人們卻被它上漲的幅度和速度驚得目瞪口呆。

從2009年10月開始,儲備銀行連續7次提升利率,官方現金利率已從金融危機時的3%提高到當前的4.75%。商業銀行更是毫不客氣地把它們增加的成本全數轉嫁給消費者,根據儲銀的數據,平均房貸利率已從5.8%增長到7.8%,(這意味著在這段時間裡,擁有$300,000按揭貸款的借款人每月還款額增加了400元,升幅超過22%)。

這一連串的利率上漲對於市場情緒的消極影響是不能低估的,從拍賣成交率應聲下滑就可見一斑。普遍認為,4月底和11月初是2010年房地產市場的兩個轉折點。4月底市場開始轉向,11月初的利率大幅提升使市場降至冰點。雖然經濟學家和分析家們一致認為最壞的時期已經過去,但這並不意味著2011年利率不會再漲。儲銀反覆強調歷史上正常的利率水平是5%以上,利率是對付通貨膨脹的武器,儲銀是否會再次使用這一武器主要取決於通貨膨脹率是否得到控制,而不是房地產市場的反應。

2011年要面對的一個大問題就是:創紀錄的房價加上不斷飆漲的生活成本,人們對物業的需求會繼續惡化還是買家能及時調整並適應?

值得注意的是,在2008年初金融危機爆發前,經過幾次利率上調,墨爾本地產市場已經在走下坡路了,那時的房貸利率是8.7%。

供給

對2010年地產市場標準的陳述是,「從年初繁榮的賣方市場轉變為年末消沉的買方市場。」市場上增加的房源對這種轉變起到了不可推卸的責任,也將繼續影響2011年初的市場形勢。

由於近來拍賣市場的成交率都低於60%,因此目前市場上積壓了大量未出售的房屋,地產分析機構RP Data估計,11月份超過29000套物業上市出售,比去年同期高出13%,而當時的平均成交率為80%多。新年伊始,這種供過於求的局面將繼續成為主導,因為2010年沒售出的房子要幾個月的時間才能被市場消化。

對於想要買房的人來說,明年一開市是個好機會,有豐富的房源可供選擇,價格上也會佔盡優勢。買方代理說,那些在2010年底新買了房、還未把現有的房子賣掉的業主,他們會是2011年初最好的交易夥伴,由於他們急於把現有的房子出手,因此在價格上會有很多商談的空間。

價格

2011年的房價將是黯然失色的一年,與目前持平已經是很好的成績了,很多地產代理和分析師說,曾經的輝煌將成為歷史,墨爾本地產市場過去強勁的漲勢使它自己成為受害者。Residex的數據顯示,墨爾本是全澳供房負擔最重的城市。儘管在不太景氣的2010年,別墅價格還是漲了10.52%,達到$600,500的新高,同期公寓價格也增長了9.44%,至$450,500.

住房負擔能力這個長期困惑墨爾本的問題,終於為墨爾本的房價上漲踩了一腳剎車。《時代報》就2011年墨爾本的房價走勢採訪了一系列專家,他們均表示房價上漲不會超過5%,還有的表示甚至不會超過3%的通貨膨脹率。這個預測是真實的還是太保守,主要取決於經濟發展和工資增長水平。

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