【大紀元2010年11月15日訊】（大紀元記者蕭財英佛州綜合報導）經濟復甦緩慢，失業率居高不下，房地產價值持續下跌，屋主繼續降價求售，困厄銷售(distress sales)和法拍危機更是雪上加霜， 種種因素使得房地產市場回升困難重重。

據美國房地產資訊公司報告，就全國性而言，10月份是第20個月法拍率連續上漲，有30多萬房主收到法拍通知，和一年前的數據幾乎完全一樣，但和九月份相比下跌大約4%。

列入10月份全國法拍排名前10位的州分別是：內華達州（Nevada）排名第一，佛羅里達州（Florida）排名第二，亞利桑那州（Arizona）排名第三，加利福尼亞州（California）排名第四，密歇根州（Michigan）排名第五，猶他州（Utah）排名第六，佐治亞州（Georgia）排名第七，愛達荷州（Idaho）排名第八，伊利諾伊州（Illinois）排名第九和科羅拉多州（Colorado）排名第十。

10月份佛州房屋市場動態

整個佛州10月份法拍申請註冊增幅近10%，主要是因為銀行回收的(REO)房屋數目增加近一倍，從去年同期的6,892戶增加到今年的13,434戶。平均每155戶家庭就有1戶收到法拍通知，是全國平均水平的2.5倍。佛州的法拍率居全國第二，僅次於內華達州（Nevada）。

據佛州房地產經紀人協會（Florida Association of Realtors）數據顯示，大部份佛州地區房價還沒降到最低谷。 9月份佛州「全州性」獨立房中位數價格為133,400美元，比2006年6月份高峰期下降了48％。公寓房單位價格受衝擊更大，9月份中位數價格為83,400美元，比2006年夏季高峰期下跌了61%。

全國房屋市場動態

據舊金山的房屋數據公司（Trulia.com）數據顯示，全國平均有26％的房屋出售價格比要價低。而同樣情形在七月份是24％，3月份是20％。自從美國政府的首次購房稅收抵免在4月30日到期後，全國房地產銷售市場已大受影響。

有些城市房價折扣比其它地方多，而且差距很大。在明尼阿波利斯（Minneapolis）和鳳凰城（Phoenix）的房屋市場，超過40％的上市房屋從新降價。而在底特律（Detroit）和邁阿密，只有20％上市的房屋有折扣。大約33%的達拉斯（Dallas）房屋售價比原標價低，沃思堡（Fort Worth，Texas）折扣不到20%，密爾沃基市基爾本鎮（Kilbourn Town，Milwaukee）的房屋折扣不到10% 。

「第三季度」全國法拍率最嚴重的前十大都會區排名

內華達州拉斯維加斯/天堂（Las Vegas-Paradise）排第一，佛州珊瑚角/邁爾斯堡（Cape Coral-Fort Meyers）排第二，佛州莫德斯托（Modesto）排第三，加州的斯托克頓（Stockton）和默塞德（Merced）並列排名第四，加州河濱/聖伯納迪諾/安大略（Riverside-San Bernardino-Ontario）排第五，佛州邁阿密/勞德代爾堡/龐帕諾海灘(Miami- Fort Lauderdale- Pompano Beach) 排第六，亞利桑那州鳳凰城/梅薩/斯科茨代爾（Phoenix- Mesa-Scottsdale）排第七，加州貝克斯菲爾德（Bakersfield）排第九，排名第十的是加州的瓦列霍/費爾菲爾德（Vallejo-Fairfield）。

「十月份」全國法拍率增長「最嚴重」的前五大都會區

十月份全國20個法拍嚴重的「大都會區」中有5個地方的法拍率漲幅最高。它們分別是：西雅圖（Seattle）比去年同期增加71％，排名第一﹔芝加哥（Chicago）增加了35％排第二﹔休斯敦（Houston）增加26％排第三﹔底特律（Detroit）增加23％排第四﹔亞特蘭大（Atlanta）增加23％排第五。

在全美「大都會區」法拍率排名第一的拉斯維加斯，平均每25戶家庭就有1戶收到法拍通知，但該市10月份法拍率下降了20%。儘管珊瑚角/邁爾斯堡（Cape Coral-Fort Meyers）地區的法拍申請數量比去年同時期下降了22%，但該地區第三季度的法拍率在全國依然排名第二，平均每35戶家庭就有1戶收到法拍通知。

第三季度南佛州房產價格

據Zillow.com房地產資訊公司11月3日數據顯示，南佛州房屋價格從2006年夏季高峰期到現在，跌幅為53%。目前南佛州房價等同於2002年7月份的價格水平。

今年9月份在棕櫚灘郡（Palm Beach ），布勞沃德郡（Broward）和邁阿密戴德郡 (Miami-Dade) ，約45%房屋的售出價格低於房貸。而且由於房屋價值大幅縮水，有42%獨立房房貸戶陷入屋不抵債的困境。

Zillow.com公司的數據還顯示，第三季度「 南佛州地區」有21%房屋降價銷售，中位數平均價格約減少10%。獨立房中位數平均售價為221,200美元（全州水平133, 400美元），比第二季度增長1%，但與去年同時期相比，下降7.8%。公寓房中位數平均售價為109,800美元，與第二季度相比，下降4.3%，而與去年同時期相比，跌幅為14.2%。

邁阿密-戴德郡第三季度公寓房銷售上升到2,527 單位，與去年同期相比增長43%，中位數價格為104,600美元，下降24%。獨立房共銷售1,812 幢，比去年同期減少1%，中位數價格為191,100美元，下降1%。

在布勞沃德郡，第三季度公寓房和獨立房銷售都見下降。公寓房銷售總數為2,459單位，比去年同期減少8%，中位數價格為73,100美元。獨立房銷售總數為2,076幢，下降18%，中位數價格為209,600美元，下降了2%。

棕櫚灘郡10月份法拍率在「佛州」排名第一

據美國房地產資訊公司（RealtyTrac）11月11日報告顯示，棕櫚灘郡10月份法拍率連續第二個月全佛州排名第一，平均每94戶家庭就有1戶受到法拍威脅。新法拍申請率和去年同期相比下降了24%「可能跟機器人簽名（Robo signing）事件發生後，被聯邦政府凍結法拍申請有關」，但被銀行收回的不動產(REO)從去年10月份的264 戶增長到今年的1,657 戶，而且已選定時間拍賣的法拍數目也大幅度上升。

佛州法拍率排名前10位的城市中，只有邁阿密和勞德代爾堡的法拍率比去年同期減少。邁阿密平均每41戶家庭就有1戶收到法拍通知，而布勞沃德郡（Broward ）平均每110戶家庭就有1戶。排名第十的奧蘭多，法拍率下降了16%。

佛州和加州處理法拍程序差異導致佛州房市回升乏力

在房地產全盛時期，佛州和加州一樣，被那些迷上高風險抵押貸款的買家、投機者及不能自我控制的房屋建設者把房市價格推到歷史的高峰。而當泡沫破滅時，房屋價格下跌和大量未售出的房屋使得兩個州在抵押貸款違約方面一蹶不振。

據穆迪(Moody)首席經濟學家讚迪（Mark Zandi）表示，在過去的一年中，加州的房市雖仍然疲軟，但已出現復甦跡象，而佛州房市仍然危機重重。雖然其中有幾個原因導致不同，但許多專家說，關鍵之一是怎樣去處理法拍程序問題。

讚迪稱，在解決法拍程序上，加州儘量使手續簡單化，並且利用法庭外解決問題，使得銀行更容易快速轉售產業。這種過程非常有效，有利於房市穩定和回升。

而同其它22個州一樣，佛州法律要求銀行回收產權時，需要由法官批准。有些人認為這種做法可以為業主提供額外的保護，但是這樣做可能使法拍程序拖延數月或更久。目前佛州在堆積如山的法拍屋案件方面仍然面臨著巨大的壓力。

有鑑於此，今年佛州議會批准960萬美元，用於補助一些地區法院聘請大法官，地方法官，個案經理和書記，試圖清除一大堆不良貸款案件。佛州法院為儘快了結堆積如山的法拍案件，從7月份到9月份的三個月時間，總共清理了65,830 個法拍案件，其中71%的案件是採用特殊的迅速法庭聽證會，這種速戰速決的方式有時被稱為「 火箭式判決」（rocket dockets）。