【大紀元1月23日訊】（大紀元記者岳定明麻州昆士市報導）由「亞裔房東聯合會」(Asian Landlord Assosiation)主辦，昆士亞裔協調會協辦的房東法律講座，日前邀請到波士頓義務律師協會（Volunteer Lawyers Project of the Boston Bar Association）成員萊斯（Edward Rice）律師主講。講座吸引了二十多位來自大波士頓地區的民眾前往聆聽。

萊斯首先提到「租房保證金」（Security Deposit，以下簡稱保證金）的相關規定。他說，如果房東沒有按照法律規定，以獨立銀行帳戶保管保證金，當房客發現時，房東最好立刻退還保證金給房客。若等到房客訴諸法庭，則房東依法可能會被判罰保證金三倍的金額還給房客。

依照法律規定，房東只能向新房客預收第一個月的租金、最後一個月的租金，以及租房保證金。保證金不能多於一個月的租金。萊斯表示，房東不能以任何其他名義收取房客的錢，如收取房子鑰匙的押金。收取租房申請費也是非法的，除非是由中介公司負責出租的房子。

萊斯建議，如果房東已經收了鑰匙的押金，最好能儘快把錢還給房客。

房東不能因為租房者的國籍、種族、膚色、年齡，或是否有孩子等原因而拒絕出租。但是其他不受法律保護的人，房東有權拒絕出租，如房東可以選擇是否租房給大學生。

一位房東提問向萊斯提問，是否一定得到把房子租給第一個來看房子的人？他解釋了自己遇到的情況：有兩組符合資格的房客，第一天來看房的是幾個大學生，其中有一位屬於前述受保護的群體；第二天來看房的是一對有工作的年輕夫婦。這位房東想把房子租給年輕夫婦，不想租給大學生，因為比較好管理。但他不知如何回絕這位屬於被保護群體的大學生。

針對這個問題，萊斯回答，房東當然可以把房子租給自己偏好的房客，拒絕那些自己比較不偏好的房客，不論來看房子的先後順序。但要注意回絕時的理由，不能是涉及歧視的。也就是說，只要不是因為國籍、種族、膚色、年齡，或是否有孩子等原因而拒絕那群大學生就沒問題，不會觸犯法律。

有房東問到，在遞給遲交房租的房客「十四日通知」，如果房客在期限內付租了，是否仍可驅離房客。萊斯的回答是不行，因為法律規定給房客彌補過錯的機會。但同時，法律也規定，房客在一年之內只能出現一次遲交。如果再犯，房東可以付諸法庭，這時法官會看是否情節重大，如果房客屢次遲交，或者房東需要租金收入來支付貸款，這時法官可能會下警告給房客，再犯就得走人。

「亞裔房東聯合會」的發起人、律師海勒女士補充說：法律規定，必須等到房租遲交三十天，房東才能向房客收遲交費（Late Fee）。三十天之內則不可收取遲交費。

對房客遞交通知信時，萊斯建議僱用麻州的警察服務（Constable Service）來遞交，因為這樣可以得到法官的認可，證明通知信確實交到房客手中了。費用也不貴，大概是五、六十美元。

萊斯表示，其實許多時候，房東即使不想上法院，若是放一封「十四日通知」到房客門下，也能起到嚇阻作用，房客可能覺得房東要「玩真的」，也就不敢再遲交房租了。「但是電子郵件不能算是正式通知，上法庭時不能算做證據」，萊斯說。

海勒建議，房東一定要有做紀錄的好習慣，把和房客打交道的任何文件，包括某年某月的交談及內容，都記錄下來，這樣一旦訴諸法律時，將可在法庭上提供完整的證明。萊斯接著說，房東在給房客寫信或通知時，要記住是為了保護自己的權益，將來有朝一日法官可能會看到，所以不要口出惡言，只要很平和的跟房客把事情說清楚就好了。

另一位房東提問，如果房子發生火災，是否可以中止租約。萊斯表示，必須看房子受損的情況。如果受損很嚴重，可以中止租約；如果只是局部受損，房東不能中止租約，必須暫時將房客安置在其他地方，以進行修繕。

萊斯指出，如果發現惡房客有破壞房子的可能，而一時之間又不能將其驅離，可以到法院申請一個限制令（Restraining Order），法官會命令房客不准破壞房子。在這種情況下，如果房客一旦動手破壞，房東可以立刻找警察來制止。

「亞裔房東聯合會」是由昆士的律師海勒(Judith A. Heller, Esq.)女士及她之前的法律服務客戶Theresa Lau女士共同發起成立，目的在為亞裔房東們提供免費法律諮詢及一個彼此交流的機會，以協助避免在租賃過程中可能衍生的法律問題。亞裔房東聯合會的聯繫方式是：(中文)陳小姐，電話：617.365.0765，電郵:tl5@hotmail.com；(英文)Judith Heller，電郵：jheller55@yahoo.com。◇
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