【大紀元1月11日訊】調控－上漲－再調控－再上漲……。週而復始之間，「居者有其屋」還是一個夢想。而深圳，屢屢成為全國房價暴漲的「排頭兵」。據報導，2009年，深圳房地產交易1944億元，其中大半房產用於投機，商品房入住率只有45%。可是，土地出讓收益的絕對值並無增長，深圳市地方稅收卻增長了32%。而房價總市值的分配，大半走向開發商和房價利益鏈條上的中介機構和炒房者等。

據《財經國家週刊》11日報導，從2009年3月開始，2008年以37%跌幅墜入冰點的深圳樓市，房價連續數月強勢反彈。9月後，深圳房價進入均價2萬元/平方米時代，房價漲幅突破80%。到12月，房價再創記錄：新建商品住宅銷售均價達22304元/平方米，同比上漲103%，環比上漲14.89%。

與之相對應，深圳市2009年房地產稅收大幅增長，僅前11個月的房地產稅額就達到2008年全年的119.1%，創出歷史新高。

報導稱，深圳僅是中國高房價群像中的一個樣本。高房價的背後早已被一個更大的問題所籠罩，那就是「居者有其屋的理想與中國住房制度設計之間」，是否存在著現實悖論。

2009年成交1944億元

根據深圳房地產信息網的監測數據，2009年深圳市新房共成交649.4萬平方米，約70074套，同比增長超五成，全年成交均價為15153元/平方米。

較之新房，深圳市二手房交易則更為「狂熱」。2009年12月最後一週，受二手房交易營業稅優惠政策到期的影響，深圳二手房在12月21日至27日一週內成交7291套，總面積63萬平方米，創年度之最。按照當前市場人士對深圳二手房均價12000元/平方米的說法估算，深圳2009年二手房的交易額約為960億元。

由此，深圳市2009年因房地產交易而創造的總市值，就有了一個大致數字——1944億元。1944億元從哪裏來，又將去向何方？

資金溯源

2009年，在關於高房價原因的觀點交鋒中，深圳大學國際金融研究所所長國世平更支持「流動性過剩」一說。他說，深圳目前商品房入住率僅為45%左右，「這說明大部份房子是用來炒作和投機的。」

據國世平瞭解，深圳市民間游資旺盛，「全國約有1400億元炒房資金流向深圳。」

游資之外，本地銀行的寬鬆信貸政策，也為深圳房價的暴漲提供了便利。與房價遙相呼應的是，2009年成為深圳個人住房貸款歷史上最多的一年。

深圳銀監局提供一組數據：截至2009年11月末，深圳市銀行業金融機構本外幣貸款餘額15065.86億元，比年初增加3877.49億元，增長34.66%。其中，房地產開發貸款餘額1119.37億元，比年初減少8.91億元；個人住房貸款餘額3393.40億元，比年初增加995.59億元，創深圳歷史上發放個人住房貸款的最高記錄。

稅收歡宴

飆升的房價，直接帶動2009年深圳市地方稅收的增長。2009年，深圳市地稅部門共實現稅收828.23億元(不含契稅)，其稅收額全國排名第三，僅次於上海和北京。總稅收中，房地產業稅收124.7億元，增長34.2%。

深圳市地方稅務局工作人員說，深圳市房地產稅收在2007年和2008年分別為104億元和93億元。連續三年，此項稅收與房價水平呈正相關走勢。

土地出讓「量減價升」

稅收大增之下，深圳市規劃和國土資源委員會(下稱深圳規土委)的數據卻顯示，2009年深圳土地出讓收益的絕對值並無增長。

深圳規土委一位專家提供的統計數字顯示，從2006年到2008年3年間，深圳市地方財政收入一般預算總計約2300億元，土地收益約540億元，平均每年土地收益180億元左右，占財政預算收入約23%。

而實際上，2009年深圳市土地出讓金總額約130億元，比前3年的平均值少了50億元。

對於深圳土地出讓收益逐年下降，當地一種普遍的解釋是深圳土地資源驟減。「土地收益絕對數沒有增加，但來源於溢價成交、地價上漲的相對收益卻『多收了三五斗』」。深圳房地產業內人士如是評價。

資金來去分析

在綜合銀行、地稅和國土部門相關財務數據後，深圳市房地產資金循環的大賬目有了一個理論上的框架：深圳市2009年1944億元房價總市值的上游，即資金來源，除995.59億元的年度新增個人按揭貸款外，剩下的可能是各類龐雜的炒房資金。

而1944億元房價總市值的分配去向中，至少包括268億元的銀行利息、124.7億元房地產業稅收(不計建築業稅收和對房地產的減稅額)和 130億元土地出讓收益。餘下部份，在理論上歸開發商支配。其中至少包括開發利潤、建安成本、營銷管理費用以及其他不可預見費用，也包括房價利益鏈條上的中介機構和炒房者等。