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【大紀元6月15日訊】早在一年多以前，內地各大銀行紛搶個人住房貸款這塊肥肉時，我就多次說：內地個人住房貸款搞的根本就不科學。現在我仍這么認為。

中國經濟時報報道,競相作假：發展商、購房貸款人都在作假。發展商作假分兩种：一种是提供假資信、
做假帳，套取銀行貸款。北京發展商逾千家，絕大多數不超過1.5億資金，卻動輒攬下20、30億的項目。更有甚者，有些所謂明星樓盤，”超級”開發商，啟動一個項目時手里資金只有100多万。那么為什么會出現這种情況呢？因為在內地，關系學極為盛行，許多東西都可以通過關系得到，包括貨真价實的驗資報告。在北京，如果你肯付出50万元的代价，那么1億元人民幣現金就會從你的賬上划過，于是你就有了1份1億元的驗資證明。開發商另一种作假是惡意欺詐。明知自己項目已經必死無疑，為了臨走時再撈上一把，便通過假銷售——找朋友、朋友的朋友做按揭等形式，套取銀行按揭款。

購房貸款人作假：貸款人收入證明是銀行對其進行資信評估極其重要的內容。大陸購房貸款人提供的收入證明可以說沒有任何權威性。貸款人可以在任何一家熟識的公司蓋章證明，收入想寫多少就寫多少，或許這家公司几天后就永遠消失。因此，購房貸款人除了性別、年齡外，大約沒有什么不可以輕易作假的。

讓人悲哀的是這些作假行為至今沒有相應的法規制約。

內地銀行就主要依据這些假證明對開發商和購房貸款者進行資金審核、資信評估，然后直接發放貸款給開發商和購房貸款者，錢一旦支付，以后的事就由不得銀行做主了。

因此，我們很有必要借鑒一下香港銀行的作法。

在香港，當開發商向銀行貸款時，銀行首先會要求開發商必須先付清土地費，并以土地作抵押，然后才會發放建筑貸款。因為香港地价極貴，所以地价肯定比建筑費用高，只要有能力購買土地，開發商的資金實力應該不容置疑。銀行發放的貸款額一般是地价的一半，這樣進一步降低了銀行的風險。貸款撥下來并不等于開發商可以立即拿到現金，銀行將這筆現金存在一個獨立的帳戶里，該項目的承建商每完成一期工程，將證明提交律師樓審核通過，下一期的工程款才會撥給承建商(注：不是開發商)，貸款逐步到位，直到整個工程完工。在開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，銀行才會把全部貸款撥給開發商。如此操作的結果是香港樓盤從不會出現爛尾的情況。可以說，這是一個全監控的過程。

在香港，購房者申請個人住房貸款必須出示稅單，因為稅單可以完整真實地體現一個人的收入狀況，至于個人住房貸款的擔保，沒有開發商會為購房者作擔保，每個購房者都是自己為自己擔保，因為香港有自然人欠款的處理辦法，有《個人破產法》。一旦欠款，此人就可能在全世界的任何一家銀行借不到錢，信用卡會被取消。而一旦被宣布破產，你不但無家可歸，還會被某些職業如律師、會計師永遠拒之門外。這就是殘酷的現實，用一句話說：”只有讓你慘，個人房貸的發展才可能健康。”法制法規的相對健全給香港的地產業發展提供了堅實的后盾，開發商明白違規操作的利害，沒有人敢輕易嘗試，僅有的几個現在都在監獄里”享福”。同時，銀行放貸也非常謹慎，一旦違規，政府可以依据《銀行法》起訴該銀行。

在內地，一個項目搞砸了，發展商、銀行、購房貸款人即使作假也不會受到法律嚴懲，因為現在內地根本就沒有相應的法制、法規制約。這樣下去，遲早會給內地經濟帶來極其惡劣的影響，形成泡沫經濟。

大家都知道泡沫經濟可分為房地產泡沫和股市泡沫。造成房地產泡沫的關鍵因素是：在經濟發展過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素的价格會增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小。因此，价格的上漲也會最大。尤其是在內地，主要經濟活動絕大多數集中在北京、上海、廣州等大城市。在經濟增長過程中，大家預期土地价格會快速上漲，為賺取土地价格上漲的資本所得，許多人將大量資金收入投入到房地產業。因此更加速了房地產价格的飆升。當大家看到房地產价格只漲不跌，就大膽以購買到的房地產為抵押，向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣。而且，房地產的价格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款万無一失，所以銀行發放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發展的速度因各种原因放慢時，价格跌得最慘的也將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產价格下跌，為保護投資利益，競相拋售，使房地產价格直線下跌，泡沫隨之破裂。做八成貸款的客戶，當价格下跌至二成以上時，必將拒絕還款。原來万無一失的房地產抵押貸款也就成了不良的呆帳、坏帳。

這兩年間，內地房地產高速增長，最主要的支持來自銀行貸款，其主要特點是投資成功了歸投資者，失敗了爛的是銀行的帳。這和財政赤字一樣，可以維持一時卻不能長久，總之難以消受。 (//www.dajiyuan.com)

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