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【大紀元5月19日訊】 楊先生是做房產咨詢的律師，對于房產市場的實情有著更深入的了解。他認為北京的房產市場比較混亂，主要是有些法規沒有得到執行，像國家的《城市房地產管理法》規定，城市商品房預售應該擁有《國有土地使用證》、交納國有土地出讓金、取得《建設用地規划許可證》和《商品房預售許可證》、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經确定施工進度和竣工交付日期。上海已經沒有預售房，切實保證了購房者的權益,而北京完全符合上面條件的預售商品房只為總數的30%。

　　据了解，北京房地產市場的貓膩之一是有些開發商沒有國有土地使用證，用集體土地使用權來誘惑城市居民前來購買。這种集體土地使用權取得的只是農民的宅基地，而我國的法律規定集體土地只能承包、轉讓，不允許買賣，轉讓必須通過集體經濟組織2/3以上同意。城市居民不能購買，即使購買了，這种行為也是無效的，得不到國家的保護，僅僅相當于村民的宅基地。

　　另外，還有一种比較通常的貓膩是以幫助購房者解決北京市戶口為幌子，這也是開發商慣用的手段。然而他們一般不會將此寫進合同，只在私下里給予口頭的承諾，并且所謂的“北京市城市戶口”并不是真的城市戶口，而是遠郊的小城鎮、小鄉村的戶口。在戶口管理上有個不成文的慣例，就是要某地進行生產投資才可能取得當地的戶口,比如完成50万或100万的投資。但購房不是為了生產經營，而是生活消費,這樣即使購房投入了大量資金也不能名正言順的應用慣例。

　　還有的開發商在銷售方式上混淆用途，例如最近推出的“商住兩用房”，開發商宣稱購得此類房既可以參与辦公也可以用于個人居住。但是依据有關法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商業用房的使用年限是40年，用于居民居住的年限是70年，其它如文化體育等用地的年限是50年。而這种兩用房如果在居住的過程中用于商業，就變相逃避了另外30年的國家土地出讓金的交納。除以上三种方式之外，第四种貓膩是藏在廣告中的。商家為了促銷做的廣告宣傳往往不顧實際大肆渲染。地理位置优越，交通便利，有體育娛樂設施等等，可謂令人心馳神往。但開發商不將此寫入合同就難有保障，只能追究虛假廣告的責任。第五种貓膩是在面積上做手腳。在房產糾紛中很多是由住房面積引起的，既包括套內面積的縮水，也有分攤面積的誤差。居民入住后才發現總面積比合同上標明的差了很多，還有的整體面積相差無几，但在具體的結构上做了手腳。另外將居民委員會、康樂會所划入居民的住宅面積,占用居民的外牆面使用權也是違法的。

　　第六种貓膩是一种比較常見的貓膩。根据有關規定，在房屋驗收時,開發商應出示合同中規定的證明文件和《建筑工程峻工驗收登記備案表》、房地產管理測繪部門實測房屋面積數据、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件。而《建筑工程峻工驗收登記備案表》的取得需經有關部門的聯合檢驗,但是有些商品房由于沒有完全按規定程序接受檢驗,便模糊的標出“經驗收合格”，“經綜合驗收合格”或“經綜合分批驗收合格”來蒙混過關。

　　另外，《商品房銷售管理辦法》中規定“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。”楊律師說：我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明确規定，即指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依据上述規定，不可抗力表現為一种客觀情況，且該客觀情況的出現時須具備不能預見、不能避免、不能克服這三個條件。發生不可抗力事件后，因不可抗力影響合同繼續履行的，當事人免于承擔違約責任。但是有些開發商卻片面夸大了“不可抗力”的涵蓋范圍，將“遇到重大技術難題，遇到惡劣天气，銀行不貸款、与市政配套設施的修建沖突”等也冠以“不可抗力”的帽子,為自己的延期做辯解。這是第七种貓膩，這种貓膩最能蒙騙一些“不對問題深究”的人。(//www.dajiyuan.com)

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