【大澳门威尼斯人赌场官网2022年07月19日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者林岑心、易如采访报导）中国烂尾楼引发的业主停贷潮，连日来，成为各界关注的焦点。许多业主控诉银行违规把预售资金转给开发商，导致项目资金断链而烂尾。大陆原投行人士郑义接受大澳门威尼斯人赌场官网专访，分析眼下的停贷风波可能是一个难解的死局，并且令银行贷款资产风险升高，值得关注。

多楼盘业主指银行监管账户遭到挪用

7月16日，广东佛山天丰花园二期的业主继续在网上投诉。业主表示，天丰誉城停工一年以上，银行违规放款，业主几亿贷款基本没汇进住建监管账户，全被开发商挪用，业主投诉无门。天丰花园二期的开发商为佛山市粤裕房地产投资有限公司，该项目10年前拿地。佛山粤裕房地产为当地中小型房企。

7月17日，位于上海嘉定区徐行镇的佳兆业城市广场五期业主小蔡告诉大澳门威尼斯人赌场官网，该楼盘去年10月停工至今尚未复工，三百五十多户业主日夜难眠，“徐行五期一批次基本没进展，业主放款1.1亿按揭资金，被四期和自持给消耗殆尽，只剩1,500万了，业主感到受到欺骗。”

佳兆业在2021中国上市百强房企中排名第19位，2021年11月，出现理财产品逾期兑付，停牌两周。除了上海徐行楼盘外，重庆市高新区佳兆业珑樾壹号亦传出停工。

位于郑州的融创中原大观建案，业主6月中旬因为维权被赋红码，和河南村镇银行“红码事件”同受关注。该楼盘原定今年7月交房，但截至目前，大部分楼栋处于停工状态。业主反映，该楼盘的监管账户资金疑被总部挪用。

融创是中国第三大地产开发商，今年5月出现美元债务违约，无法偿还1.05亿美元的利息。

恒大集团名下的烂尾楼更是遍布中国30个省份。据中指院统计，去年11月，恒大全国1,322个建案中，已成交、未竣工的项目面积超过30万平方米。

近日，网上流传一份光大银行交流纪要，全国涉及“保交房”约有600万～800万套，其中恒大就有140万套，总资金缺口在2万亿至3万亿。

全国各地烂尾楼业主发布“强制停贷告知书”，要求期限内复工，否则强制停贷。据民间统计，加入这波停贷潮的楼盘已有三百多家，受到中共全网封锁，消息无法传出。

分析：开发商、地方政府勾兑

原大陆投行人士郑义7月17日告诉大澳门威尼斯人赌场官网，在中国，开发商开发楼盘的过程中，必须保留30%至40%的销售回款作为保证金，存到房管局指定的银行账户进行监管。

对业者质疑监管账户的资金没了，他说，“银行不可能私自抽调这部分资金，如果政府不批这个文件，银行的钱，是谁也动不了的，说明开发商和地方政府之间肯定是有勾兑的。”

“现在政府为了救市，它逼着开发商去解决资金链问题，政府又不可能出钱，它只有允许开发商去提监管户的资金，临时去补漏一下，当做一些资金周转。”郑义分析，政府人员可能想，如果开发商把钱还给银行，银行立刻再放出同样的钱，这钱不就转了一圈儿，相当于银行给开发商倒贷（借新贷还旧贷）。

但是，郑义说，开发商从银行取得资金只占其总体融资的一小部分，大部分资金来自于信托、基金、保险等其它非标性融资。

“很多都是集合类的信托，亦即从老百姓手上募集资金，指定一个信托集合计划。举例来说，二百人凑了两个亿给开发商，这些人都是有名有姓的，如果不还的话，立刻会出现群体事件。”他说。

“相对来说，从银行借来的钱，并非特定的人群，是数以万计的储户，所以，对于企业来说，它归还贷款的时候，它会先归还一些信托类的贷款、保险类贷款，这是他们常见的操作。”郑义说。

他说，开发商拿到监管账户里的资金，用于归还其它贷款，或支付给总承包商、积欠的工程款，甚至借此机会拿钱跑路的，都有可能。总之，监管资金花光了，房子就彻底烂尾了。

房地产陷系统性死局 业主停贷止损

郑义分析，开发商的资金链断裂，不可能只欠一间银行，而是欠所有的债权人，他都无法解决，不得不去动用监管账户里的钱；而政府之所以同意开发政商动用监管账户的钱，也是没办法，政府不可能拿财政去给开发商还贷、开工干活，地方政府自己都欠银行钱。

现在银行要业主继续还贷供楼，业主则要求开发商必须得复工，但开发商如何复工，他哪来钱呢？“等于是个死局，目前来讲，现在这局破不了。”他说。

郑义说，想要打破这个僵局，房市得一点一点回暖，法院豁免一些债务，或银行再拿出钱来倒新贷，“但关键是，不是一家开发商，现在是很多项目、很多开发商，很多地区、城市都出现问题，这就是一个系统性问题了。在此系统性风暴底下，老百姓不还贷款，等着开发商开工，可能是所有方案中最好的一个结果。”

银行风险扩大 担忧民众挤兑 限制取款

“目前最难受的是银行，它把钱都放出去了，但现在没地方收钱了，这时候如果出现挤兑，那银行就得垮，现在风险在银行那儿。”郑义说。

开发商买土地、盖房子通过银行贷款，老百姓买房也通过银行贷款，而银行的钱是从老百姓、从储户的存款来的，他说，“这种现象长期下去的话，银行变成一个空壳了，老百姓只要去取钱，肯定是不会让你取的。”

《证券日报》18日报导称，中国海南省称为防范电信诈骗、反洗钱风险，近日将加大“断卡”行动，针对账户活跃度低、可能存在异常交易等，银行会对其进行锁定。其它北京、山东、海南等地多家银行亦有类似说法。

郑义认为，各家银行虽然都出来说“风险可控”，但其统计数据并不反映真实情况，“按揭贷款由于有房产进行抵押风险低，是银行的优质资产，占其正常业务量的相当一部分，银行怎么可能没有风险呢，现在银行的风险最大。”

按揭贷款的断供风暴也在影响香港银行。评级机构穆迪认为，受疫情冲击，加上房地产市场低迷，中国经济放缓，香港银行的内地贷款资产风险正在上升。穆迪报告表示，中国内地贷款占香港银行总贷款额高达35%，其中内房贷款占两至三成。◇

责任编辑：李穹#