疫情影响租赁纠纷激增 租户最好主动提解决方案

疫情影响商家停业3个月 8月20日后房屋法庭租赁纠纷案件将暴增

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【大澳门威尼斯人赌场官网2020年06月20日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者林丹纽约报导)受疫情影响,纽约的商家暂停营业3个月,很多商家颗粒无收,没钱交租,另一方面房东却不断催租;这段期间房屋租赁纠纷激增,尤其是商铺的租赁纠纷。17日,“人力中心”组织线上讲座,邀请伯盛仲合律师事务所(Jia Law Group)的贡律师讲解如何面对租赁纠纷。

Jia Law Group贡律师表示,租户应主动向房东提出解决方案,不要处于被动地位。(林丹/大澳门威尼斯人赌场官网)

贡律师表示,过去三个月服务业、餐饮业、娱乐业受到很大冲击,但另一方面,很多房东并不会因为租客没有收入而同意减租,虽然州长颁布的禁止驱逐令现延期到8月20日,但这并不意味着租户可以不交之前的租金。在8月20日之前,房屋法庭不能对房东清退租户的案件(包括住宅租户和商铺租户)开案,但8月20日后,房屋法庭的租赁纠纷案件将会暴增。

但是贡律师提醒,房东虽有起诉租户的权利,但是也要意识到,驱逐租户的案件在正常时期需要至少两三个月时间,如果接下来案件暴增而法官人手不足,将会拖延更长时间,所以对双方来说,最好的解决纠纷方法就是协商。

贡律师建议,商家最好主动向房东提出解决方案,如果由房东提方案,会被房东牵着鼻子走。

在租户方面,在商业租约谈判前,租户需考虑以下问题:1、是留下还是转让或离开?2、租约的剩余时长?3、有没有个人担保(包括个人担保是否“good guy guarantee”?释放的条件有哪些?)3、有多少押金在房东那里?5、与房东的关系如何?房租支付记录如何?如果与房东关系好,房租支付记录好,则可作为有利租户的谈判条件;6、能否选择提前退租?7、能否选择转让?8、营业场所的授权用途?例如租约只限堂吃,则可根据政府禁令选择退租;8、是否有不可抗力的条款?如果有,是否包含政府命令?是否可免除房租的支付?

在房东方面,房东对违约行为可采取的行动包括:1、在宽限期或违约通知书的有效期满之后,房东可立即对租户、担保人及相应抵押品的违约,按条款执行;2、房东可不采取行动,但宣布租户违约并保留其违约后的权利和救济办法;房东在采取法律行动之前或之后,与租户协商。

租约修改或房租延期谈判中的关键性条款有:1、房租延期vs减租;2、延期租金的还款计划;3、定金如何使用及是否需要补充;4、租户向房东报告当前的财务状况、运营状况、收到的财务援助;5、租户或担保人提供额外的抵押品;6、修改营业条款;7、房东从贷方处获得同意,修改租约。

贡律师说,租户可向房东提出方案:虽然复工但是生意比之前差,希望欠的房租可以分期付款,或者最好能减租。有利于房客的谈判筹码是:在疫情期间,要创业或新租商铺的人肯定不多,如果房东出新租的话,租金也很有可能比疫情之前要收得低,房东另觅新租客,不知商铺会空置多久,空置就是损失,另外房东也不想损失一个已经付租的租客;如果房客以此与房东谈判,房东很可能愿意与房客协商。◇

责任编辑:家瑞

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