【大澳门威尼斯人赌场官网2020年10月06日讯】（英文大澳门威尼斯人赌场官网专栏作家Michael Busler撰文／吴约翰编译）《纽约时报》要么是不懂基本财会和税收知识，要么是报导充满极端偏见。不管哪一点，那篇报导的结论和想传递的暗示，完全没有根据。

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2020年9月28日，《纽约时报》头版头标题是：“总统长期少报税、审计纷争与逃漏所得税”，他们甚至说，“长期隐瞒的纳税申报，将造成迫在眉睫的财务威胁和直接的利益冲突。”

真是乱扯一通！而这已不是第一次了。2019年5月8日，文章标题为“十年赤字：川普的纳税数字显示，商业损失超过10亿美元”。

让我们再教育《纽约时报》一次。他们在看了川普的纳税申报表（不知怎么取得的）后说，川普在过去15年中，有10年未缴纳所得税；2016年只缴了750美元的所得税。他们声称，这和川普之前“对美国人民讲的，有很大的出入”。

净收入和现金流，有着本质上的不同。税款采净收入计算。现金流表示老板获得的净收入，这是投资者和老板最关心的。运作方式如下：

假设一家房地产开发商，盖了座价值1亿美元的大楼，该大楼年度税前收入为300万美元。如果税率是33%（在2018年减税之前），那么开发商将支付100万美元的税款，然后保留200万美元的现金流。

但美国税局允许投资者在缴税前，先取回投资成本（扣除已付出的成本）。因此，如果开发商盖了座1亿美元的大楼，国税局就允许他在25年内回收成本；也就是说，开发商每年将可认列400万美元的折旧费（扣除支出成本）。

那么开发商就损失100万美元，而不是300万美元的可纳税收入，因此，无需缴税。换句话说，投资者可保留300万美元的所得。

纳税申报表将显示100万美元的损失，而现金流会是300万美元，不是200万美元，这是因为所得税减少的缘故（无需缴税），所以现金流才增加了100万美元。任何修过会计或金融课的学生，都应知道这一点。

《纽约时报》的第二点无知，是对于债务的知识。房地产始终是高杠杆投资，也就是，购入资产会导致大量债务。对于普通人来说很容易理解。

房屋投资一般是以高杠杆方式运作，也就是购屋者，通常以现金支付总价的10%，然后再向房贷银行借出剩余90%的款项。房地产开发商也做同样的事情。实际上，如果没有杠杆，开发商就不会进行房地产投资。另外，要知道，世界各地的银行都可以提供借贷。

就刚才的例子来说，花1亿美元盖的大楼，现金流仅为300万美元；以这样规模的投资，3%的回报率，不足以证明会有跟房地产有关的风险。

但如果开发商只用现金1000万美元（1亿美元成本的10%），然后借贷9000万美元，那么300万美元的现金流，将替1000万美元的现金投资，产生出30%的回报率，这样就存在风险。这就是房产投资的运作方式。

《纽约时报》还进一步指出，川普有“超过3亿美元的个人贷款，且很快会到期。”也暗示，这对川普将是一个巨大的问题，因为他的公司财报，呈现巨额亏损。

现实是，当银行提供大笔贷款时，他们通常会分期在25年内还款。但有时也可设定短期贷款，通常为5到10年。而贷款到期时，银行通常能展延期限。

因为房地产是一种升值的资产（也就是房价会随着时间的推进而增值），所以当贷款展延时，开发商通常会找更好的条件，例如更低的利率；又或是换另一家银行再融资（借贷），找到更多优惠的方案。

也因为大楼的增值，所以通常对于同意提供较优惠条件贷款的银行来说，风险就相对减少。

我认为，聪明的《纽约时报》记者，在会计和财商的知识方面，至少有大学二年级程度；所以就证明了，他们的文章充满极度偏见。

对于曾负盛名的《纽约时报》来说，9月28日的报导，着实令人感到遗憾。

原文刊登于英文《大澳门威尼斯人赌场官网时报》。

作者简介：

麦克·布斯勒（Michael Busler）博士是斯托克顿大学（Stockton University）的公共政策分析师和金融学教授，教授大学部和研究所财务金融和经济学课程。

本文仅代表作者个人观点，不一定反映《大澳门威尼斯人赌场官网时报》的立场。

责任编辑：高静#