文|李秉信

来自海外的投资者希望能在洛杉矶买到年份新一点的物业，但是看来看去，发现怎么大多年份稍微新一点的地产，都位处在内陆帝国区，或者是洛杉矶北部山区。华人所喜好的喜瑞都市、罗兰岗市、亚凯迪亚市学区，这些地区的物业多半年代久远。在尔湾市还可以找到些房龄稍轻的地产，但是价格都不便宜。许多买者都会问，购买这些上有年纪的成屋，须要注意那些细节？如果房子年久失修，须要旷日持久的修理，那真是挥之不去的恶梦。根据房产数据业者Realty Trac公司最新调查，全美单家庭住宅中有71%是在1990年之前建造的。在某些州，特别是在东部地区，1990年之前的房产，在上市出售房产中占了八成。也就是现在在市场上待售的成屋，绝大部分都有三十年以上的屋龄。

很多地产专家认为，现在新屋的短缺窘境，主要归咎于房产泡沫破灭的影响。笔者犹然记得，在五年前房市开始衰退后，营建行业已经近乎停滞。其中一个最重要的原因是，几乎所有的银行，因为金融法规的修改，审核标准非常严格，成屋贷款业务大幅萎缩。更徨论放款给没有建筑改良物的建地。几乎所有的银行，都停止承作建筑贷款。更惨的是，许多新屋盖到近乎完工的建设公司，因为银行紧缩银根，不得不宣布破产。虽然现在贷款环境已经改善了许多，但是对于建筑贷款审核，仍是相对严格。另外一方面，新屋开工速度依然缓慢，主要开发商对市场仍然非常警惕。而且，建商的关注焦点仍集中在多家庭住宅方面。因此购买成屋，仍是现在市场上，绝大多数买家的选项。

依据Realty Trac的调查发现，近期1990年之前房屋的成交价格，相比同一市场中的新屋售价低了9%。也就是说，如果你愿意购买成屋并进行整修的话，或许就能省很多钱。不过也要记得，成屋的维修价高，所以拥有成屋的成本会比新屋高出不少。全国营建业者协会（NAHB）的一项调查发现，扣除房贷影响，拥有1960年之前的房产，相比拥有相同规模的新屋，包括取暖燃料及维修费用等在内的主要拥有成本，会高出23%。中国人所说的羊毛出在羊身上，正是说明了购买成屋的成本哲学。因此，作为个聪明购买成屋的买者，在购屋时需要考虑下面这些要素，首先要知道何时放弃不合成本计算的成屋，如果地下室有水浸或者是发霉的痕迹，立即放弃。如果有白蚁或者结构上出现了问题，例如地基开裂，都会带来昂贵的修复费用，也要即时放弃。

购买成屋时，最忌讳纸上谈兵，必须实地查透彻，并且要雇用有执照和有经验的验屋师，实地堪验。笔者常观察到，许多买主嫌验屋的程序戎长麻烦，常常没有参与。在验屋的时候，常常用不懂为借口，做壁上观。这是笔者的建议，与其在三至五个小时枯坐等待检验结果，还不如跟着验屋师到处检查，立即提出觉得不安的问题，验屋师或许可以根据指出的各个问题，列出更多维修成本。尤其年代久远的物业，更需征询验屋师的意见，是否要预留节能升级费用。对于年代久远的成屋，燃料开支在使用成本中占了很大一块。更换隔热层、节能高效的取暖及空调设备，可以从今后的日常使用中回收成本。

尤其年代越久远的物业，更要计划多项大额开支。即使十年新的房产或许也要进行一些改造，例如更新家电或者是地毯等。如果有20年了，那么就要考虑更换取暖冷气设备，下水道以及屋顶或许也要进行更新。尤其在购买老房子合同的签署上，更须要把交房检查，尤其是笔者上述所提的几项昂贵维修，作为合同上不可或缺的条件。很多买主都不知道，房屋检查(Home Inspection)是购买成屋报价合同上，不可缺少的附加条款之一。这是一个制式的动作，当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。

通常买方经纪人会推荐两到三个检查师，供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构，地基，屋顶，地板，墙壁，门窗，地下室，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等。许多的老屋都会有雨水入侵墙壁生霉的问题。现在有许多检查公司提供检查发霉的服务，但是这样的检查是要额外付费的。

在检查师详细检查成屋之后，通常在24小时内要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(ASIS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其他的问题可以要求卖主修理，或者给予卖价折扣。

在一般的买卖程序上，卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西在法律上规定是卖主必须修的，像是房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作，卖方是有责任的。许多的卖主为了省钱，常常找些维修工人径行修理不工作的项目。殊不知像供电系统和供排水管的问题，并不是一般的工人就可胜任，还须要有执照的电工或水管工来修理，卖方才能免除责任。其他有些东西卖主可以不修，像墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协定后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

氡气检查也是在购买成屋时，报价合同的重要附加条款之一。氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(pCi/L)。美国环境保护署（EPA）规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查。检查费也是由买主出，价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施，花费在$800到$2000。

白蚁检查是另外一个购买成屋，报价合同的重要附加条款之一。美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。费用在20元-30元，在加州由卖主出。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件，要求卖主请专业人员处理。处理账单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协定后，白蚁检查的附加条款就取消了。◇