【大紀元2015年01月12日訊】（大紀元洛杉磯工商訊）初見張偉柏（David Chang），以為他是只有三十多歲的行業新人，當得知他是四個孩子的父親、最大孩子已在讀高中時，除了驚嘆，也恍然窺見到緣何他對人如此親和、做事如此負責、並廣結善緣、團隊成員和客戶都把他當作可信賴的朋友。他說：「與人交往不一定就得是做生意。而且所有諮詢服務我們都免費。」

張偉柏的事務所位於羅蘭崗，但方圓一個小時車程內的房產市場他表示都很熟悉。除了本身是有執照的報稅理財師、房地產經紀人外，事務所還有經驗豐富的合夥人提供各類移民申請服務。

在良好的專業技能和團隊合作之外，態度謙和、幾乎從不會發脾氣的張偉柏也讓人與他交往時感覺舒服和溫暖。

一次談話 一世交情

張偉柏表示，往往客戶前來諮詢時，在一次談話之後就有70-80%會選擇與之合作。60-70%的老客戶都曾轉介紹。往往是一個客人帶來一長串客人，親戚朋友都介紹過來。沒有要求對方這麼做，都是主動介紹的。有海外客戶每次來美國都要約上張偉柏一起吃飯聊天。他說，自己從來沒有催促客戶做交易。「客人覺得你服務的好，認可了你，又知道你在做房屋買賣或移民服務，在有這個需求時，自然就會想到你。」

裝窗簾 客戶送上門

一次張偉柏請人為門店安窗簾，施工師傅在和張偉柏簡短交談後對他印象很好。後來有朋友要賣房，雖然認識很多經紀人，但第一個想到了張偉柏。

這是一棟位於哈崗、1987年建造的三房三浴房，業主夫婦退休了，準備回臺灣去。要價45.9萬，最終成交價高出要價500元。不僅如此，還有一個插曲：賣前一個星期，中央空調壞了，修理費一般是2000-5000元，業主不知是修好還是不修好。張偉柏建議，即使空調是好的，有些買主也會重新裝修換新的，所以不妨先暫緩一下，只要在售屋時把信息披露給買方，看買主態度再定。

買方經紀人都打電話問張偉柏是否可以透露一下其他買主的出價。張偉柏表示自己不會這麼做，但他採用另外一種合理的辦法，請他們均再出一次價格，並叮囑說，原屋主不負責修理空調。最後高價者勝出。整個流程不到40天，非常順利。

相識三天 跨洋成交

一位深圳的企業家，準備送小孩來美讀書並購房。在2014年前後已經來美兩次，一年多看了100多套房子了，也沒有看到中意的。9月份，有一位在美利威辦理過移民並購房的朋友轉介紹他找張偉柏。而這時離他回大陸只剩三天時間。在這三天裡，張偉柏帶他看了幾套房子，雖然也沒有選中，但彼此建立了信任和默契，保持線上聯繫。

10月份，張偉柏帶另外一個客人在Yorba Linda看房時，臨近有一棟新上市的房子，在半山坡，270度可觀風景、安全、環境好，就拍了照片，推薦給深圳客人，果真客人很喜歡。為避免錯過出價時間點，經協商後，張偉柏為其辦理好了外國人貸款（貸到了70%）的準備工作，並出價150萬，業主接受報價。本來計劃12月再來美國的客人在10月底專程飛過來簽了貸款文件。11月完成交接手續，順利交屋。經張偉柏和原來的住戶協議，房中價值2萬多元的壁畫、傢具都留了下來。

看到買主長時間猶豫不定，可能有些經紀人會失去耐心。張偉柏表示，自己不會，因為他認為投緣和信任感最重要，而不是把業務和錢放在最前面。此外，他也尊重客戶的時間，懂得在恰當的時候需要引導客人及時做選擇。

化解亞凱迪亞重建房交易糾紛

有一位房地產投資人準備在華人非常喜歡的亞凱迪亞市買舊房子，然後拆掉重建再售出。他找到一位經紀人，這位經紀人同時代理買賣雙方。看中的房子有前後屋，前屋三房兩浴，1600呎，後屋2房2衛，以190萬元價格成交。后屋是加建的，但沒有建築許可。因為買主本來就想全部拆掉重建，所以也沒在意是否有加建許可，也沒有計較是否要抵扣價錢。

在交屋後，問題出現了。前屋後屋都有租客。因為從規劃重建到拆舊屋還需要一段時間，請建築師畫圖、向政府申請重建許可要6-8個月，所以房客還可以繼續租住，只要向新業主付租金就可以了。後屋住了三位60歲以上的女性，共1200元月租。買主表示可以維持原來的租金。然而前屋住的是原業主的兒子一家人，每月房租只要1600元。在亞凱迪亞，正常租價行情應該在2500-3000元。房客拒絕增加房租，讓買主火大。找到經紀人，經紀人說不想得罪屋主，所以不管。

後來買主聯繫美利威諮詢如何處理。張偉柏表示，買賣房屋合同上沒有列明出租狀態、租期、租金、交屋後多久搬離等信息，這對買主來講是很危險的。如果房客拿出一張時間為30年的租約合同，豈不是麻煩了嗎？他建議買主寫一封電子郵件給經紀人，將從買房開始發生的事情和每一步的時間點都列上，並注明請他一個星期內給以回复，否則將會把問題反映到該經紀人的主管（broker）那裡，並會請律師介入。結果，三天後，經紀人就聯繫買主，說達成了協議，房客在一個星期內搬走。後來張偉柏幫買主找到合適的前屋房客，每月租金2850元。

張偉柏表示，為避免利益衝突，他自己通常不會扮演買賣雙方經紀人的角色。即使遇到這種情況，他認為也應保持公正公平，而非偏袒一方。對於房產信息的披露，更應知無不言，確保清澈透明。

一個好漢三個幫。憑藉專業、誠信、負責和熱誠的態度，張偉柏與合夥人配合默契，並一起為客戶提供移民、房地產、報稅和保險理財的一站式服務，讓客人省心省事，也獲得了客戶的滿意與讚譽。

房屋買賣都涉及到稅務的處理，特別是沒有綠卡的外國人投資美國房產，涉及到售屋時的稅務問題。譬如，外國人在美國的房產出租，租金所得稅率是獲利部分的30%。FIRPTA法案規定，外國人在美國出售房地產不管是否盈利，都將被扣留成交價的10%，在加州還需再加3.3%的州稅。萬一海外身份業主過世，目前只有6萬元的遺產免稅額，而稅率最高達40%。

張偉柏表示，自己不會僅僅考慮讓買主盡快買房，而是會站在客人的立場上，為其分析資金與稅務風險，做最全面的理財規劃。這一點對於不了解美國稅法的外國人與新移民尤為重要。

張偉柏提醒近期想要貸款買房的人士，預估至2015年年中貸款利率會漲至5%。雖然距離利率大幅調升還有一些時間，但建議盡快加緊腳步，因為近期利率或房價進一步下調的機會將非常少。

美利威事務所有美國政府立案許可的移民、房地產、保險、稅務及公證等執照，有28年移民辦案經驗+房地產+報稅+保險理財的一站式服務，省心省事!請打(626)899-8993首次面談諮詢免費! 微信:davidchang3578，事務所地址: 1722 Desire Avenue，Suite #105，Rowland Heights，CA 91748 (羅蘭廣場內)。◇

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責任編輯：鄭新