【大澳门威尼斯人赌场官网2015年01月12日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网洛杉矶工商讯）初见张伟柏（David Chang），以为他是只有三十多岁的行业新人，当得知他是四个孩子的父亲、最大孩子已在读高中时，除了惊叹，也恍然窥见到缘何他对人如此亲和、做事如此负责、并广结善缘、团队成员和客户都把他当作可信赖的朋友。他说：“与人交往不一定就得是做生意。而且所有咨询服务我们都免费。”

张伟柏的事务所位于罗兰岗，但方圆一个小时车程内的房产市场他表示都很熟悉。除了本身是有执照的报税理财师、房地产经纪人外，事务所还有经验丰富的合伙人提供各类移民申请服务。

在良好的专业技能和团队合作之外，态度谦和、几乎从不会发脾气的张伟柏也让人与他交往时感觉舒服和温暖。

一次谈话 一世交情

张伟柏表示，往往客户前来咨询时，在一次谈话之后就有70-80%会选择与之合作。60-70%的老客户都曾转介绍。往往是一个客人带来一长串客人，亲戚朋友都介绍过来。没有要求对方这么做，都是主动介绍的。有海外客户每次来美国都要约上张伟柏一起吃饭聊天。他说，自己从来没有催促客户做交易。“客人觉得你服务的好，认可了你，又知道你在做房屋买卖或移民服务，在有这个需求时，自然就会想到你。”

装窗帘 客户送上门

一次张伟柏请人为门店安窗帘，施工师傅在和张伟柏简短交谈后对他印象很好。后来有朋友要卖房，虽然认识很多经纪人，但第一个想到了张伟柏。

这是一栋位于哈岗、1987年建造的三房三浴房，业主夫妇退休了，准备回台湾去。要价45.9万，最终成交价高出要价500元。不仅如此，还有一个插曲：卖前一个星期，中央空调坏了，修理费一般是2000-5000元，业主不知是修好还是不修好。张伟柏建议，即使空调是好的，有些买主也会重新装修换新的，所以不妨先暂缓一下，只要在售屋时把信息披露给买方，看买主态度再定。

买方经纪人都打电话问张伟柏是否可以透露一下其他买主的出价。张伟柏表示自己不会这么做，但他采用另外一种合理的办法，请他们均再出一次价格，并叮嘱说，原屋主不负责修理空调。最后高价者胜出。整个流程不到40天，非常顺利。

相识三天 跨洋成交

一位深圳的企业家，准备送小孩来美读书并购房。在2014年前后已经来美两次，一年多看了100多套房子了，也没有看到中意的。9月份，有一位在美利威办理过移民并购房的朋友转介绍他找张伟柏。而这时离他回大陆只剩三天时间。在这三天里，张伟柏带他看了几套房子，虽然也没有选中，但彼此建立了信任和默契，保持线上联系。

10月份，张伟柏带另外一个客人在Yorba Linda看房时，临近有一栋新上市的房子，在半山坡，270度可观风景、安全、环境好，就拍了照片，推荐给深圳客人，果真客人很喜欢。为避免错过出价时间点，经协商后，张伟柏为其办理好了外国人贷款（贷到了70%）的准备工作，并出价150万，业主接受报价。本来计划12月再来美国的客人在10月底专程飞过来签了贷款文件。11月完成交接手续，顺利交屋。经张伟柏和原来的住户协议，房中价值2万多元的壁画、家具都留了下来。

看到买主长时间犹豫不定，可能有些经纪人会失去耐心。张伟柏表示，自己不会，因为他认为投缘和信任感最重要，而不是把业务和钱放在最前面。此外，他也尊重客户的时间，懂得在恰当的时候需要引导客人及时做选择。

化解亚凯迪亚重建房交易纠纷

有一位房地产投资人准备在华人非常喜欢的亚凯迪亚市买旧房子，然后拆掉重建再售出。他找到一位经纪人，这位经纪人同时代理买卖双方。看中的房子有前后屋，前屋三房两浴，1600呎，后屋2房2卫，以190万元价格成交。后屋是加建的，但没有建筑许可。因为买主本来就想全部拆掉重建，所以也没在意是否有加建许可，也没有计较是否要抵扣价钱。

在交屋后，问题出现了。前屋后屋都有租客。因为从规划重建到拆旧屋还需要一段时间，请建筑师画图、向政府申请重建许可要6-8个月，所以房客还可以继续租住，只要向新业主付租金就可以了。后屋住了三位60岁以上的女性，共1200元月租。买主表示可以维持原来的租金。然而前屋住的是原业主的儿子一家人，每月房租只要1600元。在亚凯迪亚，正常租价行情应该在2500-3000元。房客拒绝增加房租，让买主火大。找到经纪人，经纪人说不想得罪屋主，所以不管。

后来买主联系美利威咨询如何处理。张伟柏表示，买卖房屋合同上没有列明出租状态、租期、租金、交屋后多久搬离等信息，这对买主来讲是很危险的。如果房客拿出一张时间为30年的租约合同，岂不是麻烦了吗？他建议买主写一封电子邮件给经纪人，将从买房开始发生的事情和每一步的时间点都列上，并注明请他一个星期内给以回复，否则将会把问题反映到该经纪人的主管（broker）那里，并会请律师介入。结果，三天后，经纪人就联系买主，说达成了协议，房客在一个星期内搬走。后来张伟柏帮买主找到合适的前屋房客，每月租金2850元。

张伟柏表示，为避免利益冲突，他自己通常不会扮演买卖双方经纪人的角色。即使遇到这种情况，他认为也应保持公正公平，而非偏袒一方。对于房产信息的披露，更应知无不言，确保清澈透明。

一个好汉三个帮。凭借专业、诚信、负责和热诚的态度，张伟柏与合伙人配合默契，并一起为客户提供移民、房地产、报税和保险理财的一站式服务，让客人省心省事，也获得了客户的满意与赞誉。

房屋买卖都涉及到税务的处理，特别是没有绿卡的外国人投资美国房产，涉及到售屋时的税务问题。譬如，外国人在美国的房产出租，租金所得税率是获利部分的30%。FIRPTA法案规定，外国人在美国出售房地产不管是否盈利，都将被扣留成交价的10%，在加州还需再加3.3%的州税。万一海外身份业主过世，目前只有6万元的遗产免税额，而税率最高达40%。

张伟柏表示，自己不会仅仅考虑让买主尽快买房，而是会站在客人的立场上，为其分析资金与税务风险，做最全面的理财规划。这一点对于不了解美国税法的外国人与新移民尤为重要。

张伟柏提醒近期想要贷款买房的人士，预估至2015年年中贷款利率会涨至5%。虽然距离利率大幅调升还有一些时间，但建议尽快加紧脚步，因为近期利率或房价进一步下调的机会将非常少。

美利威事务所有美国政府立案许可的移民、房地产、保险、税务及公证等执照，有28年移民办案经验+房地产+报税+保险理财的一站式服务，省心省事!请打(626)899-8993首次面谈咨询免费! 微信:davidchang3578，事务所地址: 1722 Desire Avenue，Suite #105，Rowland Heights，CA 91748 (罗兰广场内)。◇

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责任编辑：郑新