【大紀元2011年01月12日訊】(新紀元週刊記者吳涔溪採訪報導)編者按:專家認為2011是台灣房市的關鍵年,是最好的時代,也是最壞的時代。房價M型化擴散加劇,都會區高房價將蟬聯民怨之首,過熱房市恐於年中下跌,購屋者應「居高思危,步步為營」。政府如何面對2011年的房市變局,有效抑制高房價,將是贏得民心的首要之務。
過去兩年,受全球金融海嘯波及,美國挹注2兆美元救市,量化寬鬆政策QE2、QE3,大量資金投資新興市場,中國、香港、台灣兩岸三地房市過熱,根據中國社科院調查顯示,35個城市平均房價泡沫為29.5%,部分城市甚至虛漲七成,有爆破之虞。
三大利多推高房價
在大陸、香港相繼重手打房,再加上南北韓局勢緊張,南韓房市降溫,資金多流向台灣。房仲業者、中信房屋董事長特助胡佩蘭分析2011年台灣房地產,有三大利多,包括國內外經濟環境持續增長、通膨議題為房產加分、游資充沛推高交易量。
至於,市場風險包含升息,以及美元上漲,促使游資回流。胡佩蘭預估,升息對房市影響有限,因台灣民眾房屋購買,自備款持有比例較高。對房市影響較大的,主要在信心面,對於房價過高的疑慮,將使交易量大受影響。
這波信心不足,主要來自台灣房地產市場從2003年開始上漲,已經超過七年的景氣循環,都會區的房價快速上漲,「現在利多已經出盡,沒有理由一直好,這個泡泡再吹,就有破裂的問題。」淡江產業經濟系教授莊孟翰說。
莊孟翰指出,2011年將是關鍵的一年,估計年中,房地產將漲到最高點,接著將轉折下修。
年中將進入轉折點
為什麼年中將進入轉折呢?莊孟翰分析,因為ECFA(兩岸經濟合作架構協議)1月1日上路到年中,陸資等議題發酵,接下來面臨年底立委選舉,以及後年的總統大選,政府在兩岸政策上將趨向保守。此外,美國後年也將舉行大選,創造政策利多,預估今年年中至年底,美國經濟將有起色,熱錢可望消退。
至於下修的幅度,根據「區隔市場」和「區隔產品」有不同的幅度。其中,桃園以南沒有大變動,台北市大安區豪宅和信義區商辦,受ECFA開放,陸資進來微幅上漲。台北市大安信義區以外的區段,將有10~15%的下修幅度。其中房價下修幅度最大的,就是新北市,尤其以投資客居多的新莊,將大幅下修,林口、三峽、淡水,因供給量大,價格也將下跌。
政大地政系教授張金鶚也認為,今年房市雖是榮景的一年,但從總體經濟面及房市基本面來看,支撐這個榮景的力量仍屬薄弱,居高不下的房價,若有一點風吹草動,巿況將反轉向下。
張金鶚套用《雙城記》開卷語形容2011年的台灣房市,「這是最好的時代,也是最壞的時代」,估計將有不少投資客獲利了結,購屋者應「居高思危,步步為營」,勿超過能力,背負過高房貸負擔。
房價M型化加劇
而未來一年,都會區的高房價將伴隨M型化現象的加劇。調查顯示,新北巿民眾購屋須8.9年不吃喝才買得起房子,北巿民眾更須11.1年不吃喝,將薪水全拿來買房子,才夠支付。房價高漲,薪水不漲,房價M型化的趨勢更加明顯。
胡佩蘭認為,台灣房市M型化儼然已經產生,在過去一年這個現象擴散得非常明顯,「手頭資金運用比較充裕的人,購屋不斷成長,量也會越來越集中,中間的部分反而是下滑。」
「『房價M型化』現象,背後牽扯到經濟結構、產業結構和所得結構的問題,特別是ECFA繼續往前推動,貧富懸殊將持續擴大。」莊孟翰分析。
專業者都市改革組織理事長、淡江建築系副教授黃瑞茂則認為,高房價已經成為「城市的宿命」,受薪階層只能往新北市移動,普通年輕人的薪水,趕不上房價上揚的速度,房價變化帶來的人口移動,將使「台北市的城市特性因此改變」。
在亞洲的幾大都市中,台北擁有人口密集、工商業繁榮的面貌,而年輕人的進住,也是台北城市發展的根基,但是,隨著高級住宅和豪宅的興起,房價M型化的加劇,城市的特性將因此改變。
「有錢人投資但不進住、老年人多移居海外或出國、年輕人多買不起房,在豪宅路段附近可能只剩下便利超商和仲介公司,對於整個工商發展沒有幫助。」
不僅豪宅地段在變化,台北市目前很多商業中心也在改變,例如,西門町店面的二樓,因為房價高,但居住品質不好,多半房子二樓空蕩蕩的,「誇張地說,台北市未來可能只剩下純粹的商業區和豪宅。」黃瑞茂說。
政府要務:打擊投資客
針對都會區房價居高不下、薪水族買不起房民怨四起,張金鶚認為,政府現階段最應該做、也最容易做的,是祭出政策打擊投資客,不僅可以抑制房價,也可避免傷及無辜。
去年11月帝寶豪宅法拍創下每坪新台幣204萬元的天價,豪宅在房市中具領先指標意義,為免民眾購屋負擔增加,政府祭出嚴控房市投機力道的政策,例如:查稅、課稅、大幅調高土地公告現值等,企圖削減市場投機氛圍。
胡佩蘭認為,這幾年房價成長中,豪宅具有指標意義,尤其,在特定區段中,高價產品將帶動中古屋順勢上漲,政府將高價產品控制在一定幅度以下,將有助於減緩房價的波動。
莊孟翰也認為,應針對境外投資者課徵「資本利得稅」,可阻斷境外熱錢流入炒高房價。至於,升息不是最好的做法,對於房價沒漲過的中南部地區,將受升息波及,傷及無辜,不利整體房市的發展。◇
本文轉自206期【新紀元週刊】「焦點新聞」欄目