【大澳门威尼斯人赌场官网9月10日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者张东光编译)美国房市不振，工作难找。许多民众因工作必须搬家，但又舍不得将房子低价抛售，只好被迫将旧屋出租，寄望将来房价上涨再出售。然而，许多地区的公寓空屋率创20年新高，租屋市场供过于求，房租的收入往往低于房贷的支出，许多屋主在入不敷出的窘境下，再度陷入租屋与售屋的两难。

据华尔街日报9日报导，担心房子不能顺利出租，宁可多缴保费以弥补房租损失的房东越来越多，“房东保单”(landlord policies)今年特别热门。全美房屋险第二大好事达保险公司(Allstate Corp)，今年首季“房东保单”的业绩较去年同期增长27%。

据报导，许多屋主将房屋出租，实际上是入不敷出。房仲业者巴斯表示，某位客户4,700平方呎的房屋开价790,000美元，至今未能顺利出售，每个月仅能收取2,995美元租金，由于房贷支出4,995美元，每月入不敷出2,000美元。

经济学家利默(Edward Leamer)建议，在房地产景气很差的地区，屋主与其转做房东，不如直接出售房屋。尤其在房市特别低迷的佛州、内华达州、亚利桑纳州及俄亥俄州部分地区，房价很难回复到2000年中的水准，未来两年屋主很难解套。不过，像休士顿等房市景气不差的地区，屋主转做房东仍然有利可图。

专家分析，屋主转做房东，除了30年房贷利率无法透过再融资的方式，降到5%以下之外，每年还要负担房产税、保险、维修、租金缴税等额外成本。如果屋主委托物业管理招租，还要支付10%的管理费。如果担心房屋不能出租的风险，每年还要额外缴交500美元的“房东保单”保险费，保费成本增加25%。

专家提醒，屋主考量租屋或售屋时，应先检视个人的财务状况，千万不要硬撑。此外，根据联邦税法，屋主若在房屋住满两年，个人售屋总价250,000美元(夫妻500,000美元)可享有资本利得免税的好处。屋主在房屋出租前，最好先住满两年。

对于想当房东的屋主，专家提供以下10个的租屋建议:

1. 先了解公寓屋主协会订定的租屋相关规定。

2. 在出租前，先办妥贷款再融资的手续。

3. 事先进行房产市调，了解所在地的空屋率与租金情况，然后再找房仲业者或到租屋网站招租。

4. 计算个人每月的房贷、房产税、保险、维修等开销，是否能与租金收入平衡。

5. 详查国税局第414项关于租金抵减相关的税务话题。

6. 取得租屋合约，并根据自己设定的条件稍做修改，标准格式可在Nolo.com网站上找到。

7. 注意维护屋况与消防设施，务必符合当地的租屋相关法令。

8. 对房客的背景与信用条件要彻底查核。

9. 若无法自行维修房屋，可委托物业管理，但管理费是租金的3%至12%。

10. 询问保险公司“房东保单”的保费，通常介于500至2,500美元之间。

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