【大澳门威尼斯人赌场官网8月26日讯】几年前一名海归回国时，看不懂中国房子的面积，把中国公寓的一百二十、一百五十平米换算成他比较熟悉的平方英尺后，忍不住大呼一声，中国的公寓房真大，简直和美国两层楼的排屋（Townhouse）差不多、甚至更大。后来他好奇的去看了一些号称一百二十平米的房子，发现其真正的使用面积估计也就是九十多平米而已。

建筑和使用面积的差异

在中国买卖房子时，面积计算以建筑面积论，其中包括外墙、走廊、以及公寓内的“分摊面积”。也因此，在中国还有一个“得房率”的名词，亦即实际使用面积和建筑面积的比例。好的建筑的得房率在85％左右，差的可以低到75％，现在得房率在80％就算不错了。海归的直觉没错，建筑和使用面积的感觉差异就有那么大，由于国内外定义的不同及设计的差异，房子面积居然有20％的差别。

有人或许说，国情不同，在中国大家都这么算，买房时每家都遇到同样的问题，也许就不是问题。这话说的不无道理，入乡随俗嘛！但人们也应该记得，在与国际社会“接轨”时，20％的差距就不是一件小事。国内时不时的有经济学家说，中国某地居民人均居住面积，超过了某些发达国家的标准，云云。也许这些经济学家应该给国人一个更准确、更有可比性的数字。

其实呢，如果中国的房地产问题只是尺寸有别这样的误差，得房率的大小等问题，那问题还就好办了。真正的问题不在于此，人们在计算“得房率”的同时，往往忘了真正的想一想，我们究竟“得房”了吗？真正得到的是什么房？

储蓄到要挟式炒房的转变

在中国的房地产市场，泡沫已经膨胀到大多数人都不确定其未来走向的程度。炒房的形式，今天已经从洗钱和团购式的炒房，过渡到福利和储蓄性的炒房，再发展到转移风险和要挟式的炒房。

银行贷款和股市分流之外，楼市当今还有大量的刺激内需的资金在渗透。明眼人指出，中国老百姓实在可怜，那么高的储蓄率之下辛辛苦苦省下来的钱，在医疗、教育和养老之外，全部被房地产的巨兽所吞噬。中国农民血液里热爱土地、依附于土地、做梦都想着“一亩地二头牛”的愿景的本质，决定着人们不管价位多高，不管买了什么，也要把自己的名字和一块土地、一栋房子结合起来。有说中国百姓如今的购买力是被恐慌裹挟的，真是一针见血。

当今的中国人可能不真的相信每一方土地都有个土地爷坐镇，但地产市场上一个个“地王”被制造出来时，开发商、地方官、银行等要员宾主觥筹交错、把酒言欢，在政府的授意下产生地王，随后又产生楼王，过后百姓们才觉得，脚下的土地真的好像不是他们在“当家作主”。

国企买国土最后坑了谁？

北京建工集团最近以二十亿元获得今年最大的限价地——王四营乡。该地块位于朝阳区王四营乡，规划建筑面积七十一万平米，限价商品房面积五十万平米。算下来，该地块商品房地价为四千元╱平米。按限价商品房定价七千四百元╱平米算，地价占到售价的一半多。

王四营乡的最终价格高得出乎人们意料。表面上，这似乎说明中国的房地产行业竞争激烈，土地供应紧张。但真正值得人们关注的，是参与竞价的七家企业全部都有国企背景，民营企业了无踪迹。怪不得房地产业“国进民退”的说法甚嚣尘上。

中国百姓不喜欢“地王”，他们不喜欢在房地产价格上赶超“世界先进水平”。因为百姓们清楚，地价涨房价一定跟着涨。企业也不喜欢“地王”，因为谁都想低成本拿到土地，然后低价销售，这样卖得快、资金回流、利润实现得快。剩下的得利者，就只有地的卖主、中国政府了。

在这类事件的背后，专注于房地产价格的人们似乎忘记了一点。这些土地原本是谁的呢？如果是国家所有的，现在它们又被国有企业“买”了去，这是什么意思呢？国企买国土？左手的钱进入右手，这里面藏着什么药、这交易的最后究竟坑了谁呢？

如果土地是真正国有、亦即全民所有的，用来建经济适用房、限价商品房的时候，土地的成本就应该为零。中国公民应该像东欧人民那样，拥有国有土地属于自己的那一份儿，有那么一个九百六十万平方公里土地的十三亿分之一。如果土地是真正国有的，有价转让、卖出时，卖地的受益就应该每位国民一份，每人自己的那一份应该可以用来购买自己的经济适用房、限价商品房。如果做到这一点，按朝阳区王四营乡地价占房价一半的原则估算，成品房的价钱就不该那么高了，应该只有目前的一半。

土地不私有最后肥了谁？

显然，中国百姓没有从土地价格的飞涨中得到好处，反而为此尝尽了苦头，不断的要为此买单，为此付出自己毕生的储蓄。国有企业竞购国有土地的荒唐事件一再发生，除了给中共的高官、高官的子弟、以及投靠他们的可耻文人以权谋私的机会之外，实在难以有合乎天理和人情的解释。

中国问题的复杂性在于，人们甚至都不能寄希望于公共知识分子了。因为许多人发现，在有关经济的辩论中，经常是经济学家在一方，公众舆论另一方，经济学家和大众在风车大战。

如果这事发生一、两次，是因为百姓不懂经济，这还好说；如果每次都这样，房市、股市、GDP、失业率、人均收入、人均住房面积，每次经济学家都在帮助公众舆论的反面说话，就不得不让人认同经济学家是纯粹的代表着既得利益集团的结论了。

最近有人认为，金融海啸救了中国的地产商，这话说得有道理。有了金融海啸，政府大搞公营投资，放宽银行信贷，上半年贷出的七万亿款项流入房地产市场，地产商的资金问题得到解决。老百姓呢，为复苏中国经济不得不背上新的财政负担，而垄断的利益呢，又一次被既得利益集团搜刮了一成。◇

本文转载自新澳门威尼斯人赌场官网周刊第134期【商管智慧】栏目 (2009/08/13刊)

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