【大澳门威尼斯人赌场官网5月4日讯】房地产的周期如同季节轮转一样，在众多专家认为市场接近底部而又尚未到底部的时刻，美国房地产如同入冬已久、春天未来、有许多野兽扛不住饥饿煎熬纷纷出洞觅食之机，“猎人们”可以考虑行动了。法拍房大量涌现在市场上，凭著书生意气在这座“大森林”里游走，实在是非常的危险。很多房子可能存在着各种问题，另一方面，确实不时地有非常好的法拍房在某处霍然出现。机遇与风险并存，这就是法拍房时代最刺激的特点，如同一场狩猎，需要回避危险、等待时机、果断出手、枪法准确。
王亭女士，亚特兰大房地产界资深地产经纪人，以其诚恳实在的待客之道、专业严谨的职业风格，深得客人口碑。在法拍房方面，王亭积累了非常丰富的专业经验，可以称得上资深“猎人”。王亭尤其擅长“猎取”豪宅。王亭经常和自己的客户说，首先要想明白自己是自住还是投资，因为这种用途的不同决定了整个都是不同的。即使是贷款的条件也是不同的。就像打猎一样，去打兔子还是去打黑熊肯定是完全不同的准备和过程。
你是怎样的猎手？投资前请贷款公司评估
在看房之前，应该向贷款公司咨询一下，可以贷款多少。最好由贷款公司出具具体的说明信，这样，就可以以此为依据看房子。有人从10万的房子看到100万的房子，如同春游。现在的贷款门槛比较高，不同于过去什么样的人都可以贷款。现在基本贷款公司要考虑你全部债务的总和与你日常收入的关系。所有欠的债，包括车子、信用卡，包括你这次买房子欠的债，全部加起来不能超过你税前收入的一半；另外一方面，个人信用要在720分以上，这样你可以拿到私家贷款公司Conventional Loan,在私家贷款公司信用680分以上也可以贷，但是利率要高。
Conventional Loan首期款要支付20%，不足20%的部分要支付按揭保险；FHA在个人信用620分也可以贷款，这种贷款适用低收入人群，首期只要付3%，还可以拿低5.5%利率，但是这种贷款要一直支付按揭保险。各种贷款你适合哪一个？最好的办法是首先请贷款公司评估一下，根据实际收入状况，知道自己可以贷多少钱，可以买什么样的房子。
猎物常识（一）：法拍房从贷款形式上的分类
现在市场上一半以上都是法拍房，很多投资人对法拍房基本的概念都不太清楚。这些法拍房从贷款来源来分一般有四种：有Conventional Loan、FHA Loan、VA Loan和房利美与房地美的贷款。
FHA (Federal Housing Administration Loan)贷款型的法拍房就是用FHA 贷款购买的房地产。付不出贷款之后，房屋不是被贷款银行收回，而是被政府收回。因为FHA的贷款是由政府担保的，政府赔赏贷款公司收回房屋，这种房产也叫HUD HOME。这种房屋需要政府指定的经纪人才能够成交，而且还有一些附加条件，如不能做投资用途、是否有购买数量的限制；VA (Veteran Administration Loan)贷款型，是指贷款由退伍军人管理部审核担保，并由指定银行和贷款机构放款的贷款。这种贷可以没有首款，相对好的利息，在一定的条件下还可以转交非军人卖主。因VA贷款付不出而收回的房，也是政府的房，是由退伍军人管理部指定上市公司来叫卖；Conventional 贷款是由于没有任何政府的担保，通常首款要20%，如果这种贷款来源的收回房屋就变成了银行的房了，各个银行各自雇佣不同的房产经纪来上市叫卖；房利美和房地美型：由于这两家公司大量购买的付不起贷款的烂贷款，使之大量的回收房上市，统称房利美（Fannie Mae ）和房地美（Freddie Mac）的房。除了Conventional贷款来源的法拍房之外，其余三种都有特定的公司营销推广该类法拍房。除了HUD HOME之外，其余三种都没有指定的买方地产经纪。
猎物常识（二）：Auction、Foreclosure和Short Sale
从叫卖类型上分为三种：拍卖(Auction)，包括有集中的拍卖（Event），有指定地点的现场拍卖 (On Site)。对于拍卖的房子，首先要搞清被拍的房是否可以贷款（有些只收现金），该房子是否有债务，要检查房子是否有问题。拍卖的方式可能会导致在竞价过程中价格逐渐增高。参加拍卖的人每人每成交一栋要交房价5%的手续费。如果是现金的交易，就没有反悔的余地，除非可以贷款的拍卖房贷不到款，才可以退出。由于风险比较大，效率较低，因此一般不建议参加拍卖。
现在通常大家购买的都是“上市叫卖（简称银行房Foreclosure）”形式，购买这些房基本上都可以贷款，产权也必须在过户之前有律师审查过，相对安全一些。定下合同后也可以要求有十天左右的时间去验房或改变主意。
还有一种常见的叫卖方式，叫做急售（Short Sale）。房主由于经济上的拮据已付不起贷款，为了不使房屋被没收而损坏信誉，房主想法和贷款公司协商还贷款的额数，例如你欠款二十万美金，只还十七万，这样就可以以低价快卖。现在市场上有20%这样的房子。价格通常都会很便宜，但是你不一定拿到。在急售过程中，首先需要一个买主，并和这位买主签订一个买房的合同，这样房主就可以和银行或贷款公司去洽谈，在银行或贷款公司要接受后才能成交。市场上有很多的Short Sale, 这些通常都是在先找买主的，还没有真正的和银行商量过，因而你即使签订合同，也必须耐心等待银行的回复，需要一个月到半年不等，房价也不一定随你所愿。
打猎和被猎取：你占了便宜还是便宜占你
法拍房的价格非常有吸引力，但是切忌纸上谈兵，看到表面房子的样子和价格有吸引力就迅速决定出手。法拍房不同新房，房子的各种情况很复杂，包括其法律状况、债务状况和物理状况。不同年代的房子有不同的特点，通常出现的问题有一定的共性。而且现在的合同都很中性，都是需要什么条款才增加什么条款，如果你不懂，有些条款不加上就不能保护投资人权利。因此一定要请经验丰富的地产经纪来才能把握。
房屋的检视是很重要的一个环节。比如一位博士，研究能力很强，买房子是个大事，他自己就先做了充分的研究，所以非常自信。但是这种研究通常还是纸上谈兵阶段，很多与建商接触的都是专业人士，经常有败得很惨，更不要说纸上谈兵的研究。这位博士想用70万买200万的房子，谈到60多万，价格非常诱惑，真正要成交的时候就感到心里有些不踏实。这个房子我们过去一看，地面陷下去，房子后面斜下去，房子灰泥一直很不好的材料，主人房也不规整，像枫叶些，窗户边上有进来的水汽。除了明亮之外，没有优点。这样的房子如果住进去就是噩梦的开始。
在看法拍房的过程中，经常看到房屋局部破损状况。要花多少钱修，只有非常专业的经纪人才能心里要有数。要注意那一年盖的，最花钱的是外面的Siding，就是外面的木板，比如80年代与90年代初期的Siding,就是刨花板压出来的那种，这种板全部换掉，要1万多块钱；还有就是管道，87-92年的管道，有一种Blue Pipe，看上去是灰颜色的，这种管道也是打官司的管道，如果这种管道全部换下来要5,000块钱。还不包括地下的部分，你得全部挖开，然后补；还有单层玻璃的问题，单层玻璃的不如双层的节约能源，但是你换起来也是太贵；但是单层玻璃的比较难卖一些；单层玻璃的缺点还包括容易有浮水印进去，这对于木结构的房子来说，时间长了就是严重的侵蚀。
抢房技巧：“好枪法”来自对市场的熟悉
好学区的好拍卖房上市时间不会很久，一出来就被抢掉了。通常都会有10位、20位买家来同时抢，有的时候即使把房价抬了上去，还是迅速被抢走。这个时候，对熟悉市场就非常关键，这是迅速把握机会的关键。每天第一时间是看有哪些新出来的房子，现在市场上比较乱，有些不熟悉市场的卖方经纪人经常会出现一些错误，把道路西面好区域的房子按照道路东面不好区域的进行估价（通常一路之隔，价格差距非常大），这样价格就会非常低。或者把好的房子上到了不好的区域中了，这样不熟悉市场的人就不知道好机会已经出现了。近一段时间以来，确实可以找到一些比较便宜的好房子，但是动作一定要快。因为终究会有明白的经纪人发现问题，时间久了，就会聚集很多买家，就要竞价抢了。
抢房子的时候，第一次出价非常重要，最好要比卖方出价要高一些；如果等一帮人来都来出价的时候，卖家会说大家都出价差不多，再出价一次，这样就要加价多很多才能拿到房子。但是一般人的买家没有经验就会说，他要价就是那么多，我为什么多给？其实房子已经便宜十几万了，多出几千块不算什么。有的买家就是因为不愿多出几千块，结果多出了几万块，才把中意的房子抢到手，这就非常不划算了。在这种时候，就是考验你对市场熟悉的程度，出多了你赚得少，出少了你第一次拿不到，到第二次你的代价就更大了。抢房出价是一个艺术。
机会成本与心态：你是做房东的料吗？
首先要问自己买房子是图什么，如果是出租的话，除非你买很便宜的房子，否则没有什么现金流。5万的房子，出租800块，就有300块的现金流，但是你买大一点的房子，比如20多万的房子，也只能租个1300多、1400多，你支付完按揭之后就没有什么现金流入了。自住就好一些，即使房子买贵了，住一段时间，房子就可以涨回来。
如果是为了出租，首先看你是否是当房东的料？做房东是个很头疼的事情，不交房租啦，修房子啦，非常的麻烦。很多东西还得会修，否则房租都给别人了。不要当房东10几年，把自己弄出神经病来。除非这个房子将来会涨，否则只是赚这点租金，非常不划算。如果投资的话，最好买5-6万的房子，那么在退休了之后，有几个房子收房租也是很好。有一个好的心态才能当好房东：第一不要太计较，丢一点钱不要心疼；而且你的经济支撑得了，如果你经济上支撑不了，再大度也没有用，下个月没有饭吃了，自己住的房子还有按揭，那面又没有租出去，那就惨了，所以要量力而行。有几个月租不出去，一定要有支撑。如果自己不想麻烦管理这些投资，可以请人进行管理，管理费用一般是一个月的租金和每月8-10%的房租。
房子是很好的长期投资，因为只有房子银行才能给你借钱，而且利率相对比较低；而且自己只是放一点点钱，你是用银行的钱，而且如果你把它租出去，是你的房客帮你养这个房子；有人开玩笑说，如果同时生一个孩子，等这个孩子18岁，把房子一卖就可以交学费了。房子投资要有长期投资的心态。
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