【大澳门威尼斯人赌场官网5月12日讯】作者简介：余俊毅先生，华信贷款公司（Reliable Mortgage Funding Corp.）总裁，13年贷款专业经验。咨询电话 678-775-6868。

房贷三要件：收入、信用和头期款

房贷要考虑三个因素：收入、信用和头期款。当然是头期款放得越多，就越容易获得通过。信用是非常重要的，要求一年以上的信用。要拿到最好的利息，信用要达到740分以上。如果是头期款放得很少，信用又比较低，那么利息就会比较高一些。现在贷款门槛比较高，各个方面的条件都看得严格一些。你能够贷款多少钱？你所有的负债不能超过你每个月薪水的一半。就是你的本金、利息、地税、保险，再加上所有的债务每个月的支持，不超过一半，整体情况是这样，但是具体是根据个别案件而有所不同(case by case)。

以前的贷款种类很多，有查收入的、不查收入的、半查收入的，但是目前的贷款，99%都要查收入了，没有太多的选择性。除了正常的查收入之外，Hard Money Lender 要求没有那么多，但是他要求你头期款要放得多一点，比如30-40%，但是利息就很高，这个有点“高”利贷的味道。Conventional Loan 最低可以交5%的头期款，只要在20%以下，就要交按揭保险，放得越少，贷款保险越高。如果贷款本金已经低于80%，就可以打电话给银行，让他们把贷款保险拿掉。

新计划：重新贷款比例可达105%

在房价大幅度下降的情况下，总房价已经低于可以贷款比例的总额，因此重新贷款变得无法操作。比如，因为房价下降，如果你当初买的是20万的房子，首期款是4万，贷款16万，如果房价降了4万块，总房价变成了16万。而你的贷款总额就是16万，重新要贷款就要100%了。100%的按揭贷款，这个本来是不可能的。而且你还有按揭保险。现在出台的重新贷款项目，可以允许你贷款105%，这样就解决了这个问题。这个计划非常优惠，原来没有按揭保险现在也没有；即使是重新贷款比例增高到105%，如果你有10%的按揭保险，那原来你的按揭保险是多少，现在还是多少。如果有二次贷款的人，你是属于一次贷款和二次贷款混合的方式，即CLTV，两个合起来的百分比，可以无限提高，就是说可以高达150%、200%。这些计划是政府推动的，用来帮助想要重新贷款、但是不够重新贷款条件的这些人，使其避免进入法拍房的状态。这个计划是针对按时交按揭款，信用比较好的贷款者。

最新消息：投资限定放宽到10处房产

就在上周之前，投资客包括自己的使用的房子在内，如果你需要贷款的话，可以拿贷款的房产只能有四处。但是现在这个条件放宽了，包括自己的房产在内，可以拿到银行贷款的房子可以增加到了10处。对于投资者来拿房产的按揭，其贷款条件要求更高：头期款要求通常要25%以上，信用要740分才会有比较好的利息。不同的房子有不同的利息。这个要具体和贷款公司联系。投资的房地产多了，要算清楚，自己还有很多预备资金，一旦收不到房租的时候，你可以支撑一段时间，现金流就非常重要。

不合标准的法拍屋是不能贷款的

要注意，法拍屋的状况不是很好，如果银行对你的房屋的评估报告出来之后，银行认为这个房屋不适合人居住的话，银行不会给你贷款！比如房屋的屋顶破了，盖了一块帆布，再比如房屋的窗户没有了等等，只要银行认为没有到达被认可的标准，银行就不会给你贷款。这种情况下呢，等于说是你花了钱在银行贷不到款。买法拍屋有一个无从着力的地方在于，银行现在卖房子不愿意花任何钱去修理；对于买家来说，银行必须在修理之后，才能贷款给买家；而买家在没有买到手之前，又无权修不属于自己的房子。一个不愿意修，一个没有办法修，你的case就卡在那里，动都动不了。有的银行会把破损的法拍房修整好，再去销售，但是现在大部分银行不做这样的事情了。购买法拍屋的投资者最好事先将房屋的破损情况与贷款公司说清楚，实现预估风险，否则有可能贷款贷不下来，但是钱却花出去了。

你一定要知道的房贷技巧

*短期内太多人调你的信用，就会降低信用分，因此不要找太多的贷款公司给你服务。

*刚来美国刚刚开始工作也可以拿到贷款，不是一定要两年以上。

*钱在你的户头两个月，才算是你的钱！因为银行怕你的首期款是借来的或者是在洗钱。

*你有很多现金不想让别人知道？你可以用赠予的方式交付首期款。一定金额的赠予是不需要交税的。

*找一个信得过的贷款公司给你出具一个证明，这是卖回收房的银行通常要求的。

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