【大澳门威尼斯人赌场官网4月12日讯】一旦贷款人发生了违反贷款合同的情况后，比如逾期不交房贷，银行是否会立马采取没收行动呢？

并非如此。银行会仔细考虑以下的因素，比如违约的理由、违约的性质、贷款人改正违约的可能性、银行不及时处理违约可能导致的后果、一旦开始没收程序可能发生的后果、比如是否会导致贷款人破产等，是否有其他变通办法修改贷款人的违约行为、没收程序的费用及收回本金的可能性等。总而言之，银行是希望在最短的时间内通过没收程序将房子抵押的贷款得到最大限度的补偿。

在乔治亚州，没收是通过非诉讼手段的私人拍卖方式进行的（nonjudicial exercise of a private power of sale）。几乎所有的乔治亚州的抵押书都包含一条允许银行私人拍卖房产的条款，这一条款允许银行在贷款人违约时不需通过将贷款人诉诸法庭，而是允许银行代替房产所有人将房子拍卖给竞标最高的私人，拿回贷款偿还。

银行一旦决定将房子没收并拍卖掉是唯一拿回贷款偿还的方法，银行就必须严格遵守法律规定的程序对房子进行没收、拍卖。银行首先会在房子所在的县郡的法律报纸（Official Legal Organ）上登广告，将房子要被银行拍卖的事公之于众。广告中要注明房产的法定描述（Legal Description），房产的所有人，及房产现在的居住者。有的广告也注明房产的地址。银行也要将这份广告寄到贷款人手中，并告诉贷款人可以找银行的什么人进行协商和修改贷款的条款，该人的姓名、电话和地址。广告中还要注明拍卖的地点及时间，银行拍卖几乎都是在每个月的第一个星期二在该县郡法庭外的台阶上（Court Steps）进行的。一般是在早上九点到下午四点之间进行。广告中不必注明贷款人所欠的贷款数额及何原因导致银行要将房子拍卖掉，及房产上是否有其他的优先债权等。

这份广告要每周登报一次，连续登四周。如果贷款人在这段时间还不与银行取得联系，银行的拍卖程序就会如期进行。银行必须在拍卖日前至少一个月将拍卖一事通知贷款人，并告诉贷款人如何与银行进行联系。只要银行的这份通知是寄到贷款人告知银行的最后地址，银行的法律义务就已经满足。至于贷款人是否能真正受到这份通知并不重要，因为贷款人搬家不通知银行或拒收通知是贷款人的错误，银行并不负责。乔州法律还允许贷款银行从拍卖房子的收款中扣除它所支付的律师费，这笔费用可以是贷款所欠的本金和利息的10%。

到了拍卖那天，银行律师会在法庭外的阶梯上宣告拍卖开始，将拍卖广告重述一遍，邀请公众竞标。除非房产的价值远远超出了贷款所欠的金额，通常情况下，贷款银行是成功的竞标者。如果贷款人的欠款很低，而房产价值又比较高，就会有第三者竞标超过银行的竞标而将房子买下。这样的第三者必须当场缴纳现金支付竞标的价格才能将房子买下，贷款是不允许的。通过拍卖买下的房子的产权是通过代理出售的文件方式转让的，叫Deed Under Power，不是正常买卖中使用的担保出售的文件方式转让的（Warranty Deed）。它并不需要房产的现有主人签字，而是通过贷款银行代替贷款人签字进行转让，所以文件名称叫代理出售。

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