澳门威尼斯人赌场官网

移民指南

闲暇戏弄房东乐(4)——商业地产

【大澳门威尼斯人赌场官网2月23日讯】去年的经济海啸对全美国的房地产行业产生了深远的影响。但是到目前为止,大部分有关房地产业的报导是关于个人居家房地产(residential real estate)方面的报导,大多数人的印象是,许多个人因为付不起自己住宅的按揭贷款(home mortgage),房子被银行没收并拍卖(foreclosure),市场上涌现了大批银行拍卖房,导致正常出售的个人住房无法出售的现象。

在个人居家房地产一蹶不振的同时,房地产行业另外一大块,商业地产也正危机四伏,大有山雨欲来风满楼之势。许多商业地产,如办公楼(office building),商业店铺(shopping center)正经历前所未有的空租率。2007年跟商业地产有关的建筑工程开销大约有5490亿($549 billion)美元,能产生近5百万的全职工作,如果商业地产有任何创伤,它的影响将不可估量。

开发商业地产的资金主要来源于银行贷款(bank loans)及以商业贷款为基础的债券股票(mortgage-backed securities)。根据联邦储蓄银行的数据,2009年有将近4000亿美元($400 billion)的商业贷款到期。在未来的三年内有1万亿美元($1trillion)的商业贷款到期。许多人担心,下一个政府要抢救的行业是商业地产。

许多这些即将到期的商业地产都产生于几年前的经济泡沫的高潮期,多数商业地产都有超值贷款(over leveraged)的现象。而这些商业地产的租客由于目前经济危机的影响,许多已无法维持正常的经营,难以度日,不少已搬出了出租的办公楼或店铺,房东一方面要支付他们的商业贷款,一方面要对付租客的减租或空屋的求救,两方面的压力让他们焦头烂额,苦不堪言。此时如果银行的贷款到期,续贷又要看出租率等条件,否则银行贷款将不能延期或额度减少,那房东是很难维持商业地产的正常运营的。谁知道,房东会当得如此艰难?甚至有房地产商因为前两年过度利用银行贷款(over leverage),租客突然一跑而空,无现金周转来支付庞大的银行贷款,导致自己陡然从百万富翁掉到破产边缘,往事不堪回首。

商业地产的房东此时要正确面对现实,尤其要聆听房客们救命的呼喊,帮助他们渡过这段经济危机。首先是考虑房客分租(sublease)的请求,有的房客为了减少自己每月房租的压力,将自己不用的部分转租给他人,房东要积极地配合房客减缓自己压力的行动。另外,对房客的减租的请求也要善于倾听,如果针对房客的经营状况进行了解后,发现他的请求属实,要对租金进行适当的减免,跟房客共渡难关;也有房客生意实在不好,要搬走,房东对此不能只顾自己,一味强压拒绝,应该与房客商量出一个对双方都有帮助的方案,让房客赔偿一部分损失,同时赶快重新招租。招租时也要及时根据市场行情作出应变的策略,才能尽早将空租的店面出租出去,减低自己店面的空租率。

本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200 Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com。

(//www.dajiyuan.com)