【大澳门威尼斯人赌场官网12月25日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者晏宇编译)现在每四个美国房贷屋主中，就有一个是房价资不抵债。许多屋主在经济低迷、工作朝不保夕的情况下，还背负着“资不抵债”的按揭房贷，苦不堪言，也面临了“去兮？留兮？”的难题。以下就是一位典型资不抵债屋主的自述。作者是在媒体工作的费玆均瑞德，他的自白深刻反映出许多美国房贷屋主的经历。

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我家住在新泽西郊区的一所简朴的房子里。这所房子现在的市场价值比我们目前尚未付清的银行欠款还低3万美元。我们从未想过要放弃这所房子，但在目前的情况下，也不得不考虑作“战略性拖欠”。我们购房可不是为了投机赚一笔，也不是像在市场鼎盛时期的一些买主那样，选择一种不合规范的贷款。我们购房是为了过日子，把它看作是生活中的一个重要决定。
　　
开始考虑购房是在2004年，当时妻子刚怀孕，我们激动不已。不久后，得知妻子怀的还是多胞胎。我们感到既激动又担心，心想需要一个更大的家了。
　　
当时：房价飙高 利率新低

我们可能应该再等上两年。但是当时的贷款利率正在历史低位徘徊，周围的人都在忙着买房呀，再融资，获得相对低廉的贷款呀。简直就像是赛跑，当我还在系鞋带的时候，所有的人都冲过终点线了。
　　
当我们开始看房子时，首先令我吃惊的就是高得吓人的房价，哪怕是一幢很普通的两居室住房，价格都达45万、62.5万以至更高。35万以下的房子很少，就算有，那些房屋的状况也实在是不敢恭维。

记得那时人们都想方设法地买房子。我们坚持要用固定利率贷款，因为我们相信利率已到低谷，是肯定会上升的，为什么要浮动利率呢？这一思路现在看来是一个重大的失算，最近几个星期，30年期固定利率已低过5％。

失算：采固定利率 放弃贷款保险

我们的首付款也是问题。我和妻子刚刚还清数万美元的学生贷款债务。对我们来说，我们近两万美元的存款可是一笔“钜款”了。可事实上，对任何买得起的房子来说，这笔钱还不足房价的10％。要筹到20％的首付，加之即将到来的3个小家伙的负担，实在让我们望尘莫及。
　　
到 2006年，我们终于在新州米德尔塞克斯找到了我们的家。这个小镇亲切友好，对我这个在泽西市长大的人来说好像是找到了根。这所扩建的科德角式（Cape Cod）房子有三间卧室，颇具创意，33.9万美元的房价在当时怎么看也不算贵。房子保养良好，通风、布局也不错。客厅有点小，但楼上的房间在几年之内足以容纳下我们的孩子们。

这房子符合我们清单中的“必备项目”：厨房岛、拥有洗衣设施的宽敞地下室和有草坪的后院。一旦孩子们长大，我们就可以将这房子卖了，再买一个更大的。当时我发现很多购房者的想法都是这样的。

相信房子会升值 净值会增加
　　
然后我们着手办理贷款。因为能拿得出的首付款只有房价的7%左右，但要面临支付很高的保险费用。我天真地觉得购买贷款保险（PMI）就是承认我们是高风险的借款人，觉得这是一种侮辱。因此，我们选择了背驮式贷款（piggyback loan“搭便车”贷款），即用第二笔贷款支付剩下的首期付款，并免去购买PMI。我们每月支付大致相同的还款金额，当房子一升值，可以再融资将两笔贷款合二为一。我向朋友们寻求建议，他们很多都是与我面临同样问题的新近才购房的同事们，或者那些购房很久了，对当时的低利率羡慕不已的人。没有一个人对我说：“老兄，再等两年看吧！”
　　
我们在房价上稍稍讨价还价后，就于2006年5月成交了，房价最后定为32.8万，利率为6.12％。当时我并不知道第二笔贷款事实上就是一种房屋净值贷款（home-equity line of credit）。我知道它的利率更高，比第一笔贷款利率要高出2.5个百分点略多。但是，与主贷款相比，第二笔贷款金额要少得多，所以我并不过分担心。在签字那天，我做好了签署一大摞文件的准备，结果发现并没那么多。这显然是一个人人给过的通行仪式。
　　
这回至少有一大发现：我们的背驮式贷款实际上是一个气球贷款（balloon Loan）。15年中，我们不得不付出一大笔钱，总共好几千美金。我吃了一惊，我怎么错过了这个细节呢？我又不是一个金融门外汉。
　　
律师把我拉到一个单独的房间谈这个问题。我们做了一些快速的金融计算，预测14年后当气球贷款“膨胀”后我们的生活会是什么样子。他说到那时房子肯定会攒下一笔净资产，即使房价持平，我们也能过得去，因为生活在大纽约地区的郊区，较便宜，妻子可以重新工作，我们可以用她多挣的收入来偿还这笔背驮式贷款。

房价资不抵债 做好最坏打算
　　
我们没有料到的是房屋价值会下跌那么多，那么快。Zillow.com估算我们的房子现在值27万。最近学术界有一些争论，认为越来越多经济窘迫的房主们为何不收拾东西一走了之。对此，布亚利桑那大学法学副教授布伦特‧怀特（Brent T. White）在他的研究报告“资不抵债也不走人”中列出了以下几个原因：道德廉耻心，对信誉损失的恐惧，以及来自社会和政府的压力。但这些理由并没有说服怀特先生。他写到，窘迫的房主们应该成群结队地离开他们的房子。

我们从未考虑过故意拖欠，但读了怀特先生的研究报告后，我们决定再作些计算，把房贷的基本资料、税率和我们地区可比房屋的租金价格等数据，输入到PayorGo.com上的计算器。当然这不是一个科学的资产评估。我须输入估计要在这所房子里住多久，我真的无法回答。我就估了个7年，到那时我的孩子们将是12岁。计算结果是，如果我们房产的价值在未来7年内不能上涨 1.94％的话，我们就应该立马退出。当然我们不会。但是如果有一天我失业了，好几个月都找不到工作的话，那我们可能就不得不这样做了。

积累感情资产 心怀感恩
　　
房价下跌有时感觉就像一个幽灵。在账面上，我的房子的价值要低于所欠贷款，但实际上它还是我签字画押购买时所喜欢的那幢房子。哪怕我妻子继续在家看孩子，我也可以负担得起按揭贷款和保险金。它对我很珍贵，不能用金钱来衡量。我不能说我们的房子有多么好，但住在里面我们真的很开心，心里倍感到恩赐和满足。财务顾问会对我尖叫说我有多少收入被贷款吸走了。我可以拿到全美最便宜的按揭贷款，但如果我失业了，我仍然会有麻烦。不过今年我的确做了再融资，将第一贷款利率下调到5.25％，而那个“气球”贷款的利率仍保持8.75％不变。
　　
我并不是对问题视而不见，如果我在另一个城市找到工作，我们没法卖掉这房子，我们无法再获得房屋净值贷款。如果我在2006年时知道2009年能够以20%的折扣买到同样的房产，同时还能够获得同样低的利率，我决不会在那时“扣动扳机”的。

我所知道的是，这是我们的第一个家，这是我们的孩子们从小长到大（现在5岁了）成长的地方。我们爱我们的邻居和学区。我们还装了中央空调。我还记得我第一次拿到房子钥匙的时候的感觉。对这个房子，我们已经积累了感情上的“资产净值”。购房不是一个只论输赢的金融游戏。理论上我们现在是资不抵债，但还没有感觉我们就要走投无路了。 (//www.dajiyuan.com)