【大澳门威尼斯人赌场官网12月25日讯】2009 年地产业的交易量近乎历史新低，一般人认为这是需求疲弱所导致。事实上，疲软的供应面才是导致交易量下滑的真正原因。情非得已，许多业主不愿在此时出售地产﹐即便租金收入也下跌了，但比较租金收入和售卖地产的收益，出租产业比现在出售产业还来得划算。因此许多业主现在仍选择出租地产。

纽约地产市场的需求还是相当强劲的，尤其是来自海外投资者的需求。预计明年地产供应量将上升，但整个地产市场的复苏还得等上整体经济面真正复苏后一段时日。

失业率攀升 租金收益下跌

随着经济衰退，租金和入住率相继下降，失业率持续攀升。即便11月失业率从10月的10.2%下降至10%﹐但显然的，在可预见的未来﹐失业率还将继续处于高峰。

值得注意的是：那些停止找工作的人，不再被算成是失业者﹔而那些希望找到全职工作的兼职工也不被纳入失业统计中。据统计，11月份减少了11,000份就业机会，失业率下降，原因之一是许多人放弃了找工作。

这些因素使租金普遍下降，但降幅因不同产业类别而有所不同。

在多户住房市场中，住宅公寓的租金下降了20%至25%。多户住房市场包括租金管制公寓﹐而在租金管制委员会的投票表决下﹐租金管制公寓的租金上涨，帮助维持住宅市场的租金。

在零售业产业市场，零售业的租金下降幅度25%至35%。在写字楼市场方面，租金下降幅度33%至40%。

地产价跌幅大 且地产税将涨

低租金收入导致低净营业收入。虽然净所得下降了﹐但由于地产市价下降的幅度更大﹐因此各财产环节的资本化率(Capitalization rate or cap rate)都上升了。资本化率是净收入所得除以地产价格。

无电梯的多户产业的资本化率增幅最小，上涨了123个基点(basis points)或0.123%，有电梯的多户财产增幅上升了145个基点。混合使用及零售业楼宇增幅分别为189和205个基点。办公楼则上升189个基点。

最近市府宣布的2010年地产税率政策，提升了多户住房税率9.1%，商业地产税率增加了0.6%。就市政府目前的财政状况和地产税涨幅来推算﹐预料今后地产业税率升幅会更大。

预计2010年供给面增加

大体上，总交易额比高峰期下降了92%，但产业交易量仅下滑74%。这一差距显示交易偏向面积小的地产，因为买方较易获得所需融资。

2009年全年的销售数量将低于1984年(近20年来成交率最低点)至少25％。

人们普遍认为，低销售量是因市场缺乏需求或买方想出的价格和市价还是有一大差距﹐也称为买卖差价。

事实上是地产商不愿意在价格如此低的市场出售地产，而目前卖方多半是迫不得已才会在如此低迷的市价出售物业。

另外，还有极少数房贷不良产业尚未推到市场，因为立法已允许放贷机构将不良贷款保留在财政报表上。

布什的减税措施截至2010年到期，而政府往往倾向资本利润征税﹐作为税收来源之一，因此2010年后政府可能增加资本利得税收。一些业主将趁2010年的低税率出售产业﹐致使2010年产业供应面增加。

无论是国内还是来自于国外的需求仍然强劲。Massey Knakal Realty Services公司最近售出曼哈顿三座楼宇给外国富有采购商。这些买家都不是以投资地产为主要本业。西57街115号以 580万美元被出售给日本投资者，西46街33号以1100万美元被出售给阿根廷投资者；百老汇901号以 460万美元卖给了西班牙投资者对。每笔交易都没有任何债务。

(作者为《纽约观察员》地产专栏作家，并为纽约地产公司Massey Knakal Realty Services创办人兼主席。)