【大澳门威尼斯人赌场官网11月29日讯】

1.房源

最近一段时间，由于美国经济不景气，生意清淡，货走不动。我们存放货物的仓库每月的租金却要一笔很大的开支。考虑到现在美国的房市低迷，房价超低，因此我们决定要买一个有足够大储物空间的房子来存放这些货物，以节省这笔开支。这样，我们就开始对本地的房地产市场做了一些了解。卖房子一般分为三种情况： by owner(房主自己卖,售价与市场价格差不多少)、short sale(房价由房主和经纪人标定，售价比市场价低很多)、Foreclosure(法拍屋，房子归银行所有，房价由银行制定)。

由于对房屋交易的细节不了解，因此在St. Petersburg(圣彼得堡)找了一个经纪人帮忙，这位经纪人是台湾人，名叫 Lancy , 做房地产经纪已有些年头了。据她介绍：由于short sale 即使房主与买主成交后，还要送银行批准，这个过程不能控制，有些案子可能会拖上几个月或大半年。所以short sale 我们都不予考虑。如果是Bank Approved(房价已经过银行批准)，成交后，送银行批准一般不超过一周，因此还是可以考虑。

因此，法拍屋就成为买房的首选。据Lancy介绍：条件好一点的房子，几乎都是放抢的。下手要快。据我们了解，也基本是这么个情况。开始时我们找到很多的法拍屋，还比较从容选择，后来发现，很多卖不动的房子，基本都是Junk(垃圾)或有问题的房子。而条件好一点的房子很快就Pending（已有合同但尚未完结）了。

现在的情况是：到处都是空房子。由于美国的经济不景气，很多人还不起贷款或由于房地产泡沫的破灭，造成房价掉了一大半，使得许多房主不愿再继续支付高房价的高额贷款，因此很多人弃屋而去，留下很多的空房子被银行没收，银行积攒下了巨大数字的房源，以至于都处理不过来。所以每隔一段时间就抛出一批法拍屋。

同时有很大的买盘。许多法拍屋一上网公布或公布之前就Pending了。据经纪人介绍：政府规定在今年12月份前，后又延期到明年4月份对第一次购房的人可获得购房款的10%，最高至$8000的退税优惠，可能是构成房市活跃的原因之一。

据Lancy 介绍：房市在经过急剧下跌，恐慌抛售和无序的状态之后，现在已经企稳。现在的房价已回到2003年的水平，即美国房市急剧上涨之前的水平。

现在是在佛州买房的好时机。

2.看房

先把房子的地址复制输入到Google地图中，找到这个房子，看一下房子的外观和周围的环境，房子的间距及绿化等。如果看到地上有许多垃圾和杂物，一般来讲，这个社区人的素质就好不到哪去，就不用费汽油和时间去看了。如果认为值得去现场看一下，就找出去那里的行车线路图。然后出发。我一般一次看几处房子，先在外面看，主要看结构（外墙、地面）材料、保存是否完好、后院、邻居等。做一个记录。如果觉得基本满意，就通过买房经纪人和卖方经纪人联系进入屋内看房。一般都需要事先预约好时间。如果是经纪人自己的Listing上的房子就不用那么麻烦了，既是买方又是卖方经纪，直接就带着去看房了。 Lancy 告诉我看房子主要看水、电、屋顶和空调机（A/C）。在网上看到的房子的资料图片和实际情况有的相差很大，图片照的很大、很漂亮，但实际不大，毁坏很严重，有的中央空调机被拆走了，马桶拆走了，厨房抽油烟机、水龙头以及灯、吊扇和总配电盘都被拆走了，有的甚至连内墙、地砖被拆走了。

3.签订购房合同

经过几周的时间看房之后，终于碰到了一个刚上网一天的银行拍卖的房子。之前我已经实地发现了这个空房子前面插着牌子要卖。这房子有三个卧室，两个卫生间，两个大厅，屋后有一个较大的Porch,很大的后院，植被茂密，参天大树把整个房子和院子都遮盖住了。后院中还有一个仓库，差不多有20尺的货柜那么大。完全符合我们的要求。但这个地段的房价都比较高，所以一直没敢问。现在竟然以半价出售。看样子这房子就是为我们准备的。我们马上就决定要买下这所房子。

卖方经纪人要等到挂到网上三天后才能开始接受Offer（与买方签订和同），我们比标价高出五千美元的价格签了合同，要求卖方三天后给予答复，到第二天时就告诉我们说这房子是你们的了，但需要两周后才能把Title Research（债权债务）搞清楚，先交10%的现金。可是过了一两天又告诉我们，他们弄错了，有一个出价比我们更高的Offer,不过把购买人的名字写成了我的名字。他们不断道歉，说由于他们的原因，所以可以给我们一个机会，把房子卖给我们，但要在高价成交。因为银行已经同意了这个价格。这样就把我们推到了一个进退两难的境地。同意吧，比我们原投标价高了大几千美元；不同意吧，就失去了一个很好的机会。因为即使在高价位成交，比对市场价格来讲，还是划算的。但我还是决定放弃，因为如果这个机会给了我，对那位出更高价的人来说，岂不是不公平？再一个原因是如果高价成交后，我剩余的钱就不多了，因为Lancy告诉我，买房时要考虑要留一点钱出来，不能全部用完。因为买房后，还有一些可能发生的开支，比如过户费等；还有就是入住后发现房子存在的一些问题需要修理，以及需要添置的一些生活必需品等等都需要留一点钱来解决。大概留三、五千美元作为机动用。

这样我就又回到了找房子的过程。我决定不限于在本地，范围扩大到St.petersburg和Tampa寻找。现在我明确了我要找的房子的搜索条件，我在几个比较好用的网站上 （www.floridamoves.com， www.realtor.com，www.listingbook.com, www.movoto.com等）,在菜单上选择Bank-Owned/Foreclosure Search（银行的法拍屋）,然后在Location(地方)栏选Seminole, St.Petersburg或 Tampa等我认为可以去居住的地方，Price Range(价格范围)选$50,000，bedrooms(卧室数)选3，living area（居住面积）大于1300 square feet。这样又找出了许多更便宜的法拍屋。但一般太便宜的房子都是垃圾房子，不仅学区不好，而且基本无法住人，且结构也不好。最后筛选出三处房子，基本满足我们的要求。

就在此时，大约过了十天的样子，前面那个毁约的经纪人又打电话给我们说：现在那位报高价购房的人由于贷款搞不定，只好退出竞标。所以现在卖方又想把房子按我们的出价卖给我们。在稍微谈判了一下之后，我就决定成交了。因为没有时间而且也不愿意再拖下去了。美国政府规定的购房可以返款的期限就快到了。

法拍屋的所有权归美国政府的银行所有。正式成交时给出一个他们自己统一格式的合同。基本上把卖方的责任全部推干净了。买房基本上只有同意的份，所有的权利都放弃，连以后打官司的权利都同意放弃。这样才可以成交。当然也有好处，就是可靠。他们负责购买产权保险，确保以前的债权债务都与我无关。还把成交之前将近一年的税金按去年的税率先付给我，到年底我再去完一年的税。

产权过户的工作都由银行指定的过户公司负责。他们负责产权调查，向买方收款，购买产权保险，与买房签订过户文件，为买方提供产权证书等等。

在签订了房屋买卖合同，过户文件，付清房款之后，房子就归我了。正式的产权证书大约要过2-6个月才能寄到我的手中。购房工作就基本告一段落。 (//www.dajiyuan.com)