【大澳门威尼斯人赌场官网11月20日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者高飞美国圣地亚哥编译报导）房地产资讯公司DataQuick本月16日发布的研究结果显示，十月份，圣地亚哥县房价四十个月来首次超过一年以前的水准，这为圣地亚哥经济树立了一个小小的里程碑。

尽管增长幅度很小——小于1个百分点，也可能是临时性增长，但产业观察家说这个信号很重要。

DataQuick分析师安德鲁‧勒帕日说，“这反映出市场在很多地区已经趋于稳定。”

据《圣地亚哥联合论坛报》17日报导，9月的整体房屋中价（median）为325，000美元，与8月持平；但相比2008年10月份的323，500美元增长了1500美元，这是自2006年6月以来第一个年度增长。

从去年5月到今年5月的13个月来，房价几乎是直线下降，下跌幅度超过20%。一月份下跌幅度最大，达34.7%。经济学家们关注跨年度同月份比较（即每个月都与一年前的同一个月份比较），目的是消除季度差异。那段时期的房屋中价从$38万美元猛跌至$28万美元，然后才开始缓慢上升。

那么，哪些因素导致了这样的变化呢?

“使市场趋于稳定，政府起了很大作用。”勒帕日说。

他举例说，政府提供的低利率房屋贷款，利率仅为5%甚至更低，这使居民的购买力达到了几年来的最高点。

当次贷危机使银行接近崩溃时，联邦住房管理局介入了贷款保险，其贷款面相当大。同时，美国财政部接管了房地美和房利美两家公司，过去这两家公司购买债券，再把它们倒卖给投资者。

还有，美国国会批准最近扩大了购房者的税额减免，使举棋不定的购房者打消最后的犹豫。

勒帕日说：“如果出现一些其他的情况，比如利率回升、更严格的联邦住房管理局贷款标准，新一轮的法拍屋风潮，房价又会走上下坡路。”他说，现在的房价短期趋稳，但存在着很多不确定因素，很多今年拉抬房屋销售量的因素明年可能不复存在。”

苏利文集团房地产咨询公司的高级副总裁Peter Dennehy说，销售量比价格更能说明市场的情况。

10月份共有3671笔交易，比9月份增加了6.3%，比一年前增加了2%。这是自2006年以来最为活跃的一个10月份。每年10月的销售量通常都少于9月。

“总体来说，价格是提高了一点，年售量也高了一点，”Dennehy说。“这可能是一件好事。”

他说，一个月销售3500套房的量是健康的，但不寻常的事是首次买家和投资者占主导地位，他们往往相互竞争，投标法拍屋。DataQuick的数据显示，上个月所有的旧屋销售中，34.5%涉及过去12个月的法拍屋。

“对于某些类型的房子和某些特定地区，我们处于卖方市场，”Dennehy说。“很显然，当一所房子有30－40个买主竞价，那就是一个卖方市场了。”　

他说，要想使房市真正复苏，还需要更多的高价房买卖。由于买家不能获得贷款，卖家不肯进一步降价，目前的交易量还是偏低。

“现在的市场远远没有完全恢复。这样的市场需要交易者广泛参与。”Dennehy说。

就单个的小区而言，市场变化趋势并不明显。低价区的房子没有因为买主愿出高价而价值升高，高价区的房子也没有因为需求不足而价值下降。

例如，高价区的Mission Hills/Hillcrest升价32.2%到75万美元，Cardiff升价20.9%到66.5万美元。而低价位的Golden Hill有13个房屋交易，降价23%至18万美元，City Heights卖出了25套房子，降价18.8%至19.5万美元。

加州州立大学圣马可斯分校（Cal State San Marcos）经济学家罗伯特‧布朗研究廉价急售房，如法拍屋和急售房，在这些情况下，卖方和他们的贷款人以低于抵押贷款余额的价格销售。

布朗说：“廉价急售房数量，在保持高企的同时，似乎有点维持的迹象，在一些地方有持平、甚至下跌的现象。”

从圣地亚哥房地产经纪人协会的统计数字可以看出，急售房可能会发生短缺。16日当天共有8291栋在售房屋，还有6350栋处于未决状态。总体比去年下降了13%。

但是专家表示，未来难以预料。如果急售房的房主无法重新贷款，将导致新一轮法拍屋风潮，这将再次使价格降低。

国立大学（National University）的经济学家凯利‧坎宁汉（Kelly Cunningham）说，整体的房市图景正在逆转。

“我们一直在盼望这段时间，”他说，“有确凿的证据显示，市场已经开始转变。它没有变得更糟，相反，它甚至显示了一些回升。”

坎宁汉说，目前考虑的问题应当转移到房屋的长期供应上。今年9月，独栋房屋的批准总数为1323栋，是2006年的可比数据的三分之一。“如果房屋建设继续保持今年这样的低水准，在未来几年内，可能会发生严重的住房短缺。” (//www.dajiyuan.com)