【大澳门威尼斯人赌场官网10月31日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网纪者孙玉玟美国休斯顿采访报导) 梁竞辉（Jeng Liang）现任德州地产投资评估顾问。从1989年从事地产至今已有20年丰富经验，包括商业房地产管理和买卖。在后8年银行界服务中，主要负责商业房地产的估价（Appraisal）工作。

估价(Appraisal）是任何房地产买卖（包括商业及住宅）在和贷款银行借款之前必须完成的一项重要手续。美国联邦政府OCC部门(The Department of Treasury and The Office of the Comptroller of the Currency)规定，在银行批准贷款前，要请估价检验师分析其资产贷款金额是否合理。商业地产的估价程序要比住宅更加复杂繁琐。假设买方看中一个出售1,000万的购物中心，依照现在严苛的贷款限制，买主得拿出30%-50%的头期款。假若是40%，那就是400万的金额，其余600万则需向银行借贷。

银行派出的估价师大致上从三个方面进行分析：（一）计算这个房地产的出租率加上收入，扣掉所有支出之后能否有支付利息及本金的能力；（二）考量此房地产的造价、土地价格、维修情况和折旧等因素；（三）收集附近商业房地产近期的成交价格来进行比较。

若估价结果确认此购物中心有1,000万的价值，当然皆大欢喜。但有时也可能遇到估出的价值远低于卖价，许多问题自然而生。假设银行只估价800万，业主只能贷到60%，那意味着只有480万。换句话说，业主就得多拿出120万出来履行520万的头款，许多贷款也可能因此无法成交。

其实此时也不是无法扭转情况。如果买方或卖方觉得银行的估价过低，可以聘请中立的第三方估价师重新进行估算。如果差距太大，可引用第二次估价结果要求银行重新审核、重新估价，或买方用估价结果再度与卖方还价。

“地点”(Location)是商业建筑最关键的因素。投资地点选择不当是造成损失的最大原因。投资者必须考虑交通便利性、住宅区大小、大公司的远近、是否为成熟的商圈、人潮多寡等优缺点，切勿只看单一因素而冒然出手。投资失败的例子，大多数是房地产经验不足造成的。

医生、律师、餐馆老板、上班族等各行业成功人士，在各自的领域中赚了很多钱。看到别人投资房地产也赚了不少，就想跟进，但与他所学的是完全不同的学问。如果此时对房地产操作不熟悉，也没有和商业地产投资顾问协商，计算一下投资报酬率、风险评估、物业的优缺点、地点适不适当等，盲目投资的后果可能是一生心血化为乌有。

梁竞辉在地产界20年看过无数投资成功与失利的例子，每个以失败告终的项目也都有迹可寻。投资人或集团在做大型投资之前，与经验老到的商业地产评估顾问做一次全面分析研究，剖析投资者的目标和可行性是否一致，若差异太大则不可勉强，完整仔细的考虑也许可以避免几十万或上百万的损失。

也许有人问，地产投资顾问和地产经纪人有何差异?一位经验丰富的好地产经纪人也会提供非常仔细的分析资料和市场调查，但如果碰到经验稍浅或急于成交的经纪人，则可能引导错误方向。例如近期，一华人买了一块地，并投注大量资金兴建一座全新加油站。因投资人事前未作详细市场调查，勘查在此区经营加油站合适与否。后来发现地点偏僻、车潮也不太大、也不靠近主要交通要道。美国有句谚语：每块(Highest & The Best Use)。以上例子来讲，若业主将此块土地开发成公寓、住宅或旅馆不仅降低投资风险，而且为业主提高投资报酬率。

梁竞辉表示，在(1)鉴别土地最佳用途。(2)蓝图是否适合建筑计划。(3) 有效的管理经验。(4)市场需求、投资可行性分析等重要因素上，都能提供最全方位的顾问服务。
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