【大澳门威尼斯人赌场官网10月23日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网纽约讯)市场的变动得视购屋者的想法而定。房价突然上涨显示市场心理已出现重大转变。在今后几个月，投资人应期望什么？目前还无法确定市场是否正进入一场新的房市泡沫。

最近调查结果显示，人们认为房价下滑情况已经结束，不再有理由等待进场时机。人们的想法造成房价预期出现转向的迹象。

《纽约时报》一篇由耶鲁大学经济学教授施勒执笔的文章指出，预期的突然转变，可能代表房市荣景再现，但更可能只是一段短期房价波动的迹象而已。

标准普尔S&P/Case-Shiller 数据显示10大城市综合房价指数4-7月上扬3.6%。虽然不是巨幅上扬，但在上季1-4月曾出现4.8%的下滑。戏剧性的转变令人惊讶。

施勒在其一项由耶鲁大学管理学院赞助实行的调查，今年的结果与市场房价上涨的情况相符，但与上季相比出现急剧的变化。

6月专栏中，施勒曾预期房价可能出现多年下滑。当时每月S&P/Case-Shiller房价指数出现下滑将近3年。再加上预期高失业率和经济疲弱的情况将持续多年，房价前景当时看来并不乐观。因此这次数据令人诧异。

1990-91年的房价泡沫

观察Case-Shiller房价指数，自从1987年开始计算以来出现最类似的变化，是1990-91年衰退结束后的房价泡沫化。

1991年4-7月房价上扬2.3%，而该年上一季1-4月才刚下滑2.1%。在这反转后的5年，1996年7月，房价从1991年7月的水准下滑0.6%，而扣除通货膨胀，实际下滑13.8%。

如果最近特殊的转变情况加剧，难道真的表示房价将持续上扬？这次调查结果或许能解答这个议题。

检视长短期购屋者的心态

6-7月进行的调查总共收到了2009份结果。其中问到受访者，“往后10年平均来说，会希望名下房产价值每年改变多少？”有311位受访者的回答为升值11.2%，中位数的答复有一半以上，一半以下为5%，也很高。

这听起来有点泡沫意味。

90%的购屋者会借钱买房，升值11.2%的预期提供购屋者投资良机。只要投入少量的钱，如果房价攀升，投资人等着赚大钱。这就是杠杆的力量。然而，当房价下滑，购屋者也经历惨痛的杠杆投资的下场。

过去5年置产简直是狂热，就像在赌场中赌博一样：可能荷包满满，也可能两手空空。

一年前的调查数据显示，当房价滑落至年率接近20%，购屋者仍然表示长期乐观的看法。平均期望房价年增9.5%，那时数字确实是很高。

房市长期的预期心理可能不会改变走势太多，但短期的预期肯定会有影响。

在调查中也询问受访者，“期望未年1年内房价改变多少？” 6-7月平均答案为升值2.3%，今年初却是下滑0.4%。这预期的改变也十分戏剧性。

2008年房市的趋势明显改变了，人们仍然乐观表示，他们认为房市将在景气衰退结束后，新总统选举结束后才会复苏。但事实却如何？

市场时机的短期因素

调查中一直在问受访者是否同意以下叙述，“我现在买房因为我觉得我必须做；如果缓一下，我可以有更棒的财务规划。”当2004年房市景气时，只有17.9%的受访者同意这段叙述。而房价在2008年快速下滑时，这个数据提高了1倍至36.7%，现在又回到了24.8%。

应该如何根据调查结果做出结论呢？由于经济环境的不正常，房市突然回温可能反映新购屋者着重市场时机。

目前房市极端的上涨或下滑的情况，造成美国人成为房市的投机者。

许多人仍在玩杠杆游戏，关注多种经济指标和美国联准会紧急救援计划，包括首次购屋者减税8000美元计划即将于12月1日到期，这时确实是安排购屋决策的时机点。
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