(大澳门威尼斯人赌场官网新泽西讯)作者简介：扬远航(Bob Yang),1996年赴美，获MBA学位和计算机信息系统管理硕士学位，曾于美联储银行和医药咨询公司工作。于2005年成立Bob Yang Realty, 从事亚特兰大地区房地产投资和代理销售业务，是“房地美”(Freddie Mac)和美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development, 简称HUD)的指定经纪人。
法拍前赔本抛售和法庭拍卖这两种方式，成功售出的比例很小，大部分法拍房产最后就不得不进入“银拍屋（REO Real Estate Owned )阶段。“银拍屋”即银行由于债权承受的不动产，是指在经过法庭拍卖程序，律师依照法律程序剥夺了原房产所有人的所有权，并消除了其他债权之后，将所有权转给第一贷款人（即银行）的房产。在美国，银拍屋占到整个法拍屋市场约80％到90％的份额，大多数法拍屋最后都变成银拍屋，由银行加以整理后，出售给新的买主。下面就是银行获得法拍屋所有权之后通常采取的步骤：
1．取得相关房产的完全支配权。虽然银拍屋在法律程序上归属银行了，并不意味着银行已经取得了完全的支配权。原因是，即使经过了法拍程序，许多无法继续支付房贷的前屋主，仍然住在已被法拍的房屋里不肯搬走。所有这些前屋主，在法拍前的数月中，其实已经多次收到银行、律师或其他催债公司勒令其搬出的信函和电话，都知道自己已经丧失了所有权，并已无权再居住其中。当然也有些房主比较自觉，收到债权人督促信之后便已搬离，这些房产则已被空置数月。
在REO的前屋主不肯搬走的情况下，许多银行都有一个被称作“现金换钥匙”的政策，鼓励这些居民搬走。其做法一般是：银行提供给居住者一笔现金，通常是1000到1500美元，条件是占用者主动搬离并且保持房子干净不受损。银行有如此善举的原因是不希望房产受到损坏。有些生气和绝望的前屋主会拆走房屋内部设施拿去变卖，如吊灯、橱柜甚至抽水马桶等。银行的这种做法可节省大量诉讼费用和搬离成本；更重要的是，通过这种方式，大多数房产能够在2到3周内被搬空，从而为银行最终卖出银拍屋节省了宝贵的时间、机会成本和维护费用。而前屋主大多也乐意接受这笔现金，然后带着自己的个人物品搬走，维持房屋的干净整洁。这是一个双赢的局面，因而被美国大多数银行采用。
另外一种情形则是，法拍屋的居住人要么不肯与银行合作，自动搬出，要么在屋里留下超过300-500美元以上的私人财物，这时，银行就不得不委托律师，上庭立案，借助当地警署的力量，实行强制驱逐。
2．清理、修葺、维护银拍屋，作好出售前的准备。一旦银行完全支配了银拍屋，他们就得清理房子，挪走前房主丢弃在房内的垃圾和个人物品；修缮屋内危险的建筑结构，如损坏的楼梯、活动的屋顶瓦片等；和对房屋进行其他维修，如修理破损的窗户、屋漏、霉菌的侵蚀等。为了更好的保持银拍屋的价值，银行还不得不定期让房产清洁公司来修剪草坪、清理房屋的里里外外，有时还得支付水、电、煤气等费用。所以，银行在最终将银拍屋售出之前，除了要支付房产税、房屋保险等费用，还得承担大量的维护费用。这就是银行总是尽可能避免法拍的原因。
3．雇佣当地的房地产经纪人代理销售银拍屋。银行不得不依赖当地经纪人的原因有二：第一，银行没有营销房地产的经验和人力，第二，只有银拍屋当地的房地产经纪人才对所在城市的房地产市场有最全面的把握，才更有可能把这些房屋顺利销售出去。大银行通常在各州不同郡县和地区都雇有专门的房地产经纪人团队，银行几乎完全依赖他们对于受理房产的判断和建议，包括哪些地方需要修理、受理房产的当前市场价值，甚至购房者的付款方式等；银行还建有完备的互联网管理系统，来协调安排驱逐律师、房地产经纪人、房产维修公司、房地产过户律师等各方面工作人员的服务与合作。这一系统对银行完成复杂的交易过程并最终成功售出银拍屋至关重要。有些小银行就是因为没有能力支持这么完备的系统，所以不得不用下文要介绍的公开拍卖方式售出银拍屋。
公开拍卖
并非所有的银拍屋都能通过当地经纪人卖出去，这时只好到拍卖公司组织的公开拍卖会中出售。精明的投资者常可以在这些拍卖中发现一些特别好的机会，但这也伴随着高风险，因为这些在公开拍卖会上拍卖的房产，通常都是很难售出、或是损坏严重需要很多钱来翻修的房产。所以，投资者在去拍卖之前，最好做好详尽的调查。
美国大城市的现场拍卖会常能吸引成百上千人，往往有上百个房产等着拍卖。竞拍者在拍卖前必须注册，并出示银行本票或现金汇票作为押金，通常每个房产需5000元押金。然后竞拍人会得到一个竞拍号，参加竞拍。竞拍成功后，拍卖公司还要加收最终竞价的5%到10%的佣金。中标者一般有30天期限成交。如果不能在30天之内支付，房产所有人可以延长合同期限，等待中标人筹资；也可以扣留押金，中止合同。这与在普通购房时因买方贷不到款而无法成交，卖方最后会退还押金不同。
因此，参与竞拍的前提是做好尽职调查，并准备足够的资金来及时完成交易。
政府机构所有的法拍屋
政府机构所有的法拍屋是美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）所有的房产，或退役军人事务部（Department of Veterans Affairs，简称VA）所有的房产。
美国联邦房屋管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）是一个致力于促进美国民众房屋所有权的政府机构。一些低收入或信用记录很差的人申请不到传统的贷款，联邦房屋管理局便通过为银行贷款提供担保来帮助他们。美国住房与城市发展部（HUD）是FHA下属进行操作的一个官方机构。如果FHA担保的贷款人违约，FHA则要替他们向银行支付欠款，赎回房产，交由HUD公开拍卖。VA房产与此类似，是退役军人事务部为退役军人购房提供担保后，因贷款人无力偿还贷款而收回的房产。
这类房屋的特点是允许购买者以很低的首期付款购买住房，通常允许他们只付房屋价格的3-5%，甚至零首付。政府的这种政策带有社会福利保障性质，而低首付自然导致较高的还贷违约率。
第一，当这些购房人遇到支付困难时，由于他们在房屋上的投入很少，因此不会像支付了10%到20%首付的贷款人那样去努力保住房子。
第二，在当前下跌的房地产市场中，这些房屋所有人放弃房子反而更划算，他们在房屋上不拥有、甚至是有负的净资产。如果房价已经跌到少于他们抵押贷款的本金，房子售出后，为了付清贷款，他们在过户时还得倒贴一笔钱。这和市场处于上升期时完全不同，那时房屋所有人可以轻易的通过出售升值的房屋赚上一笔。
第三，当初满足申请FHA或VA贷款条件购房的人，大多数收入很低或信用记录已经很差，他们在不景气的经济环境中更容易违约。与银行持有法拍屋一样，HUD和VA也由于没有足够的人力和经验管理、营销房屋，只能依赖当地房产管理公司和经纪人帮他们出售这些法拍屋。
HUD建有一个完备的网上竞拍系统（www.bidselect.com）出售房子。它作为促进美国民众住房所有权的政府机构，要保护购房自住的人不会因为竞争不过房地产投资商，而丧失购买住房的机会。所以，HUD的竞拍系统给予购房自住者优先的竞拍权，而投资商则排在其后。一般HUD房屋上市后的前10个交易日，只允许购房自住者竞拍。如果没有人竞拍或是出价太低，才轮到购房投资者。如果价格还是达不到HUD的最低保留价（不公开的），它则会降低最初公布的要价，再竞拍一次，同样，购房自住者再优先竞拍10个交易日后，才轮到投资者。这个程序会重复进行直到房屋被售出。
上世纪中国一直在流传美国老太的神话。一个中国老太与一个美国老太在天堂见面了，中国老太省吃俭用，租房子生活，死之前才能买得起房子，但没住上几天；而美国老太年轻时就先从银行借钱买房，然后每月支付房贷，等死的时候，房子贷款也还完了。对比看的结论是中国老太太傻了，不知道借钱消费，或者，中国的金融市场太落后了。但这个故事有太多假定前提，才能得出美国老太比中国老太聪明的结论。如果美国老太没有一个稳定的收入支还房贷，或者房子不会持续涨价，可能的结果则是美国老太去天堂时，留不下一套房子。现实中的次贷危机就把这种可能性清清楚楚地显露给我们。取消抵押房产赎回权，又称法拍，发生于房屋所有人开始还款违约，然后债权人通过法律手段获得抵押房产的所有权，最终将其出售给公众。在法拍发生之前，原房主可以委托房产经纪人进行法拍前赔本抛售，以保持良好的信用记录；如果经过法庭拍卖，不能售出给投资者，则由债权人承受房屋产权，再通过REO出售程序或公开拍卖会的方式，卖给新的房主。法庭拍卖在债权人取得实际房屋所有权之前进行，要求当场或短期内现金支付；而REO出售程序和公开拍卖则在债权人取得实际所有权之后进行。法拍屋最终再次售出的时间持续越长，银行所要承担的律师、维修、销售等费用越高。但银行的亏损主要还是由于房价走低，法拍的抵押房产在销售之后仍不足以偿付贷出的本金。(全文完) ◇
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