【大澳门威尼斯人赌场官网7月30日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者秦飞综合编译）美国国会上周六通过了十年来最大金额的房市立法——三千亿美元的房市救援法案，来帮助无力支付贷款的房主并稳定房市，以避免疲弱的房地产市场继续拖垮经济。白宫方面称布什总统本周将尽快签署法案。

CNN 28日报导，法案将于今年十月一日生效，预计有四十万借贷者将有机会摆脱原来无法支付的贷款，而重新申请联邦住房管理局(Federal Housing Administration，简称FHA)提供的低费用固定利率贷款。

国会预算办公室（Congressional Budget Office）估计共有负担着六百八十亿美元贷款的四十万借贷者可能从这一法案中受益，但从法案内容来看，受益者可能更多，也许会帮助一百万至二百万借贷者。

谁能获得援助？

基本申请资格如下﹕借贷者必须为房子的住户，贷款发放日期为零五年一月至零七年六月。此外，借贷者目前的每月毛收入的至少31%用于偿还贷款。

借贷者必须证明他们无法偿还现有的贷款。在他们获得FHA提供的贷款前，他们必须首先取消任何其它房屋贷款，例如房屋净值贷款(home equity loan )或活期贷款( line of credit)。借贷者在五年内不能取得任何其它房屋净值贷款，除非为了必要的房屋维修。

为获得新的房屋净值贷款，借贷者需要FHA的批准，总贷款额不能超过当时房屋评估价格的95%。

即使你符合上述条件，新法案规定贷款提供方无须为借贷者提供更好的交易条件，他们可能在认为房屋确实将被没收时才与你进行商谈。

这一房市救援计划将于2011年九月三十日结束。在今年十月一日正式生效前，贷方就可以与借贷者进行商谈。

如何申请？

借贷者能与目前的贷款提供方联系，或直接向FHA认可的贷方申请帮助。这些贷款可在住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development）的网站上查询。

费用几何？

前期费用应该只有些许，贷款起草费用将根据贷方有所不同，但借贷者通常可以略高的利息形式在贷款期内支付这些费用。

但重新申请的贷款有着许多附加条件。例如借贷者每年将向FHA支付贷款保险金，为总额的1.5%。

借贷者也要与FHA分享未来房价上涨后的盈利。再卖房或重新贷款时，他们将向FHA 缴纳贷款总额的“3%退出费用”(exit fee)。

此外如在一年内就售房或重新贷款，他们将向FHA缴纳100%的盈利。例如原始贷款总额为二十万美元，而房屋售出价为二十五万美元，借贷者除了其它费用之外，还将向FHA支付五万美元。

在一年之后售房或重新贷款，借贷者将向FHA支付90%的盈利，随后逐年递减10%，五年后降至50%，然后一直保持这一比例。

几乎每个人都会受益

纽约时报报导，初次购房者将会获益。如果你是房屋主要居住者，就有资格获得七千五百美元或购房价格10%（选二者之间较小的金额）的联邦退税(tax credit)。你可在向国税局（IRS）支付的其它税款中扣除这一退税。例如，如果你向IRS 支付一千五百美元的税款，而你又有资格获得退税，最终你可获得六千美元退税。

但有两个例外。如果个人的调整后总收入( adjusted gross income)超过七万五千美元，或夫妇俩人超过十五万美元并共同报税，退税金额将减少。如果单身人士年收入达到九万五千美元，或夫妇俩人为十七万美元并共同报税，将无此退税资格。

但你仍将在未来十五年中偿还这笔退税，每年在交纳联邦所得税时支付同等金额。因此，这更像无利息贷款而不是真正的退税。

退税对零八年四月九日至零九年七月一日购房者有追溯力。如果你在零九年一月一日至六月三十日购房，可申请零八年税款中扣除退税。

额外扣除(ADDITIONAL DEDUCTION)

如果你拥有房屋，获得了标准的联邦所得税减免并没有逐项列记，你可获得额外的五百（共同报税的夫妇为一千）美元退税，这一部分是额外扣除额( addition to the standard deduction)。

通常负担着多种贷款利息的人才会在税表上逐项列记，因此这一额外扣除适用于贷款很少或没有的人，如全部付清贷款的人。但有一项限制：你要在税单上填写支付的地产税。如果地产税少于五百美元，或共同报税的夫妇低于一千美元，退税金额将等同于你支付的地产税金额。

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