【大澳门威尼斯人赌场官网7月29日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者吴冬儿报导）自从7月13日星期日，美财长鲍尔森在财政部大楼外面的阶梯上宣布紧急援救两房（房利美和房地美）后，国会一直在讨论把此援救计划加入新的房市纾困法案。然而援救两房成本几何？国会预算办公室主任奥载克（Peter Orszag）本周表示，不确定因素很大，有可能援救成本会高达1千亿，也有可能会远大于1千亿。

　　

纾困法案将于2009年12月到期。由于不定因素太多，最后奥载克把2009年底前的援救成本预期在250亿美元。美国联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae，简称房利美）和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称房地美)是政府赞助机构（Government Sponsored Enterprise, GSE）。虽然它们与广大消费者没有直接的关系，但对于房地产市场及美国经济，有重大影响。

　　

一些购买法拍房屋或者short sale房屋的消费者可能会有更多机会接触到这两个机构。银行需要批准法拍或short sale之前，银行需要征得它的投资者的同意。如果它的投资者是房利美或房地美，普通消费者可能会因此接触到它们，并直接体会它们对房市的影响。

　　

房利美和房地美购买超过一半以上的美国房屋贷款。它们属于第二按揭市场（Secondary Mortgage Market），就是它们直接和消费者买卖，而是买卖房屋贷款。它们最初设立的目的就是通过这种方式，加强美国房市的资本流动性，并帮助更多美国人拥有自己的房屋。如果两房经营不力，那么银行贷款给屋主的能力和空间将受到限制，从而会使房市更低迷。

它们是如何陷入到今天的危机的呢？两房的生意模型主要是借钱买房屋贷款，把房屋贷款证券化，再卖证券。如果对于私有企业来讲，这可能基本没有什么赚头。但因为两房是美国政府赞助机构，它们的资本成本远小于商业机构。所以借钱的利息比卖出去给证券投资者的回报率低。如果这个息差建立在万亿美元的基数上，利润就很可观。正因为这种生意模型，房利美和房地美与美国经济紧密相连。

　　

两房发行的以房屋贷款为抵押的证券（Mortgage-Backed Securities）价值和房屋贷款的质量有很大关系。这种证券的回报在于房屋贷款人每月按时支付按揭，然后以不同贷款群组为基础的证券可以为投资者提供回报。当两房购买的房屋贷款超过美国房市一半时，它们不可避免地受到次级房贷的冲击。屋主无力支付贷款时，两房需要从投资者那里买回这些贷款。但是这么做会使该月的财务报表马上受到冲击。所以有时，两房没有买回贷款，而是继续为投资者提供回报，以保持贷款不“坏死。”这么做，无疑是把损失延后。

　　

虽然在今年7月前，美国政府总是强调并不担保房利美和房地美，但是人们都不相信。这次7月份的紧急援救计划也证明了投资者的估计是正确的。由于政府赞助机构特殊的地位，投资者和政府政策机构对两房的资本要求很低。通常政府规定商业金融机构一定要拥有一定数量和比例的核心资本（core capital），以确保该金融机构的健康运行。但两房一直以很少的核心资本（2007年末，两房合计资本是800多亿美元）在运转大量的债务（5万2千亿）。

　　

资本短缺、次贷危机、房屋贷款违约、业绩下滑等因素结合起来，使得两房需要紧急融资且股票急速下滑，下滑到了外国政府和银行警告美国政府将会影响对美国经济的信心的程度。因此美国政府紧急出马，要援救这两个机构。目前金融市场已经出现了赌美国政府债务违约的信贷违约掉期（credit default swap）。两房的危机甚至可能影响美国政府的信用评级。

　　

对于援救两房，国会议员们意见并不统一。支持的议员认为，很可能二房需要援救的成本会是0呢。现在美国政府出面，允许两房直接向国库借钱，已经稳定了投资者信心，说不定两房不需要太多的融资就可以度过危机。反对的认为，两房通过跟政府借钱，享有低息，然而出售证券赚的钱，却进了这两家公司的股票持有者的腰包。也就是说，它们享受纳税人的支持，却在一定程度上不回报纳税人。

　　

著名哲学家及经济学家亚当‧斯密（Adam Smith）曾说过，长远来看，执行政府职能的私营企业要么是一个负担，要么是无用的。

　　

但要结束这种机构也是很困难的事情。两房在过去的几十年中建立了强有力的游说能力。它们为很多退休的政客提供职位。房利美民主党背景非常浓。前房利美主席约翰逊（Jim Johnson）曾是奥巴马的高级顾问，帮奥巴马寻找合适的副总统候选人。今年6月因贷款丑闻而辞职。而监控两房的机构，联邦住房企业监督办公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight，简称OFHEO），每年要靠国会拨款，所以两房的游说对OFHEO的财政预算也有影响。

房市纾困法案有一部分还需要由两房完成。现在，要救别人的人首先需要别人救他了。

注：本文刊登于7月25日大澳门威尼斯人赌场官网大华府居家置业版。(//www.dajiyuan.com)