【大澳门威尼斯人赌场官网6月7日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网纽约讯)美国经济持续滑坡时﹐要在纽约从事住房地产不是一件容易的事﹐即刻之间交易就会化为乌有﹐申请房贷也较困难﹐买方则尽可能杀价﹐而卖方却不肯让步。经纪人在困境中面临着底线﹐即必须想法设法通过这片雷区。

本月房地产业内人士进行了经验交流﹐重点是如何在变化的市场中调整策略﹐以应对销售疲弱的气候。

以下是部分房地产行家以问答方式表达的一些见解。

1) 芬维克基茨古德斯坦(Fenwick Keats Goodstein)公司总裁沃克(Jeff Wolk)

问﹕经纪人应对市场变化最忌讳什么?

答﹕对房地产标价过高﹐这会导致灾难性的结果﹐以前在市场中的过高标价﹐对卖主和交易经纪人而言﹐等于亲吻死亡。

问﹕作为今天市场中的曼哈顿经纪人﹐面临的最正面趋势是什么?

答﹕市场的变化导致了谨慎﹐谨慎在某种程度上产生了低迷﹐而低迷又同样抑制了需求﹐这是我所判断的正面趋势。

2) 道格拉斯瓦格纳(Douglas Wagner)公司总裁詹姆斯(Benjamin James)

问﹕对目前的经纪人而言﹐最负面的市场趋势是什么?

答﹕消费者占主导﹐在卖方市场中经过多年的无可奈何之后﹐看来顾客闻到了风向变换﹐想要把双方的位置颠倒过来。在租房这一方面﹐我看到消费者强势杀低房租、手续费和搬迁费﹐因为他们闻到了市场有点变化。房价比去年同期略微有所下降﹐所以擅长适应气候的纽约买家杀价很猛。

问﹕他们是否如愿以偿?

答﹕几乎没有﹐这样就把经纪人推入尴尬的境地﹐因为我们需要消费者期待略有斩获﹐然而当他们杀价超过20%时﹐我们就脱离了实际市场状况。我们看到房主和经纪人开价有别于1年前﹐但只是少量调整。

3) 都会塔顶 (Metro Spire)公司总裁本兹维(Joseph Ben-Zvi)

问﹕对于曼哈顿房地产经纪﹐您预期会有什么走向?

答﹕ 在未来1至2年内﹐整个市场的销售状况基本不变﹐或者有所萎缩﹔我预期有几个季度每坪尺的再售价会下降﹐对新开发商则会继续增长﹔行业内的经纪人会减少﹐ 这取决于每个人的意向﹐可好可坏﹐如此说来﹐我趋向于少一点﹔我想在牛市期间﹐经纪人也会认为大公司有助于其职业﹐但作用非常有限﹐或许实际上对其不利﹐ 大公司需要保留其精英经纪人随时待客﹐而该群体之外的人则会在困境时首当其冲。

问﹕同市内其它区或外州相比﹐曼哈顿的经纪人有何不同?

答﹕我认为在这里生活工作我们极其幸运﹐我有朋友在加州和佛州﹐因为当地市场的严酷状况﹐他们只能寻找第二职业。

4) 阿瓜尤及赫本纳公司(Aguayo & Huebener)老板阿瓜尤(Peggy Aguayo)﹐

问﹕经营合管公寓、集合公寓和别墅﹐那一类经纪人的销售业绩最佳?

答﹕就目前而言﹐出售集合公寓和合理标价别墅的经纪人业绩很好﹐附近的别墅不是很多﹐而合管公寓看来不是很受欢迎。

问﹕在今天的市场中﹐业内和公众对做经纪人的最大误区是什么?

答﹕公众认为经纪人不诚实。他们有各个民族﹐有道德﹐有聪明的﹐有不聪明的﹐

他们就像其他人一样﹐有好的﹐有坏的﹐有平庸的。

5) 普天寿道格拉斯艾利曼集团(Prudential Douglas Elliman)销售主管考特勒( Stephen Kotler)﹐

问﹕在今天的市场中﹐经纪人工作面临的最大挑战是什么?

答﹕ 最大变化是财务﹐我们是房贷公司﹐因此每天我同房贷经纪人谈话。银行现在审查申请者时更小心更仔细﹐买主比以前要多付首期费用﹐至少10%到20%﹐除非他们愿意支付较高的利率。我们看到有些买主有约束的使用贷款﹐而以前有大把现金﹐再售市场的这种状况多于新开发市场。开价和售价的额差在5%之内﹐如果高于房值的10%﹐那就是过高标价。买主更关注价值﹐因此就多花时间﹐经纪人的工作就是引导卖主不要过高标价﹐而且合理标价的房产仍会遇到杀价﹐如果不是这样﹐那么房产要在市场上停留一段时间。

问﹕同6个月前、1年或2年前比较﹐销售状况如何?

答﹕2008首季低于2007同期﹐但如果同2006首季相比﹐我们在销售量和平均售价上有所上升。(//www.dajiyuan.com)