【大澳门威尼斯人赌场官网6月27日讯】合约法中有一个十分重要的概念,就是立约意图(intention to contract)。如果没有签署任何文件的话,法庭检视案件中双方有没有“部分履行”合约(part performance),这是个标准是诉讼的胜败关键。
以下我们看看一宗有关土地处置的案件:World Food Fair Ltd & Another v Hong Kong Island Development Ltd [2005] 1 HKLRD 665。案中答辩人是某商用土地的发展商,申索人希望在其拥有的某个场所开设食物广场。
双方一直用口头沟通,他们还未到达签约阶段。答辩人答应让其开设,为期三年,于是申索人就缴交按金港币二十万元,并委派装修工人到该地点开始工作,将有关地点改装到适合用来经营食物广场。后来答辩人发出意向书和租约初稿给申索人,不过就没有提及有关地点是否作食物广场之用。就在这个时候,答辩人公司更换了管理层,新管理者拒绝让申索人经营食物广场;双方谈判不果后答辩人更要求清场。
申索人便到法庭控告,指对方违约和要求赔偿装修的费用。原讼法庭认为双方没有任何合约成立,判其败诉,申索人上诉,获上诉庭推翻原审决定。
整件案件的关键在于,双方尚未签定任何合约和文件,所有沟通只在口头阶段,而《物业转易及财产条例》(第219章)第3(1)条又规定土地合约须以书面作出,他们到底有没有任何具约束力的协议?
上诉庭指出,答辩人收取了申索人按金,批准他们进场使用土地,而申索人也确实因其批准找来装修工人,并已开始装修,这些都明确反映双方虽然未曾签署任何文件,但是大家都很清楚对方都有立约意图。因此,他们之间确有一个具约束力的协议。
至于法例规定土地合约是否必须用书面作出呢?上诉庭指出,上述法例第3(2)条列明,如果双方已经部分履约,那么第3(1)条的书面规定则无效。上诉庭进一步指出,该条例第6(2)也列明,第3条的规定“并不影响以口头方式设定的租契,而该租契是在承租人管有时即生效,且为期不超过3 年”,案中的协议正好是三年,因此法律观点的应用就更加清楚不过了。
此案判决可见,未考虑清楚或未知管理层会否有变动前,千万别随便收下按金或者让准承租人作任何行动,觉得没有书面租约便没有法律责任,否则当对方依赖了你的承诺后即产生了具约束力的协议,无论情况如何变化也无法走回头,只能赔偿对方的损失。
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黄觉岸,前商业法律讲师,现为半退休自由人一名
伦敦大学法学士
威尔斯大学法学硕士
香港大学哲学硕士(//www.dajiyuan.com)