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【台湾房地产】第一季台北商办市场 交易价量俱扬

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【大澳门威尼斯人赌场官网4月9日讯】《参考消息》2008年第一季房地产市场摆脱前一年下半年的走弱格局,自农历年之后至今,表现皆十分亮眼。信义商仲表示,早在总统大选前,由于两党候选人的两岸政策皆趋向务实开放的态势,辅以政策拟放宽陆资来台投资商用不动产的消息曝光后,为北市商办市场打了一剂强心针,让去年度表现较温吞的中小型商办市场,正式宣告进入大多头市场。影响所及,今年第一季商办产品不论在售价或租金上皆有较明显的涨幅,尤其部分交易热络的A级商办,与去年第四季相比有5~10%涨幅,平均租金为1,809元/坪,空置率也因建国北路全球人寿总部大楼落成,释出一万一千余坪楼地板面积,空置率微幅上升,来到6.91%的空置水准。

信义房屋商仲部公布第一季台北市纯办市场季报显示,本季平均空置率为6.91%,其中全球人寿总部大楼在第一季共11,300坪的新增供给,是造成平均空置率小幅回升的主因。从大楼各等级来看,A+级大楼空置率为8.28%,A级大楼空置率为5.7%,B级大楼空置率为7%。其中最具指标性的台北101大楼第一季更达八成的进驻率,使A+级大楼空置率持续下降。与上一季相比,可以发现去化量集中在A+级大楼,B级大楼空置率反而提高,显见承租户选择往较高等级大楼移动的现象相当明显。

商圈方面,平均空置率最低的商圈为敦北民生商圈(4.01%),平均空置率最高的商圈为信义世贸商圈(11.69%),但双方差距逐渐缩小,观察各商圈空置率变化情形,除信义世贸商圈及敦南商圈仍保持下降的格局,其余商圈空置率则有回昇的情形,尤其全球人寿在中华路一段的腾云大楼办公室搬迁至建国北路后,使站前西门商圈成为本季空置率上升最多的商圈,达到9.2%空置水准。

买卖市场在大型交易方面,中华工程以1.72亿购入东兴路威京大楼部分楼层,新光人寿以2.25亿购入松江路帝国大厦部分楼层,并以5.26亿购入建国北路亚太通商大楼部分楼层,并将后者回租大众电信,捷鸿开发以1.42亿购入敦化南路旭宝大楼部分楼层。

另外在厂办方面,台湾世曦工程顾问以21亿购入内湖陞技大楼,诚久投资以12.2亿购入新光银行旧宗路大楼,中国人寿以5亿购入瑞湖街三美大楼,讯连科技以13.76亿购入内湖路一段太阳科技广场B栋部分楼层,大成长城以4.83亿购入太阳科技广场A栋部分楼层。至于其他商用不动产方面,则有馥敦饭店以21亿购入台北皇冠大饭店,璞真建设以12亿元购入环亚百货部分楼层。

信义商仲观察,本季除大型交易仍持续有成交纪录外,市场上就属中小型商办市场交易最为热络,乃本季之特殊现象,尤其从农历年后,商办市场表现出惊人的气势,成交量亦同步攀升。同时在三通效应预期心理之下,一般投资人较陌生的商办大楼转而成为不动产市场之投资新宠。原本就稀少的A级大楼更是奇货可居,成为买家竞逐的目标,此外,地段良好的B级大楼亦受到买家瞩目,使得成交价格亦有明显的提升,与上一季相比有5~10%涨幅。

整体来说,在受到各方关注的情况下,第一季投入商办市场之投资人明显增加一至两倍,成交时间亦缩短至一至两周,许多去年销售已久的个案,第一季却迅速成交,但由于新增供给有限,商办市场已由去年下半年买方市场正式转入卖方市场的供需结构。

依据信义商仲统计,本季平均租金1,809元,涨幅较上一季明显。其中,A+级大楼平均租金为2,561元,A级大楼平均租金为1,935元,B级大楼平均租金为1,547元,各等级大楼租金皆有调涨,但以A级以上大楼涨幅较大。

而观察各商圈情形,以信义世贸商圈的2,266元最高,敦南商圈2,023元次之,各商圈涨跌幅来看,以信义世贸商圈、松江南京商圈及西门商圈涨幅最大,平均约2~3%的涨幅,而南京四五段则小幅下降,来到1,475元。整体来看,台北市办公商圈的租金走势呈现多核心发展,具有大型开发题材,如双子星大楼开发计划所位的站前西门商圈,或是三通概念议题者,如观光旅行业群聚的松江南京商圈,未来租金成长性较佳。

信义商仲执行协理林彦宏表示,就租金报酬率而言,台北市的办公产品在亚洲主要城市中并不引人注目,但若与十年期公债利率相比,北市办公大楼则有1.87个百分点的收益利差,对国际投资者而言相当具有吸引力。而07年北市大型商办交易虽创历年新高,但对于这些外资而言,北市的大型个案太少,不能满足他们的资金部位。而一般单层单户的办公室又构不上大型投资机构的最低投资规模,较难获得外资青睐。但是对港资或回流的台资来说,并不乏个人投资者,因此当前的商办市场,不论规模大小,都有资金伺机而入。

从区域方面来分析,信义计划区仍是各方资金的最爱,虽然租金行情相较高,但后势仍然看涨,另外具有三通题材如旅行业大本营的松江南京商圈,可望受惠于开放陆客来台观光的资金效应,而进一步推升该区的办公需求。若松山机场开放为直航机场,敦北民生商圈将可快速与机场连接,在竞争力上将重拾过去的机场优势,而获得更多的关注。整体而言,今年在台湾经济情势看好的情况下,商办市场仍是大有可为,不论是在租金或售价的调升,或是空置率的收敛情形,相信未来仍可乐观预期。

北市2008Q1纯办大楼租金及空置率

 

平均月租(元/坪)

空置率 (%)

2008Q1

2007Q4

2008Q1

2007Q4

整体平均

1,809

1791

6.91

6.69

A+级大楼

2,561

2530

8.28

9.67

A级纯办

1,935

1908

5.70

4.79

B级纯办

1,547

1544

7.00

5.76

松江南京

1,565

1551

7.85

7.44

信义世贸

2,266

2244

11.69

12.54

南京四五段

1,475

1477

8.83

8.35

站前西门

1,651

1609

9.20

6.33

复兴南京

1,622

1627

5.36

3.89

敦北民生

1,900

1896

4.01

3.81

敦南

2,023

2014

4.59

5.07

世界主要城市商办比一比

 

东京

香港

上海

北京

台北

平均A级办公租金(新台币//月)

11,986

9,293

3,889

3,119

2,273

各城市与台北相比(%)

566%

439%

184%

147%

100%

各国国民所得

35,169

28,192

2,026

2,026

1,6494

平均空置率

2.5

2.1

2.5

14.1%

7.09

毛收益率 A

3.5

3.42

7

8.5

4.25

十年期公债利率  B

1.70

2.79

5.72

5.72

2.38

收益差距(%) =A-B

1.8%

0.63%

1.22%

2.78%

1.87%

(资料来源:信义房屋)(//www.dajiyuan.com)

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