【大澳门威尼斯人赌场官网3月13日讯】浪潮打得再高,终究抵不过地心引力,还是要回档,这种现象用在房地产市场,也是不灭的定律。美国房产市场历经十年的“不理性荣景”〈脱离过去景气循环期间〉,现在情况惨兮兮,几乎搞垮全球金融业,逼得美国政商不得不端出一道道救援方案。
近十年,南非房价大幅上涨了近四○○%、其次是爱尔兰的二二七%、英国的二一○%、西班牙的一九○%、澳洲的一六八%;到了最近一年,这些国家中除了澳洲,还保持二位数字的成长〈一二.三%〉之外,其他都只剩小幅的个位数成长而己。美国最惨,从一九九七年计起,至二○○七年止,房地产上涨了一○四%,二○○六年只小涨○.二%,到了最近一年,已翻转成衰退八.九%,酿成一波严重的次级贷款信用危机,而且有可能愈演愈烈。
落跑网站爆红
美国圣地牙哥有一个网站,叫做“youwalkaway.com”〈幽默一下!翻译成“落跑网站”〉,最近爆红,客户不断增加。这个网站其实已经有五十年历史了,专门帮人处理房地产以及相关法律咨询,最近美国房市很惨,买在房价高档的“套牢户”,房屋贷款的金额,远比市价还要高得多,眼看利息愈垫愈高,不知所措,这个网站就是专门协助这类郁卒的屋主,如何因应。
美国有一个专门针对房价所做的指标-标准普尔Case/Shiller房价指标〈S&P Case/Shiller Home Price index〉,相当权威,该指标最近指出,这一波景气已下滑至近二十年来美国房市最寒冷的冬天。二○○七年美国住屋市场加速赶底,有二十个主要城市,一年内房屋价格已下跌近九%,比上一波发生在九○年代初期房市不景气还糟多了,当时〈一九九○年至九一年〉房价只下跌二.八%。
该机构检视二十个有地铁的地区,房价全部“扛龟”,迈阿密下跌一七.五%、拉斯维加斯和凤凰城,则双双下跌一五.三%。连美国第二大房产市场洛杉矶,去年底在一个月内,房价就跌掉了三.六%;以整年度计更惨,下跌了快一四%。一个盖在维吉尼亚北部农地的社区,是美国房产全盛时期所兴建的,一栋盖不到三年的房子,原本可以卖到五五万美元,现在市值已近腰斩。
催缴函万箭齐发
每当房市由高潮陡降时,都有一堆投机客惨兮兮,付不出愈来愈高的利息,无力面对银行的“追缴令”,只好两手一摊,干脆给银行没收算了。金融机构的法拍屋愈来愈多。面对如滚雪球的坏帐,银行及贷款公司也不敢太积极催款,因为美国诉讼费实在太贵了,轻易诉讼要付出很大的代价。不过,被银行没收的抵押贷款屋数量,一年中上升了九○%。根据统计,美国现在有八八○万个贷款户〈约占总数的一七%〉,他们的房屋负债已经大于资产了。估计房价如果再下滑个一○%,一年之中,恐怕有一千四百万户,要被贷款“压垮”。
一位华尔街对房地产市场最悲观的分析师说,“未来的银行催缴信件,会如海啸般涌现,可能造成金融产业损失高达一兆至二兆美元,而触发一波系统性的金融危机。”听起来确实怪可怕的,这种推论也不是没有道理,一般贷款金额平均以二二.五万美元计,所衍生出来的债务,可能达到三兆美元,因为法拍屋会吃掉二五%的成本、甚至折损更高的贷款价值;如果有更多的人都弃屋落跑,金融机构的损失,恐怕还不只如此呢!
上周〈二月二十七日〉,美国政府所支持的最大信贷机构之一Fannie Mae宣布,去年第四季,出乎预料地亏损了三五.五亿美元,主要就是把房屋丢给银行的落跑户,愈来愈多。
这一波的危机,好像比前一波严重多了,以过去的经验,落跑户不会这么多,这次很可能是前几年,最低利率维持了很久,导致现在贷款户的“最初担保品贷放率”变高。尤其是,购屋者的前一、或二年,大多是采取很优惠的固定利率,现在,优惠期限都快到期了,屋主马上要面临的是贷款利息的调升,据估计,这类购屋者大约有二百万户。
美国金融产业当前所面临的困境,可想而知。去年底,布希政府眼看大势不妙,特准某些贷款户得以冻结利率,亦即所缴的利息暂时不必调升。但是,这不算什么恩惠,因为联邦准备理事会〈Fed〉也及时采取一连串的紧急降息行动,一口气把利率由五%降到现在的三%。这些特准冻结利率的屋主,所占便宜也不多。
修改破产法
为了怕房产泡沫演变成不可收拾的金融危机,美国国会甚至考虑要修改“破产法”。依照美国现行的破产法,只能用在“度假屋”、或者是“投资户”,不适用在一般住宅。如果真的修法成功,预估有六十万户可以免去被银行收回房产。但是,有些经济学家并不赞成这种作法,因为贷款者受惠,表示银行将受更多难,贷款的成本也将增加,造成银行更加保守,更加紧缩贷款,届时,可能会有更多人借不到钱。
银行提出来的方案,是希望政府买下这些债权,再贷款给贷款户;还有人建议,干脆成立“房屋住户贷款公司”,就像三○年代中期,美国经济大萧条,几有一半的贷款户都缴不出钱。罗斯福总统为了推动经济的复苏,一九三八年国会颁布法令,成立前面所说的“Fannie Mae”,购买银行的贷款坏帐资产,再将之“证券化”,使中低收入的家庭可以用较低的价格贷到钱,购买房屋。一九七○年,又成立另一家“Freddie Mac”,对美国经济与房产事业的兴起,功不可没。总而言之,现在银行所想的,都是希望从政府腰包挖钱出来,协助贷款户度难关。
如果不出手?
以过去的经验,政府恐怕不得不出面灭火,只是到底用什么方式“金援”?以市价收购这些缴不出贷款的房屋?抑或以拍卖的方式?或是直接接管总价值约在二千亿至四千亿美元的贷款?不管美国政、商端出什么样的救援方案,多数的纳税人都是心不甘、情不愿。只是如果政府不尽快出手,恐怕未来要牺牲纳税人的钱会更多。
──原载《TaiwanNews财经文化周刊》(//www.dajiyuan.com)