【大澳门威尼斯人赌场官网2月10日讯】特约房地产专栏:找卖方的经纪代理买房的弊

案例: 程先生在郊外的好学区想买栋房子, 6个月的看房始终没有找到自己理想的。2005年5月, 一次巧合的路过发现一栋挂牌$45万的待售房子。程先生按照牌子上面的电话联系到了卖方的经纪并看了房子后﹐对房子非常满意, 其后告诉卖方经纪愿意让他来做双重代理(一个经纪代理人同时代理卖方和买方)。程先生认为找卖方经纪会买到一个好价格, 但最后他以$46万的价格卖到了这栋房子。据程先生讲, 以为经纪会站在我们这一边, 经纪说为了尽可能的买到, 将价格报高于其他卖家1万才将这栋房子买下. 从这个例子上不难看出双重代理站在了卖方的角度, 并说服了买方买下。这类例子在华人社区购房时普遍存在, 在法律角度上, 在出现双重代理时, 要求代理人只能站在中立的立场。从客观的角度看, 双重代理是无法既代表买方又代表卖方的, 就好比律师既代表原告又代表被告一样, 一定程度上代理人会站在一方利益上。事实上双重代理人对买卖双方都不利, 对双重代理人最有利. 在对经纪人投诉案中的比例占一半以上。在实践中, 50%以上的经纪会让你找自己的经纪来买卖, 如果你表示没有经纪的话, 地产公司的Broker会指定一个代理人或由他本人来做买方的代理人, 从而尽可能的避免双重经纪的发生。“找卖方的经纪代理买房等于找原告的律师做自己的律师一样, 没有利只有弊。”

从法律上的解释是:
《代理法》对经纪活动的约束
（1）《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义：
　　代理人：是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如，房地产经纪人可以充当卖方（或地主）的代理人，也可以充当买主（或租户）的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
　　顾主：雇用或授权代理人代表其利益的人。
　　代理：代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议（express agreement)来表示。
　　顾客：代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
　　代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任，俗称为“CC-LOAD”关系。
　　代理人对顾客要公平合理，如实反映所代理的房地产情况，不能欺骗和误导。

（2）主要代理关系：
　　卖方（或房东）代理：分为独家销售代理（Exclusive-right-to sell listing)，独家代理(Exclusive-agency listing)，敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理，只要买卖成交，不管买主是谁介绍的，都要付佣金给经纪人。独家代理：卖方不能再委托其他人代理，买卖成交，如果买主完全是卖方自己联系的，那么不用付佣金，否则都要付佣金；敞开代理，卖方可以同时委托多个经纪人，买卖成交后，谁联系的买主，佣金就付给谁。
　　经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下，经纪人不能买自己代理的房地产。

　　买方（或租户）代理：分为独家买方代理(Exclusive buyer agency) ，独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞开代理（Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
　　经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下，不能代理与自己有利益关系的房地产。

双重代理：既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止，(纽泽西州法律禁止双重代理), 宾州法律准许双重代理, 但除非在特殊情况下，且经买卖双方书面同意。美国大部分州的《代理法》要求，代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。

结论: 无论是卖房还是买房, 用自己的房地产经纪, 就象用自己的律师和家庭医生一样重要。 虽然在法律上可以有双重经纪, 但在客观上, 很大程度无法完全代表你的利益。(供稿﹕于 涛 (Tom))

于涛持有宾州房地产经纪执照, 纽约州和宾州房屋检验师执照, 工程硕士, 曾任美国GE中国区高级工程师, 项目谈判专家, 从事建筑工程, 项目投标, 风险分析等领域﹐有十余年工作经验和工程技术和房地产投资与市场风险分析专业知识。电话: 267-934-8345, 267-574-2542﹐E-mail: rogeryuntao@msn.com(//www.dajiyuan.com)