【大澳门威尼斯人赌场官网12月11日讯】 银行决定房子值多少钱

与全美的情形一样，在房地产业无限风光之时，康州房产估价师对房价的评估常常有很多不确定性因素，例如他们为了促成贷款交易，往往受制于卖方及各种压力，高估房价。虽然很违心，但只要买方心甘情愿付钱，何乐而不为呢？这些不确定行为已经成为评估行业公开的秘密，自然也产生了信任危机。因此，房产市场有句“名言”：“房子值多少钱得看买家愿意付多少钱”。估价师评估的房价似乎显得无关痛痒。

而今天，随着银行经营的失败，取消抵押品赎回权增加和信贷的收紧，房地产专家不得不重新修改此“名言”：即“银行决定房子值多少钱。”因为银行聘请的估价师，自然是站在银行的立场去评估房产的价格，这也相当程度地反映了当前房产市场严峻的现实。

现在抵押贷款银行为了避免更多的损失，要求估价师对房子的评估要全面、细致、彻底，如果抵押贷款银行认为估价师提供的报告和资讯不够力度，就将会减少借款方所贷的金额，或者根本不受理贷款。借款方根本就无法对银行的评估报告进行质疑，更别说讨价还价了。
一直笼罩在金融冰雪之中的银行，现在真的是胆战兢兢，力求保险，对信用度不高的借款方轻易不批准贷款。银行的评估往往低于预期的估价，这迫使一些买家和卖家重回谈判桌，进行新一轮谈判。

扑灭重组债务融资的希望

大部分估价师认为，房产评估标准的严格化无疑是一件好事，可有专家认为，异常严格的评估标准，将会扑灭房主重组债务融资的希望。因为在美国，绝大多数业主买房用的是100%的融资，或只付利息贷款，往往还伴随着净值信用额度贷款。现在因为他们的房屋评估价格低于他们欠银行的贷款，业主们试图再融资势必是困难重重。根据华伦集团（Warren Group）提供的波士顿房地产资料显示，今年前9个月，中等价位的一个独立房估价在康涅狄格州（Connecticut）下降了8.3%，为$275,000。在费尔菲尔德县（Fairfield County），目前中等价位房价下跌10.4%，为$540,150。

在韦斯特波特（Westport）工作的抵押贷款经纪人格雷斯先生说，在过去三年中，如果买房只付不到房价10%的人们，现在再融资，将会面临一个异常困难时期。估价师们说，贷款银行早就应该执行更严格的标准了。但这种要求在这个已经形成一定陋习的市场中想要顺利实行，将会是十分困难重重。

对估价师的挑战

评估标准严格化对于估价师来说，是不小的挑战。现在许多贷款银行要求估价师提供“比较价”，即对房产的销售进行比较，这样才能帮助确定一栋房子的真正价值，如：比较在一英里范围内的，房龄之间相差不超过60至90天的房子。这是一个艰巨的任务，由于销售速度大大放慢。如：从去年至今，房屋销售速度在康涅狄格州整整下滑了近25%。因此，估价师除了寻找多个上市服务公司来了解情况，还通过和房地产经纪人交谈和搜索市政厅的私产销售记录找出可靠的“比较价 ”，这相当有难度。

非常头痛的是，看似唯一可行的“比较价”评估中，有时里面会包括取消抵押品赎回权或卖空的房子。因为这种房产销售价格通常低于市场水准。这样一来，也就拖累了整个社区房产的估计价格。因此，除了提供“比较价”外，越来越多的贷款银行还要求估价师提供全面评估的价格图—— 资料要求反映现在的市场在哪里，而且哪里可能是主导市场。

有估价师抱怨，在这种状态下试图预测房产未来的价格，就像是一个猜谜游戏。可是一些大银行为了降低成本，还请外州的估价师。这无疑更加剧了评估过程中的不稳定性，因为外州的估价师对当地社区和社区情况根本不了解，更别说街道和街道了。而如果估价师不熟悉这些地区，将会在估价中做出不甚精确的评估。

“外州估价师过来的费用真的非常非常低，因为他们不知道这里的市场”，特里.赫斯廷斯说，他是位于里奇菲尔德（RIDGEFIELD）汉密尔顿抵押贷款银行（Hamilton Mortgage）的合伙人。

和银行正好相反的是，估价师Premier Appraisal Group的总裁皮亚萨（Richard P. Piazza）说，过去银行给估价师打电话，第一个问题常常是：“你对这个地区熟悉吗？”而现在，第一个问题却变成：“你收的最低费用是多少？”或“你最快什么时候能做完？”
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