【大澳门威尼斯人赌场官网11月9日讯】 上一期刘律师信箱详细阐述了今年7月30号通过的房屋及经济恢复法案（The Housing and Economic Recovery Act of 2008）中对今年第一次购买自己的住房的人的抵税优惠待遇。这一期的刘律师信箱将谈谈该法案对一般的房屋拥有者的其他优惠待遇。

房屋及经济恢复法案对一般屋主的第一个优惠是增加了屋主利用缴纳的地税在年终报个人收入所得税时获得减税待遇的机会。过去，每个屋主在年终报个人收入所得税时，他在这年中缴纳的地税只有在选择单独减税项目（itemized deduction）时在schedule A中可以减低征税收入（taxable income）。如果屋主由于各种原因没有选择单独免税项目只是利用了一般减税（standard deduction），所缴地税就不能用来减低征税收入。新的房屋及经济恢复法案则允许那些只选择了一般减税的屋主也可以因缴纳了房地产税（property tax）来减低 $1000（个人为$500）的征税收入。那么许多自己报税的个人一定要注意购买最新的报税软件，以充分利用新法案的优惠待遇。

房屋及经济恢复法案对一般房屋所有人的另一个优惠是增加了拥有第二套住房或出租房的屋主获得免征地产增值税待遇的机会。过去屋主如果卖自己的住房（primary residence）赚的钱（capital gain）只要不超过$500,000（个人为$250,000），屋主不必交地产增值税（capital gain tax）。有不少地产投资者利用这条免税优惠，通过不停地搬家买新住房，住满法律要求的两年，再卖掉来赚钱并规避应缴的地产增值税（capital gain tax）。可是一个地产投资者如果卖自己的第二幢住房（second home），或出租房（rental property），赚的钱就要缴纳地产增值税。比如说，如果你以$100,000买了一幢投资房出租，两年后以$150,000卖掉，赚的$50,000要缴15%的地产增值税，即$7500税金。

根据2008年房屋及经济恢复法案，如果你把第二套住房或出租房变成自己的主要住房（primary residence），根据变成自住房后使用的年限，当你卖掉第二套住房或出租房时，也能享受$500,000（个人为$250,000）的地产增值税减免。这个规定将在2009年1月1号后使用。举例说，张家夫妇，2009年3月1号在海边买了一幢渡假休闲时住的第二套住房，花了$400,000。2012年3月1号后，他退休搬到海边住，渡假房成为自己的主要住房。2014年他以$600,000将房子卖掉，赚了$200,000。在过去的5年中（2009-2014）他有两年是将房子作为自己的主要住房，那么，张某赚的$200,000中将有2/5获得$500,000额度的地产增值税减免，其他的3/5，即$120,000，要按2014年的地产增值税率交地产增值税。如果地产增值税率为15%，张家夫妇节省了$12,000的地产增值税（$200,000 x 2/5 x 15%）。这是一笔不小的税金节省。

这条法律优惠引申出的实际操作方案是什么呢？为了减少缴纳地产增值税，地产投资者可以将第二住房或出租房变成自己的主要住宅，住得越久，越多的增值部分可以免去交地产增值税。

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