【大澳门威尼斯人赌场官网8月22日讯】(自由时报记者陈永吉／专题报导)从银行借不到一定金额的贷款时，建设公司该怎么开发土地呢？基泰建设从去年开始，透过“直接金融”方式，以“基泰之友”为基础，强调彼此合作、利润分享，陆续推出多个建案，结果皆销售一空，在建筑界创造出一个新的合作开发模式。

基泰协理张玉贞表示，基泰成立29年，推案一直以台北市为主，对台北市房市的开发相当有把握，也不高价抢地。

成立以来，历经房地产景气与极不景气的循环，可惜的是，即使如此，近年在房地产景气的时候，竟然还是无法向银行借到足够的钱，因此，才会有直接金融的构想。

张玉贞说，基泰成立20几年以来，累积一定的客户群，还有来自银行、证券、建筑设计、建设公司等客户组成的基泰之友；目前已有几百位固定会员，基泰愿意跟这些长期合作的客户，分享赚钱的机会。

张玉贞举例说，基泰可能整合一块土地后，在公开预售之前，以两到三成的比例，用接近成本的价格，让这些客户先行预购；也就是说，如果未来房屋是每坪60万元预售，基泰扣掉土地成本及造价后，倒推回来，可能会以每坪40至45万元的成本价格，让客户先行投资。

不过，这样好康的事，也不是没有限制，张玉贞补充说，每个客户只能买一定的单位数，每个单位以20坪或30坪为一个基数，而且客户高达数百万元、甚至千万元的投资金额，必须一次付清，不能贷款。

由于一次投资可能获利超过百万元，许多客户趋之若鹜，过去基泰是用抽签方式决定哪位客户取得产权，没抽中的就退还款项，现在已经改成哪位客户的钱先到位，就先给予产权保障。

当然，这样的合作方式，有些客户一开始也质疑，但张玉贞说，该笔将开发的土地，会有信托机制保障，因此，产权绝对安全；并且土地信托后，统筹性也高，未来该建案若预售，客户的持份会委由基泰率先出售，实现获利。

由于基泰建案有大有小，有豪宅也有套房，因此，吸引不同阶层的客户。张玉贞说，从去年的“基泰帝景”开始，基泰所推的个案几乎都热销一空，连最近的基隆大水窟土地，6月推出试销，一个月内15%的土地就销售完毕，超乎公司预期。

张玉贞指出，基泰选择这样的直接金融方式，目前银行负债比仅三成，比同业的至少五成还低，而且有更多自有资金可进行新的开发案；对股东而言，可创造更多的商机；对基泰整体运作，将有更多弹性空间。

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