【大澳门威尼斯人赌场官网12月3日讯】银拍屋的形成，简单的来说，就是法拍屋无法拍定剩下来投标人不要的不动产，被银行忍痛接收下来的物件。
由于债权银行将逾期放款之不良债权，依照强制执行法之程序，透过法院以拍卖方式而形成法拍屋；该法拍屋经过一拍、二拍、三拍甚至于四拍之程序都没人标购且无法拍定，债权银行为保障其最低债权并打消呆账，使拍卖物件不致因不理性的降低拍次，而使拍卖价格过低，于不得已的情况下承受这些贱价仍无法拍定之法拍屋，将产权移转过户至债权银行本身名下，并排除其占有状况，再透过简易的整理、修缮后，将物件委托专业的不动产拍卖公司（如戴德梁行），以现场喊价之方式拍卖之不动产，就是一般人所谓的“银拍屋”。
银拍屋有何优势？
（一）产权属于银行
银拍屋之形成，主要是银行承受之前被法拍流标后之担保品。
由于银行承受后该物件即为银行本身之资产，其所有权属于银行本身，在产权方面绝对清楚，因此也无法拍屋、金拍屋有点交程序之问题；其价格方面虽不比法拍屋、金拍屋来得便宜，但至少比一般市售的房屋还要低一些。
此外，值得投标人注意的是因银拍屋乃以公开喊价方式竞价，购屋者有时会被现场抢标气氛与临时紧张状况所感染影响，而一味的追高价格抢标得标后，可能与市价房屋相差不远甚至还要更高，当了冤大头而不自知，这一点是值得购屋者注意的。
（二）可入屋内看屋况
银拍屋与法拍屋、金拍屋这三者最大的不同，是银拍屋之产权为银行所有。通常债权银行于承受后，会将房屋做简易的修缮，使其卖相更佳，并经回复自来水、电力后，始将房屋委托给拍卖公司进行拍卖。有意购买银拍屋者，也可事前联络银行先看房屋，事先了解屋况后，再自行评估要以何种价格进行公开喊价竞标之参考。
（三）投标当日保证金较低
一般购买银拍屋当日，投标人所应准备的保证金，每一户仅收取新台币6万元银行本票于缴纳保证金，并经拍卖公司查验身份证及领取投标号码牌后，即可取得公开喊价竞标之资格。拍卖开始后，每一公开喊价之加价，以新台币1万元（含）以上之不等金额为其加价空间。
若无人加价竞标，于该物件得标拍定后3天内，与所有权银行签订不动产买卖契约书，并于签订不动产买卖契约书同时，需缴交得标总价款10％（含保证金）；后于代书通知备件时应支付得标总价款10％；再于税捐机关申报之契税及土地增值税单核发时，再支付得标总价款10％。
由此可知，得标者在过户完成前须先支付得标总价款3成之自备款，其余7成尾款未付部分，可向银行申请房屋贷款补足余额。
银拍屋的缺点有哪些？
（一）人头户假竞标喊高价格
银拍屋的标购方式是为公开竞标方式，而法拍屋与金拍屋则以密封投标为主。因此，银拍屋以现场公开竞价进行方式，表面看来好像竞标者出价透明，但实际上却也是银拍屋的弊端所在。
因为在每一场的不动产拍卖会场，主办单位无不想尽办法炒热投标现场之气氛，塑造紧张且热络的状况，使得锁定特定物件投标者，极容易出现非理性的漫天加价；甚至极有可能出现投标者为人头户，在现场以假竞标方式喊高物件价格，最后当购买者真正得标时，得标价格往往出乎自己原先的预估。
（二）地点、卖相较差
银拍屋通常都是债权银行在法拍程序，经过一拍、二拍、三拍甚至四拍无人投标而流标后才承受的不动产物件；因为银拍屋大多是法拍屋拍卖中未拍定的物件，所以一般银拍屋的物件通常在房屋地点、屋况、格局，甚至在卖相上都比法拍屋来得差。
一般来说，热门的法拍屋物件通常都会在一拍、二拍之拍卖时，即被买方相中而标购拍定，也等不到债权银行来承受成为银拍屋。
通常有些银行会将卖相较好的银拍屋，交给房屋中介公司贩售或组成售屋小组之方式来处理；只有卖相较不好的物件才委托专业不动产公司来进行银拍屋拍卖。所以正常情况下，银拍屋在地点、屋况、格局、卖相上均较法拍屋、金拍屋来的差，投资报酬性较低，故有意购买银拍屋者也应有所比较。
（三）物件种类较少
银拍屋在物件种类和类别的选择上并不如法拍屋来的多。因为银拍屋只有特定几种类别，所以购屋者的选择性较少。而法拍屋则举凡透天、别墅、华厦、大楼、土地、农业用地、林业用地等种类繁多，有意购买者相对在种类的选择性上，也会比银拍屋来的多。
（四）价格较法拍屋来的高
银拍屋在种类选择上均比法拍屋来的少，是目前不动产市场上大致情况；虽经银行承受其债权而成为银行自身资产，但银行总是会有其成本考量，甚至计算其行销、人事与简易维修整理之费用等后才计算出该房屋拍卖价值；反之，法拍屋因案件量大，物件选择来源较多，因此购屋者则较容易捡到比银拍屋价格更便宜，地点、屋况、格局等较佳的房屋。
如何参加银拍屋的拍卖会？
购屋者如想参与银拍屋的拍卖会标购房屋，可透过各大不动产拍卖公司的专员接触与网站介绍有着基本的了解。目前国内有3家专业不动产拍卖公司接受委托，执行银拍屋公开拍卖程序：一、戴德梁行；二、仲诚资产管理公司；三、东森资产管理公司。◇(//www.dajiyuan.com)
