今天要谈的案例就是当年诉讼时，联邦法官针对市府律师团要求撤案动议的意见书，已经被西部法律出版社(Westlaw)的网站收录(见2001 WL 1329060 E.D.N.Y.)。

法官的意见书简介如下﹕

原告RKO Delaware,Inc.以反征用土地求偿(Inverse Condemnation Claim)告纽约市府和纽约市的古迹保护委员会。被告们动议要求法庭撤案，其主要理由是原告求诉还不成熟，法庭不可干涉。

原告RKO Delaware,Inc.公司是现在拥有在纽约市法拉盛北方大道上一块土地的业主，该土地以前是著名的“RKO凯斯戏院”所在地。在1984年，纽约市的古迹保护委员会宣布该戏院的入口大厅里的一个部分建筑是古迹。原告是在古迹保护委员会宣布该部分建筑是古迹后买下该土地。

在1986年，古迹保护委员会给业主发了修复该建筑的开工纸。在1987年3月2日，古迹保护委员会又发了一道停工命令和违规通知，因为业主做了原来开工纸允许开工范围外的整建工程。被宣布是古迹部分的建筑仅占地2,000平方英尺，而整个戏院的面积超过168,000平方英尺。古迹保护委员会的停工命令则影响到整个戏院的土地。在1989年3月8日，古迹保护委员会又发了一张开工纸，允许业主在不是古迹部分土地可做修复工作，但是没有取消先前发的影响到整个戏院的土地停工命令。

原告称在过去十几年里它己经向古迹保护委员会递交了无数次纠正违规计划书和估价单，也与古迹保护委员会进行了长时间的谈判。原告又称古迹保护委员会从来都没有接受业主提交的任何计划书，但是原告没有在诉讼状中提到具体的计划书内容和具体的古迹保护委员会的反对理由。

原告继称在1987年后，业主不能在该土地开工并且使用该土地，原告称被告的拒绝是故意的，原告还提供文件显示在2000年5月18日，皇后区区长在报上讲，该土地己经被政府看中将会被开发成公共学校和被商业机会利用。

原告RKO Delaware,Inc.公司现在控告被告市府违宪，变相微用民用土地而不给合理补赏。原告也要求法庭命令被告市府发出开工纸，使原告可以修复该建筑物。

在2001年4月16日的口头辩论时，当事的双方都答应协商解决争端。本法庭也同意就目前的动议作出延缓裁决。但是2001年8月22日，市府的律师都通知法庭，因为在申请开土纸的文件上，有一些有关入口处铜门的细节没有达成协议，当事双方要求法庭就目前的动义做裁决。原告业主律师在2001年8月24日的信里同样要求法庭对动义做裁决。

法官在陈述了基本事实后，从法律角度对案子进行了分析。被告市府在它的动议里，称原告的政府非法征用土地违宪控告案还没有成熟，联邦法庭不得审理。要达到成熟，可以在联邦法庭立案，原告须举证(1)政府有关部门的决定己经是最终的；(2)原告己经通过合理以及足够渠道向州政府寻求补偿。

一项“最终决定”是指一项会造成原告受损的明确决定。早先先例己经判决，如果原告建商没有试图寻找变通的建筑计划书，政府不批准原计划不算是最终决定。如果原告建商只递交了一份建筑计划书，政府拒绝那份计划书并不等于说政府会拒绝所有的计划书，故也不算是最终决定。但是如果政府部门在有关业主使用土地的权力时，没有变通余地话，政府部门的决定是最终决定。

本案原告RKO Delaware,Inc.公司争辩到，古迹保护委员会要求它先修复古迹部分作为才可以在戏院的其它部分动工的前提，是一个最终决定，因为古迹保护委员会剥夺了业主使用它的土地的所有经济价值。然而，业主在过去十几年内不能使该土地有可能是业主自己没有维修该土地。另外，原告并没有举证，古迹保护委员会在让原告业主去修复该建筑的申请上，己经到了没有变通余地了。尽管原告业主称它己经递交了无数次计划书和篮图，但是原告并没有解释它为什么不能再递交另一计划书。所以原告的诉讼状子，没有陈诉足够的事实来证明，古迹保护委员会要求它先修复古迹部分方可在戏院的其它部分动工，是一个最终决定。

原告RKO Delaware,Inc.公司进一步争辩，要向古迹保护委员会或楼宇局申请得到开工纸是徒劳无益的(Futile)，因为该土地己被市府官方看中将会被开发成公共学校和被商业机会利用。虽然联邦第二巡回法庭认可“徒劳无益”(Futile)是立案必要条件“最终决定”的例外，但是联邦第二巡回法庭还没有划定什么是“徒劳无益”的明确界限。其他巡回法庭的解释也是非常有限的。政府部斗的不友善、拖延、以及设障都是法庭考虑的因素。

原告RKO Delaware,Inc.公司的诉状仅陈述该土地己经被市府官方看中将会被开发成公共学校和被商业机会利用是不足够的证明“徒劳无益”。原告的诉状没有陈述任何实质性的事实，由于该公众官员的讲话对它的申请开工纸有任何影响。原告也没有陈述足够的事实证明它己经向古迹保护委员会递交了完整的申请，以及具体古迹保护委员会的拒绝是最终的事实。

原告的违宪诉讼立案还要满足另一条件，也就是原告己经通过合理以及足够渠道向州政府寻求补偿，而原告的那些努力都被拒绝。这一条件适用于政府己实际征用土地(Physical Taking)或者以管理以及控制的幌子下的限制土地使用权的形式征用土地(Regulatory Taking)。

纽约州的宪法也提供原告足够的保护，私家财产不得被征用，除非有合理的补偿。纽约州己经有先例判决，用法律干扰业主的土地使用权和处置权都属于既成事实的征用土地。因为原告RKO Delaware,Inc.公司还没有在纽约州的法庭求偿，故本违宪征用土地案还不够成熟在联邦法庭立案。

如果原告的论点是古迹保护委员会要求它先修复古迹部分，作为才可在戏院的其它部分动工的前提是一项违宪的征用土地条件。政府强加给业主的开发土地的条件是违宪的，如果该强加的条件与政府管理控制土地的目的是没有合理关连的，或者该强加的条件会给业主造成的负担与政府的理由是不成比例的。

非常明显，古迹保护委员会要求业主先修复古迹部分才可在戏院的其它部分动工的前提与政府的保护古迹的政策有合理的关连。而且，该强加的条件会给业主造成的负担与政府的理由不是不成比例的，因为要修复的古迹只占整个建筑的百分之二土地。

基于上述理由，被告市府的撤案动议被批准，但是原告仍可重新修改控告状子，补充足够事实以达到满足成熟，可以在联邦法庭立违宪征用土地案的条件。

在笔者准备收集更多事实，补充修改控告状子时，市府的律师与笔者达成庭外和解条件，市府同意核发开工纸先修复古迹，原告须暂停(Stay)联邦法庭的诉讼案进行，直到该建筑修复完毕。原告须在九十天内向它自己的律师，存放四万美元保证金。只要案子还挂在法庭，业主去开工，还有一点护身符，尤其有像笔者那样的孙悟空型的律师保驾，市府有关部斗再刁难时，随时又可大闹天宫一番。

原案请查RKO Delaware,Inc.v.City of New York,WL1329060(E.D.N.Y.2001年)。

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