【大澳门威尼斯人赌场官网8月28日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者柯林思综合编译) 根据全美房地产经纪协会上周三发布的报告，七月房价在许多地区较去年稍低，成屋销售量在七月下降。但对房屋市场仍持乐观态度的经济学家认为，房屋市场价格变软会吸引买家，刺激销售，多数卖主仍获房屋增值的优沃回馈。究竟未来房价走向如何﹖买家应如何掌握﹖

房屋市场价格变软会吸引买家

根据全美房地产经纪协会上周三发布的报告，所有的二手成屋销售包括独栋、连栋、公寓和合作公寓下降了4.1%，这是从六月的6百60万单位成交量，下降到七月的6百33万，也低于2005年7月的7百13万单位，下降率达11.2%。

全美房地产经纪协会经济学家赖瑞（David Lereah）乐观的表示，较高的贷款利率抑制了销售量，但价格变软是房屋市场的好消息，因为这会吸引买家。现在市场上房屋卖主已开始调降价格。这可能带动房屋销售上扬的作用，但是多半会需要好几个月才会使房屋价格再度上升。

全美所有不同种类的二手成屋价格中值在7月是230,000美元，比2005年7月的平均228,000美元高出0.9%。

根据房贷金融业者房地美(Freddie Mac)公司的数据，全国平均的传统30年固定利率房贷从6月的6.68%上升的7月的6.76%；2005年7月的利率是5.70%。

全美房地产经纪协会总裁理史帝分斯（Thomas M. Stevens）表示，多数卖主持续获得他们所住房屋的优沃回馈。以居住六年的典型卖主来说，这期间的平均增值近于60%。

未来屋价的迷思

过去五年，对房屋市场会看涨的说法，总是一再的有各种听来很合理的论点，这些论点对吗﹖能继续用来预测未来屋价走向﹖财星杂志专家吐雷（Shawn Tully）分析四个关于未来屋价的迷思。

迷思一：只要工作机会有很好的成长，屋价不会下滑。

分析﹕在过去房屋衰退期中，随着严重的工作机会减少的市场，价格急聚的下跌，像德克萨斯州在80年代中期和波士顿在90年代早期。

但对于在一个有好的工作机会的市场，价格不会下降的说法，从经济角度来看并不合理。可以确定的是，一个有力的就业环境有助于房屋的需求。但如果因推出超过人们所能吸收的房数上市，因而造成的工作机会，和如果卖主受到压力而卖出，房价将下跌。

迷思二：营建房屋者在上次景气转坏时学到了他们的教训。他们不会再在景气转变时将新屋充斥市场。建商在屋价下滑时，仍然大量投入近记录的新屋，这保证了价格的进一步下降。“买家”不愿投下押金来买原先应为预售的房屋，迫使开发商将这些房屋以折扣价在市场上销售。

分析﹕问题是即使现在，新屋的利润虽然低于一年前的水平，但仍然是相当好的。因此，建商会继续建造直到利润完全蒸发了。高售价是给他们自己种下了困境的种子。他们总是这样。

迷思三：低利率会使屋价继续上涨，或至少，设下价格的底线。重要的是实际利率，也就是，在减去通货膨胀以后的利率。

分析﹕讽刺的是，价格上升的幅度远非房屋抵押利率下降的幅度所能解释的。那就是有所泡沫化了。今天相当低的利率不是，也从没是过，房屋价格会继续上升的原因。

因通货膨胀而下滑的利率，不是像房地产广告所说的那样景气兴旺。当然了，利率下降，但薪水也加的少了。这就与利率的下降打平了。

迷思四：由于城市郊区发展的限制，保证了房市低供应和房价的提升。

分析﹕当然，在新泽西、纽约、华盛顿、西雅图和旧金山的郊区仍然很难取得新屋的建照。但美国的房屋市场是极端易变的。人们迁居到离工作中心更远、通勤更长时间的地方，为了那儿房子多、房价低。

但城市对于开发荒地来建造新的、纳税的高楼与郊区热衷于限制建屋一样的热心。在纽约地区，布鲁克林、泽西市和霍博肯(Hoboken) -甚至曼哈顿——尽管工作市场的景气并不那么好，却有比数十年内所建的更多新公寓的在发展中。

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