【大澳门威尼斯人赌场官网8月13日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者吴芮芮报导）朱利亚‧刘今年2月在卡尔加里购买的一套价值20万加币的一居室公寓到8月初已为她带来了10万元的升值。
如同美国和加拿大股票市场经常是像跷跷板那样一升一降一样，美加两国的房地产市场也呈现出有趣的反向运动走势。7月底美国商务部的最新统计数据表明，全美未售出房屋的数量在6月份达到了56万6千套的新记录。
国民生产总值分列世界第一和第九的美加两国在2005年共创造了超过13.5万亿美元的财富，占全球的30.5%。作为两国经济支柱产业的房地产行业的走势，对美加两国的金融、就业、消费等领域有举足轻重的影响。
由于美国的经济是以消费型为主导，而加拿大经济中则以石油、贵金属等天然资源出口为主（相关产业产值占全国国民生产总值的1/4）。不断飞涨的世界石油价格给美国房地产市场带来了物价上涨、利率升高的压力；但对加拿大房地产市场而言，却成了房价攀高的助推器。
本周北美大澳门威尼斯人赌场官网时报联合推出有关美加房地产市场的专题报导，希望能给您一个更宏观的视角。本报到分《美国房市降温 价格上涨》、《高利率难抑买房热情 加房市攀昇》、《北美华人购房特点》、《加拿大房价的助推器——“黑金”》四个部分。
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| 在加州湾区一座很普通的3居室房就要60-70万美元，图片上的房屋售价会是多少呢？（大澳门威尼斯人赌场官网/马有志） |
美国地产中介协会（National Association of Realtors）7日预测美国8月份房地产市场正在稳定过程中，旧房价格今年会比去年增长4.3%。由于新房供应相对旧房多，而且新房建筑商和地产公司都在给买方提供特殊优惠，新房价格预计今年涨幅在0.5%左右。
30年按揭固定贷款利率将在6.9左右徘徊。房屋销售量会在2007年第二第三季度有所回升，但会稳定在目前的水平左右。旧屋房价会在今年第四季度下降后，2007年第一季度回升。新屋价格会在明年二三季度较低。美国地产中介协会在美国拥有一百三十万会员。该协会会员主要是地产经纪人。
市场调整 商家谋对策
美国地产中介协会认为经过过去前所未有的持续5年的增长，美国房地产市场现在处于市场自我调整和缓和状态。自从1997年以来，美国房屋市场第一次对买方有利。市场调整中，贷款商、地产经纪公司和消费者都怎么看呢？
位于美国大华府地区经营10多年的富邦贷款公司总裁简晓玲认为前两年市场出现太多的投机者，他们希望通过速买速卖从中盈利。这种现象导致市场上房屋供不应求。目前房价过高，利息也有所增长，投机者不易速买速卖，便转向出租房屋。可是由于租金不足够支付每月贷款，不少投机者急于将房屋脱手，导致房价下降。她建议投资房屋消费者不要过分急于脱手房屋，这样会对房地产市场造成一定伤害。投资房屋消费者可以持保守态度，试试看能不能重新贷款。需要买房自己住的买家可以寻求比30年更长的或其它贷款计划。
全美各大地产公司在目前房势走平的情况下寻求新的发展方向。位于美国大华府地区经营超过16年的长荣房地产公司总裁Susan Chang最近开始在佛罗里达州投资。她认为，房地产投资最终都会很好，目前市场冷却的情况不会持续很久。她认为加州房地产市场已经饱和，新奥尔良市场也已经饱和，大华府地区市场也已经几乎饱和。她看重未来佛罗里达州发展会不错。她相信佛罗里达州的房地产市场在未来1到2年内可以回升。
| 湾区的待售房屋（大澳门威尼斯人赌场官网/Gary） |
大基集团（Dotby Group）的创办人沉众也持类似看法。大基集团总部位于佛罗里达州奥兰多市附近，是美国华人房地产界做全国投资地产（investment property）的行业佼佼者。沉众介绍过去2年在奥兰多市附近，房地产价格增长40%。今年情况变缓慢，但至少也有15%。在炒作严重的地区，可能价格由局部下调，但不是由于价值下调，而是由于炒作水分的消失。他预计在这个地区未来的1到2年内，价格涨幅应该在10%到20%间徘徊。在1年半到2年后，该地区房地产又会回到高速增长的轨道，也就是回报率超过20%。他预计全美投资房地产市场会呈现同样的趋势。
位于加州的约翰‧王（John Wong）是美国亚裔地产协会（Asian Real Estate Association of America, AREAA）的第一任主席。他认为以前华人买房，传统的做法是支付房价的20%作为首期付款，这是最好的做法。可是随着房价不断增高，很多人无法支付这么高的首期。他认为将来越来越多的华人会了解其它购买房屋的方式，比如10%首期付款配合上按揭保险（Mortgage Insurance, MI）。
谈到未来房价是否会持续下降，约翰认为政府、银行和按揭金融方面的财团都会努力防止这种现象的发生。所以长期来看，房价可能会降低，但不会像股市大跌的那种。
专业组织预测：市场冷却不低迷
尽管今年的房屋价格比去年同期有所下降，今年还是房地产市场在历史上情况第三好的一年。美国地产中介协会认为近年来房地产市场的价格增长如果持续很长时间并不是一个健康的发展。通常一个过分增长的市场不能维持持续性增长。美国地产中介协会认为目前市场经历自我调整是一个好的现象。
美国房地产抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）的会员主要是提供房屋贷款服务的各大银行。他们预测利率（Federal Funds Rate）在2006年增加，2007年持平在5.3，2008年起又开始下降。2008年底为4.8。美联储系统今年6月29日颁布的利率为5.25。利率降低又会给房地产市场增长带来动力。
美国地产中介协会认为因为美国人口增长对房屋的需求会持续增长，所以市场会冷却，但是不会低迷。据美国地产中介协会介绍，美国买房户年龄的中位数是32岁。美国baby boomer时代（1946到1964年之间出生的美国人）的孩子们echo boomer时代（1979到2002年之间出生的美国人）将加入买方大潮。另外美国的移民的人口增长也会为房地产市场提供持续增长的动力。在美国的移民中，拥有房屋的人口比例比在美国土生土长的人口拥有房屋的比例大。
| 美国加州NOVATO市的新建房屋。(Photo by Justin Sullivan/Getty ） |
经济专家：风险仍然存在
耶鲁大学经济学教授及2000年《无理性繁荣》一书的作者罗伯特‧希勒认为，美国的房地产处于泡沫之中，价格将会大幅下降。希勒表示，一系列数字表明，从1880年开始，美国的房价平均每年只上涨0.4%。他说，现在并不是人们买房子投资的时机，买房子投资的时机应该在2002 年之前。
房地产市场泡沫的另一个迹象是租房突然变得像买便宜货。华府地区的房屋月租费和买房月供之间的差距加大。有研究表明，2004年在华盛顿地区房屋月租费只有买房月供的59%，而这一数字在2001年是82%。资深经济学家格列布‧尼克耶夫说：“这显示出华盛顿地区房地产过热。有两种办法可以恢复租房和买房之间的正常比率，要么是房价下降，要么是租金上涨，要么是二者都发生，而我们认为房价下降恢复这一比率的可能性比较大。”
| 卡尔加里的房价涨幅位居全加拿大第一位（大澳门威尼斯人赌场官网/林采枫） |
在美国的房地产市场出现了冷却迹象时，加拿大消费者却信心却没有受到不断调高的银行利率的影响。加拿大房地产联合会称，2006年上半年，加拿大所有大城市的房屋销量都继去年之后再次突破记录，全国易手的房屋量为186，177幢，比去年同期增长了3.6%。
高利率不影响买房信心
皇家地产公司(Royal LePage Real Estate Services)7月初公布的一项调查显示，加国提升房屋贷款率并未影响人们购买房屋的热情，今年加拿大房屋价格的平均涨幅将达到9.2%，其中卡尔加里的房屋价格比上年增长了约55%。
调查中称，房价涨幅最大的房屋应属独立式平房，该种房屋的平均价格比去年同期上涨了１５．６％，达到２９２，２３７元；标准的高级公寓价格比去年上涨１４．２％，至２０８，４０３元，而标准的两层房屋价格增长了１３．３％，为３５１，３６７元。
加拿大统计局的经济学家克劳斯（Philip Cross）说，虽然加拿大的利率也在不断升高，不过目前加拿大６％的房屋贷款率还是远低于美国的８．２５％；而且，加拿大的人均收入在不断稳步增长，劳工市场强劲，零售业也不断发展，这也就意味着加拿大的消费者信心要高于美国。
该份报告中称：“上升的房屋贷款率对消费者进入房屋市场没有任何影响，或仅有极少影响。”报告中估计，今年加人购买房屋的交易量将比去年上涨０．４％。
房价继续攀昇
同05年相比，卡尔加里地区的标准两层房价格比去年上涨了５４．６％，达到３９７，８６７元，而标准平房的价格则上涨了５０．４％，至３７１，２００元。
根据加拿大房地产联合会的数字，今年上半年，卡尔加里的房屋销售量比去年同期增长了１８．１％，居全国首位，其次是埃德蒙顿上涨１７．４％；加拿大最大的城市多伦多的房屋销售量比去年同期增长了２．５％，不过今年６月的销售量比去年同期略低。
另外，今年将自己房屋售出的人也增加不少，２００６年上半年准备出售的房屋数量达到了３００，０００幢，比去年同期增长了４．６％，达到了有史以来的最高点。
虽然不像加西那样飞速上涨，加拿大中部和东部省份房屋价格也有中等程度的增长。渥太华和多伦多的房屋市场依然稳健，较多的存货量也帮助控制了房屋价格的上涨。在几个大西洋省份，由于房屋的存货量较多，房屋的价格升高并不非常明显。
| 多伦多是加拿大人口最多的城市。其房屋市场由于供应充足，房价的上涨比较稳健（大澳门威尼斯人赌场官网/李佳）◇ |
走势异于美国的原因
加拿大房地产市场同美国走势迥异，首先得益于加拿大的石油和金属原材料的大规模出口。当美联储主席伯南克为不断攀昇的油价担忧之时，加拿大的石油大亨们的利润则获得成倍增长。8月3日加拿大最大的能源公司Suncor Energy公布其盈利比一年前增长了1,367%。
加国房地产之兴旺已为经济带来实在的影响。在过去三年，加建筑业新增职位25%以上，卑诗省更高达35%。另外，在过去两年，美国短期利率攀昇4%，而加国升幅仅2.25%也是一个推动加拿大房势背离美国的原因。加国央行持续的低利率政策，已使一般家庭的总债务、房屋按揭总数及房屋价格，不断攀昇。
| 图：来加华人中高学历的专业工作者首次购房愿意选择镇屋和半独立房。2005年多伦多Markham区房价上涨11%以上。（大澳门威尼斯人赌场官网/李佳） |
“华人购房能力非常强”从1974年开始进入多伦多房地产行业的麦克‧唐（Michael Tang）说，“因为华人愿意付出毛收入的50%买房，而一般加拿大人只会花35%”
1984年开了致富地产公司的麦克介绍，最早来加拿大的华裔移民是1965年从香港来的一批富有的投资移民。由于在香港住了太长时间的小房子，这批人一到加拿大就开始购置面积巨大的“豪宅”。1986年由于政治的原因，一批上届政府时代的台湾富人开始移民到加拿大。这些人比较低调，购买中等大小的房产。
“从1995年开始受过良好教育的大陆移民和很小的一批投资移民来到多伦多” 麦克介绍，这批专业人士一般先租房，一两年后开始找中等价格的镇屋（Townhouse）和半独立房（semi-detached），“5年后这批人会购置独立房。”
“由于生活方式的不同，大陆人买房是为了最大限度的使用而非显示财富”麦克说，“我相信3-5年后大陆移民将在多伦多华裔社区成为大多数”
从2004年开始从美国各州拥有10栋房屋的沉先生是位投资者。现住加州的他短期内不打算再投资房地产，准备在明年或后年房地产价格跌入低谷是在购买。目前手头的房屋他都租出去了。
谈到租金能不能够支付出租房屋的按揭时，沈先生表示要看地点，房价贵的地点租金不能够覆盖按揭每月费用。但是总的来说亏损不是很多，所以自己的现金周转还可以平衡这些亏损。提到手头房屋重新贷款的可能性，他觉得也不能省太多钱，主要是房价跌了，重新贷款没有太大空间。但是也可以试试看。
美国市场研究网站（MarketResearch.com）的分部商业新闻出版社（Packaged Facts）最新的报告“亚裔美国人在美国”（Asian Americans in the U.S.）指出，亚裔美国人总购买力已超过四千亿美元，是美国目前最富有的消费族群。目前亚裔美国人口数仍较西裔和非裔小，却拥有较多年收入10万美元以上的家庭，因此有较高的平均收入，且不论男女，亚裔人口的年收入都胜过其他族群。
根据加拿大统计局2001年人口普查资料显示，75%的华裔户长拥有自己的房子，欧洲裔移民为67%；其他族裔移民为65%。 卑诗省维多利亚大学社会学教授艾蒙斯顿（Barry Edmonston）指出，2000年和2001年抵加的华裔新移民，平均存款几乎高出任何其他族裔。华裔移民的存款平均为4万元，欧洲裔移民则为2万7千元，日裔移民为3万6千元。
| 图：北美石油储备（加拿大亚伯塔省政府资料） |
加拿大西部的亚伯塔省出产一种被称为“黑金”的油砂矿。这种含沙子、粘土、水和沥青的黑色混合粘稠物，主要分布在亚伯塔省东北部的Athabasca，Peace River 和 Cold Lake三个地区，总占地140，800平方公里，被誉为加拿大最富有的地下能源宝藏。其1710亿桶的石油储量位居世界第二，仅次于沙特阿拉伯，可满足下个世纪全球的供油需求。迄今为止约30个跨国和加国石油公司投资亚省油砂，包括日本、中国、韩国在内的亚洲国家也竞相购买油砂开采权。
油砂的开采和加工工艺过程需要大量的水和天然气，对自然环境会带来不良影响。有数据显示，亚省的水全部用来开采油砂，都不够把油从所有油砂中加工分离出来所需要的用水量。亚省环境部门正在将带来滚滚财源的油砂开采和随之而来对环境造成的影响进行评估。
| 图：亚伯塔省传统石油和油砂分布（亚伯塔省政府资料） |
目前各大石油公司的办公地点和研究力量主要集中在卡尔加里（Calgary），其次是埃德蒙顿（Edmonton），导致这两个城市房地产价格的的飙升。其实房地产飙升幅度更大的是埃德蒙顿北部的城市Fort McMurray，那里是油砂开采的工厂聚集之地，尽管外来人口不断增加，仍然无法满足劳动力的紧缺。1996年至2006年的十年间，那里的人口翻了一倍，房屋价格也不断上涨。2006年5月独立屋平均价格$441,924，接近省府埃德蒙顿独立屋售价的一倍，房屋的租金也是亚省最贵的城市，一居室房租高达$1,250。
卡尔加里是北美第二大石油中心，城市人口最近突破100万，一年来房地产市场出现持续发热现象，房屋涨幅在加拿大各大城市中名列榜首。目前Calgary劳工和住房短缺成为制约其经济过热发展的主要因素。外省迁移来的劳工找不到住处，甚至把周边的露营地（camping site）占满，临时栖居，惹得旅游者无处下脚，望洋兴叹。资深的地产经纪人陈先生透露，卡尔加里的房子不仅加拿大人在买，甚至一些欧洲和其他国家的人也在买，有国际炒家介入并共同把房价抬起来的。价钱好的房子一经上市，立即就会有5、6个买家同时下单竞争，通常房屋会以高于标价售出。
| 卡尔加里市政府的房屋验收和防火检验官员称，建筑工程进度取决于人工是否足够和原材料运输是否及时。（大澳门威尼斯人赌场官网/云桥） |
居住在卡尔加里的朱利亚‧刘今年二月在市中心买了一套期房一居室的公寓，由于劳力短缺，大楼无法按时完工，现在还未入住，公寓价格已上涨$100,000，六个月间涨幅达50％。施工现场的副监理说，尽管人工成本在不断上涨，也难以雇到熟练工人，不得不雇用无经验劳工；而无经验劳工不断制造不合格施工产品，又不得不解雇一些；熟练工人一直忙于修补无经验劳工的糟糕产品，这样循环往复，致使施工进展极其缓慢。而消费者除了耐心等待，别无选择。市政府的房屋验收和防火检验官员称，工程进度取决于人工是否足够和原材料运输是否及时。
8月8日，美联储停下了自2004年6月以来不断小幅加息的步伐，当时的联邦基准利率是1%。此后，美联储连续17次加息，将利率提升至目前的5.25%，这是美联储两年来首次暂停加息。
美国商务部7月28日报告称，今年第二季度美国经济增长率为2.5%，较第一季度的经济增长率为5.6%大幅下跌。美联储认为，经济放缓部分反映出房地产市场正在降温，而这正是美联储此前连续提升利率及油价上涨造成的。
无论美联储伯南克如何根据物价上涨的风险调控银行利率，只要美国消费型和加拿大资源型经济运转的模式没有大的变化，美加两国地产、股市的跷跷板效应恐怕还将延续下去。
资料提供：云桥/卡尔加里、李佳/多伦多、方涵/多伦多(//www.dajiyuan.com)
