【大澳门威尼斯人赌场官网4月28日讯】(自由亚洲电台记者闻剑采访报导)中国国家统计局星期一的报告显示︰截至三月底，中国商品房空置面积超过一亿两千万平方米，同比增长了近百分之二十四。随着商品房空置率的大幅攀升，房价本应该相应降低。然而，一季度中国70个大中城市的房价不仅没有降低，反而继续攀升，像北京、上海、大连、深圳和归绥大城市的房价涨幅都超过了百分之十。

中国人大代表史和平将中国房地产的这种怪现象称为“短缺与过剩”并存，因为商品房空置率虽然大幅增加，但买不起房的人在房价高涨不下的情况下也越来越多。如何解读中国房地产市场的怪现象？记者闻剑邀请北京房地产律师孟宪生和河北石家庄房地产律师薛洪增进行讨论。

记者：我首先问一下孟律师，现在全国人大代表史和平认为，楼市出现这种短缺与过剩并存的怪现象，那孟律师你认为原因出在哪里？

孟宪生：首先因为土地它是稀缺资源，相应的房地产就目前中国整体上来讲还是卖方市场，在这样的情况下，加上开发企业它利益上的预期因为大家都看到，中国城市化进程在加快，那么需要房的人需求总量应该是在增加的，所以人们纷纷的压上这样一宝，认为这个房价肯定会涨。

记者：我再问一下薛律师，北京师范大学金融研究中心最新发布的中国房地产金融安全评估报告分析认为，说2005年，中国城市家庭如果购买一套70坪方米的新房，其房价与收入之比可能达到13倍。

我们都知道在发达国家比如说以美国为例，一般这个房价是毛收入的3倍到5倍，一般超过5倍就超过这个风险指标了，那么现在中国达到了13倍。刚听孟律师的分析，薛律师您怎么认为？

薛洪增：刚才孟律师说中国房地产市场属于卖方市场，我也赞同这种观点。因为中国的土地现在非常稀缺，那么城市中可用于建筑的土地更稀缺，在这种情况下，实际上可利用开发的土地只是控制在一少部分开发商手里，那么开发商取得这些土地，开发出房地产以后，从数量上总体来说，相对于广大的消费者来说，购房者来说，它总体的数量还是很少的。

只不过说，因为中国普通的中薪阶级购房的能力尚稍微欠缺，所以很大一部分人有购买的愿望而没有实力购买。在这种情况下，开发商他为了获得更大的利润，他肯定是不会轻易的降价销售的。目前实际上处在一个是需大于求的一个状况。

记者：薛律师，您认为政府有没有可能出面干预，来解决这种短缺与过剩并存的怪现象呢？

薛洪增：实际上从去年开始，政府已经关注了这一点，那么现在政府采取的措施实际上是限制房价的再进一步升涨。从目前的状况来看，百姓的需求还是蛮大的，在这种情况下，做为一个政府在宏观调控方面，我认为不可能在商品房这一方面做出政府定价，而只能采取宏观的政策调整再引导价格的走势。

记者：薛律师既然你这么说我再问一下孟律师，我要首先引用一下中国社科院研究所易宪容研究员的话，他说目前中国房地产市场是垄断性定价，房地产开发商完全有条件联合推高房价，某些城市房价的上涨不足以说明中国国内房地产市场的供求关系发生了什么变化。孟律师，接刚才薛律师的分析和易宪容的话你怎么看？

孟宪生：我觉得从市场供求关系来讲，实际上因为中国过去这么几十年缺乏城市建设相对之后，所以现在应当需求大而生产量小，这是一个客观的东西。但是现在出现这种情况是由于货在这里囤积着，另一方面就是人们的收入水平他的增加相对于房价的增涨还是缓慢的，所以有相当多的70％甚至80％的市民根本就买不起现在这样的房子。需求是有，但是有效的需求，也就是能支付的起这个房价的人并不多。

记者：我问一下最后一个问题。由于现在刚才我们一开始所讲的，一边是增涨的控制面积；一边却是买不到房子的人越来越多和房价的高昂。现在国内流行一句话是这样说的：现在卖房子的是疯子，买房子都是傻子。这样说你该怎么看呢？薛律师。

薛洪增：现在卖房子和买房子的人实际上都是很理智的。现在中国这个房价虽然政府一直在控制它的增涨，但从最近这几年物价上升水平来说，这房子的价格一直是上升的，中国目前房屋的价格相对于有效购买率来说是有点偏高了；但相对于国际房屋的价格的来说，实际上这个价格比纽约、伦敦的房屋价格比较起来它并不高到哪去。

记者：刚才薛律师你说到中国这个住房水平，申银万国证券研究所的研究认为说，中国现在人均住房建筑面积已达到了世界上中高收入国家的水平。孟律师，刚才藉薛律师的分析，孟律师你怎么看？

孟宪生：在这一点上我可能跟薛律师有一点不同的观点。我认为经济都是有周期性的，尽管中国经济能持续20年的增涨或者说从一个长远来讲，中国房地产还有增值的潜力。那么像近两年这种房价的快速增涨可能会给经济带来很大的压力。当然从一个具体买房人和一个开发商在具体的一般交易中，那他可能是理性的，但是就目前整个中国的，特别是大中城市的房地产业来讲，我认为还是有些过热。

（录自由亚洲电台录音整理）

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