经租房问题岂能不了了之 ?

评建设部建住房（2005）226号文

更新 2006-02-27 9:15 PM 人气 1

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【大澳门威尼斯人赌场官网2月27日讯】一、226号文违背国务院《国家行政机关公文处理办法》

二、226号文违背政务公开原则

三、226号文违背《中华人民共和国城市房地产管理法》

四、226号文未能体现“尊重历史，实是求事”精神

五、尊重历史、实事求是，就必须坚持有错必纠

2005年12月14日，在中央经济工作会议刚刚结束，传来2006年要着力解决关系人民群众切身利益的问题的喜讯，在以”弘扬宪法精神，构建和谐社会”为主题的全国法制宣传日的宣传活动尚未结束之际，建设部出台了建住房（2005）226号《关于对经租房有关问题的处理意见》（见中国法律诉讼网），感触良多，不揣浅陋，斗胆评议，敬请要求落实私房政策、依法维权的同仁批评、指正，如能就教于建设部专家, 幸甚！

一、226号文违背国务院《国家行政机关公文处理办法》

建设部226号文罕见地向各省、自治区、直辖市人民政府直接发出。

根据国务院《国家行政机关公文处理办法》第四章行文规则第十四条的规定：”政府各部门依据部门职权可以相互行文和向下一级政府的相关业务部门行文；除以函的形式商洽工作、询问和答复问题、审批事项外，一般不得向下一级政府正式行文”；第十七条规定：”须经政府审批的事项，经政府同意也可由部门行文，文中应当注明政府同意。”国务院办公厅关于实施国务院上述公文处理办法具体问题的处理意见（国办函[2001]1号）第4条明确规定：”政府各部门（包括议事协调机构），除以函的形式商洽工作、询问和答复问题、审批事项外，一般不得向下一级政府正式行文；如需行文，应报请本级政府批转或由本级政府办公厅（室）转发。因特殊情况确需向下一级政府正式行文，应当报经本级政府批准，并在文中注明经政府同意。”

很明显，第一，建设部226号文并非”以函的形式商洽工作、询问和答复问题；第二，经租房问题，国务院并未将其设定为审批项目，不属于”审批事项”；因此，只好实用主义、有选择地利用国务院办公厅实施意见第4条中的”因特殊情况”打国务院禁止性规定的”擦边球”,向下一级政府发文。这”特殊情况”,令人无法理解和信服，因为自上世纪八十年代建设部对处理私改经租房问题先后对”下一级政府的相关业务部门”（省、自治区、直辖市建设厅）下发过（82）445号、（85）87号、（87）575号、（89）431号等文件，此次（2005）226号文所谓”经租房有关问题的处理意见”基本上都包含在已发的文件之内，并无实质性新义，并无”特殊情况”可言。既非经国务院批转，也未经国务院办公厅转发（是否有书面请求报告及被拒，不得而知），采取直接向下一级政府行文，违背了国务院《国家机关公文处理办法》中的行文规则，使人不免产生”挟天子以令诸侯”的联想。

226号文所称”根据党和国家”关于私改的有关政策，当指现行有效的”上位法”、权威的中共中央56年1月18日文件和国务院（64）21号文，前者是中央批转书记处二办的私改经租意见，后者是国务院批转国家房管局关于私有出租房屋改造问题的报告,分别下达至下一级党、政部门。从两文批转前均有一个月左右的酝酿研讨时间，从两文批转时的谨慎用语，前者为”基本上同意”，后者为”原则同意”，可见为集体决策，其发文程序合法。反观所谓”经国务院同意”未经国务院批转或国务院办公厅转发直接向下一级政府发出的建设部226号文，则缺少透明度，心存疑虑，在所难免。

二、226号文违背政务公开原则

建设部为贯彻落实党的十六大提出”认真推行政务公开制度”、”完善公开办事制度”、《国务院全面推进依法行政实施纲要》和中办、国办《关于进一步推行政务公开的意见》（中办发[2005]12号文），于2005年8月31日下达了建法[2005]143号《建设部关于进一步推行建设系统政务公开的指导意见》。该指导意见指出：”各级建设部门必须按照有关法律和政策规定，围绕本部门行使行政权力的职责，首先从人民群众关心和涉及人民群众切身利益的问题入手，按照方便群众办事，便于群众知情，有利于人民群众行使监督权的要求，循序渐进，不断拓展政务公开的内容”，”政务信息应当主动向社会公开”的内容包括”与经济、社会管理和公众服务密切的重大政策”，而建设部226号文涉及百万经租房主切身利益，注明”此件不公开报导”，可以说与上述”指导意见”精神南辕北辙。

建设部《政务公开指导意见》还指出：”推行政务公开要遵循’公开是原则，不公开是例外’的原则”，”对各类行政管理和公共服务事项，除涉及国家机密和依法受到保护的商业秘密，个人隐私之外，要严格按照法律法规和有关政策规定，如实公开。”对私改、经租房问题，人民日报早在1958年8月6日即向世人公布，根本就不是秘密，已经历近半个世纪，近年来多篇有理有据有份量的评论见诸报刊，现在竟”不公开报导”，奇怪。

建设部《政务公开指导意见》规定：”未经公开的政务信息，不得作为给管理相对人设定义务的依据。”那么，”不公开报导”的226号文的存在还有什么实际意义？

建设部建法（2005）143号《政务公开指导意见》和建住房（2005）226号文背后均有”尚方宝剑”：前者是贯彻十六大精神、国务院的《纲要》，后者是所谓”国务院同意”，前后矛盾，无所适从，建设部的公信力、诚信度，因此被打了折扣，以子之矛，攻子之盾，能和谐么？

三、226号文违背《中华人民共和国城市房地产管理法》

2005年8月18日，国务院法制办协调司副司长江凌在国务院法制办召开的规范性文件备案审查工作会议上说：”红头文件决不能与国家的法律相违背！”建设部曾于（85）87号文中宣布”纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确 “，226号文却又宣布”凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动”,缺少法律依据。

《物权法》虽未出台，但”物权法定”原则一直用于行政实践与司法实践中。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：”房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其它方式将其房地产转移给他人的行为”，第四十一条规定：”房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式”，由此可见房地产转让，也即产权的转移属于要式法律行为，原经租房产权人并未与任何人签订产权转移书面合同，仅凭建设部一纸文件，产权就转让（移）丧失了、明显违背了《国家城市房地产管理法》。

建设部以莫须有的”国家政策规定”代替《国家城市房地产管理法》的规定。226号文称：”纳入社会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。”那么请问226号文下达之前，哪一份国家文件的政策规定经租房产权”已明确属于国家所有”？建设部能代表国家吗? 私改、经租，是国务院根据中央政策部署执行的，至今中央、国务院也未宣布经租房产权”属于国家所有”，此前国务院也并未授权建设部作此宣布，所谓”国家政策规定已明确”,只不过是忽悠下一级政府和群众的一句假大空话。

人们不会忘记建设部在（82）445号文中提出”凡符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，纳入社会主义改造的私有出租房屋（即国家经租房屋），根据中共中央中发（1966）507号文第二项”公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”的规定精神，可明确宣布属于国家所有。”（87）575号文又重申了上述房屋”根据中发（66）507号文件的规定精神，其所有权属国家所有”。

且看文化大革命中传达到”红卫兵和广大群众”的中发（1966）507号文中的有关内容：”最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众，在有关财政贸易和手工业方面，提了许多倡议。这些倡议许多是可行的，应该采纳办理。”其中第二项：”公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消。资方代表一律撤销，资方人员的工作另行安排。关于取消定息，将由国务院提请全国人民代表大会或人大常委会讨论通过后实行。在未通过前，暂停支付。”

暂不论建设部将拥有生活资料的大批经租房主视为拥有生产资料的”资本家”，将”定租”混同”定息”，也不论人大至今未作出取消”定息”、”定租”的决定，在文革结束，拨乱反正，否定文革整整十一年后，建设部仍坚持用文革中的文件，用当年红卫兵的倡议作为变更经租房产权的依据，岂非咄咄怪事！更有甚者，事隔近20年之后，早已进入了21世纪，建设部在226号文中竟将文革时代的文件、红卫兵的倡议忽悠成了所谓”国家政策规定”，仿佛时光倒退，” 不知有汉，无论魏晋”矣！

四、226号文未能体现”尊重历史，实是求事”精神

中共中央在1956年1月18日文件中确定的私改基本方针政策为：”对城市房屋私有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变他们的所有制”，”总的要求是加强国家控制，首先使私有房产出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。”226号文将其高度概括为：”国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私有出租房屋（简称’经租房’）是我国社会主义改造的一部分。”这就使得”私改”的原貌完全失真，以此概括只能起到对下一级政府误导的作用，因为非专业人士或非当事年轻人对经租房的来龙去脉,不甚了了。而被概括掉，被省略的内容恰恰是经租房问题的关键，是媒体质疑、群众呼声强烈，同时也是建设部不能忽视、需要向国务院请示汇报的问题。

如：中央关于”对资本主义工商业的社会主义改造”被226号文省略了”资本主义”当年作为”资本主义性质”的工商业才进行了改造，建设部取消了定语”资本主义”，还需要改造吗？如需要改造，当前蓬勃发展的私营工商业又该如何？该定语不论省略与否，都是一个令建设部难以回答而又不容回避的问题。况且当年对”资本主义”工商业的改造是对其生产资料所有制的改造，而作为私有出租房屋的改造，除作为有一定规模的私人房地产公司进行公私合营改造外，大部分经租房主的私房是作为生活资料而存在的，比照对生产资料所有制的改造，合适吗？同处社会主义初级阶段，当前大批量出租房不再改造又作何解释？

又如：226号文概括省略掉了中央文件中的重要规定：”对城市房屋占用者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变他们的所有制。”赎金应由国家支付，定租由承租百姓所付房租的20%~40%（即”依租定租”）取得，是两个完全不同的概念，对这国家不花钱的”赎买”，媒体早有质疑，笔者曾对北京一位经租房主领取的”定租”与其当时的房价比率进行测算，结果远远低于人民银行同期定期存款利率，如此”赎买”有欠公道。另外，中央所称”在一定时期内”，至今未明确这个”时期”是多长，难道支持红卫兵的要求、截止于1966年9月文革中能算数吗？这样的历史事实值得尊重和肯定吗？

国务院的行政法规《国家行政机关公务处理办法》第二章公文种类第（十一）”意见适用于对重要问题提出见解和处理办法。”经租房问题可以说是涉及千家万户的一个重要的大问题，近几年来，特别是”保护私有财产””尊重和保障人权”入宪后，面对民众对这一问题的诉求，包括报刊报导、评论的, 访民（特别是北京访民）投诉质询的许多意见，或支持或反对，建设部要不要有自己的见解？对此重大问题如不能提出合理合法的见解，又如何能提出妥善处理问题的办法？很遗憾，建设部没有对这些问题作出任何针对性的答复，这不是实事求是；226号文省略掉有关经租房的重要历史规定，这不是尊重历史，建设部作为房地产方面最高的政府职能部门，尚且不能回答报刊和访民提出的问题，又如何要求下一级政府”高度重视经租房有关问题的处理工作””要做好思想政治工作”？这是不是”以其昏昏，使人昭昭”？何以体现求真务实、促进安定和谐？

五、尊重历史、实事求是，就必须坚持有错必纠

“实事求是，有错必纠”是党和国家基本的思想原则和政治原则。对于私改、经租房问题，在 “跑步进入共产主义”大搞阶级斗争”灭资兴无”的年代，原认定”房主收取房租就是剥削”是否错误？是否错将生活资料当作生产资料来改造？是否错将房屋租赁经营方式的改变、代替了所有制的改变？是否错将”定租”视为”赎金”？至今仍在执行文革红卫兵倡议、停止发放定租错没错？经租房产权是否已改变，何时改变，其法律依据是什么……一句话”私改”是否违宪违法？在强调依宪治国、依法治国、依法行政，按照科学发展观构建和谐社会的今天，这些都是不容忽视、需要作出结论的大问题。实事求是坚持对的，纠正错的，体现公开、公平和公正，才有利于构建和谐社会。

鉴于我国现阶段有宪法而无宪政，全国人大至今尚无对违宪事项审查的先例，2003年三位法学博士就”孙志刚事件”上书人大，要求废除违宪违法的国务院《乞讨人员收容遣送办法》，国务院顺应尊重民意，贯彻依宪治国、依法治国原则，主动撤销《收容办法》改为《乞讨人员救济管理办法》，雷厉风行,人民称道。”私改”是否违宪，尚未进入审查程序，但是建设部作为专业职能部门对上述诸多问题应该有自己的见解，应该将从报刊媒体及上访投诉中获取的信息，进行归类，如实完整地上报国务院，供常务会议研究决策。

自上世纪八十年代初，全国普遍开展落实私房政策，而落实私改政策，是在肯定国家和省级政府原政策的前提下进行的，也就是说，只纠正地方政府在政策执行层面上，因”左”的影响造成的私改、经租扩大化错误，建设部八十年代曾四次发文称, 凡不符合国家和省级政府政策规定，被错改的私房应撤销改造。可是至今二十多年，自建设部（89）431号文要求善始善终做好房地产遗留问题处理工作，至今已经17年，尚未善终，这是国家的不幸！人民的不幸！许多明显错案久拖不纠，根本原因是未依法行政，主要表现有二：一是各地房管部门是私改、经租房的既得利益者，”运动员当裁判”难有公正。特别是暗箱操作，很少有公布落实政策的依据、程序、责任制度和监管措施的，使得滥用职权、权力寻租有机可乘，”有理无钱莫进来”的现象，并非鲜见；二是政令不通。因利益驱动，坚持用下位法代替上位法，与民争利。如江苏苏州市郑福元家自住房1958年被改造，市房管局坚持用市政府1994年8号文件低价收购的规定来抵制国务院（64）21号和江苏省委（63）144号文有关”原房在退原房”的规定。又如浙江温州市陈国付家 28平方与自住房相连的铺面房被改造，按国务院和浙江省政府的政策规定，理当纠错发还，温州市房管局偏偏用”市政府的规定”来抵制、不予退还，在全国制造了”1959年按照1984年市政府文件进行了改造”的经典大笑话！江浙两省作为经济文化相对发达地区，”落政纠错”尚且为此（决非个别），内地情况，可见一斑。

建设部不规范的226号文中易产生歧义的用语，很可能被抵制中央政令的官僚们所利用。如：”各地在处理私房改造遗留问题中，已按当时规定予以处理的经租房，应予维持，不再另行处理。”他们对”当时规定”完全可以解读为：处理私改遗留问题时的市政府规定（与上位法相抵触的下位法）以此取代建设部（87）575号文中认定的”当时”（私房改造时）”国家和省级政府原政策规定”（上位法），从而使”尊重历史””实事求是，有错必纠”的原则化为乌有！使得不依上位法、不依国家和省级政府原政策规定办案，”59年根据84年市政府规定进行改造”的”苏州模式””温州模式”有了发扬光大的”依据”！如此办案，难道”应予维持，不再另行处理”？这能安定和谐吗？

“中国目前最大的问题是政令不通。”（前教育部副部长张保庆语）诚哉斯言！建设部（2005）226号文的出台，恰好成了张副部长著名论断的一个论据和注脚。有法不依，有令不行，有禁不止，有错不纠，监管制约不力，空谈安定和谐，无异缘木求鱼！对事关千家万户的经租房权属处理意见, 不经国务院批转或国务院办公厅转发，以所谓”特殊情况”为名，打国务院行政法规的”擦边球”，直接向下一级政府行文，竟提不出任何具体的法律规定作依据，该文在程序上违背国务院的行政法规《国家机关公文处理办法》，在实体上违背《中华人民共和国城市房地产管理法》，在执行上违背建设部自己的规定”未经公开的政务信息，不得作为给管理相对人设定义务的依据。”其负面影响，不可低估，建设部如能主动收回，乃利国利民利己的上上之策。

二００六年一月二十六日

网友留言：

细无声: 建设部为什么能如此明目张胆地违法乱纪，无人理睬，无人制止，对受害者理由充分的申诉不予受理，这是另一个植得深思的问题。

abc：义正先生把<<226>>文件违宪.违法的实质.讲的十分透彻.驳地体无完肤.建设部如果继续抱着违宪的<<红头文件>>。它的立场就一目了然了.——继续与人民为敌!

万中一: 文章讲的好,说理透彻,建议公开发表,我们必须把我们的正义之声让全国人民尤其是民营企业家和私营经济者所知道所理解所支持,必须对建设部形成更大的社会舆论压力.

附件：

建设部文件 ——建住房[2005]226号

建设部关于”经租房”有关问题的处理意见

各省、自治区、直辖市人民政府、新疆生产建设兵团、国务院各部委、各直属机构：

根据党和国家关于私有出租屋社会主义改造的有关政策，本着尊重历史、实事求是的精神，经国务院同意，现就”经租房”的有关问题，提出以下处理意见：

一、国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私有出租房屋（简称”经租房”），是我国社会主义改造的一部分。纳入社会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。

二、各地在处理私房改造遗留问题中，已经按当时规定予以处理的”经租房”，应予维持，不再另行处理。